何处击江湖外号：“铁拳何师父”

对制造业的不恰当执迷，恐怕才是深圳房价的最大推手。

主笔：张广凯

编辑：何处击

来源：观察者网 guancha.cn

从深圳第一豪宅背后的资本大佬，到把房子炒成了股票的“最穷炒房团”，最近一段时间，何师父没少念叨深圳楼市。

这是没有办法的事，20年来的中国，若论最稳定最快速增值的资产，没有超过深圳房地产的。老何作为一个财经UP主，自然是必须好好研究这个课题。

我们先看一组数据：

根据中国房价行情网数据，在中国经济遭遇前所未有困难的2020年，深圳房价涨幅依然高达32.9%。很多热门小区，涨幅达到50%以上。

图片来源：格隆汇

八仙过海，尚且需要各显神通，可是深圳炒房客，比神仙还要逍遥，光着屁股从泡沫里游过去，就能轻轻松松把钱赚到手。

没上车的永远在骚动，买了房的都有恃无恐。

那么问题来了，深圳房价可以持续稳定暴涨，甚至无视全国房地产市场走势，走出独立行情，究竟谁给了ta勇气？

关于房地产价格暴涨，常识性的归因是这几个：地方财政对土地依赖的推动力，货币超发导致脱实向虚的涌动。老何要告诉你的是，这些理由全部错误。

常识固然重要，但是不做深入研究仅凭常识推断，往往会南辕北辙。

其实只要简单查一下数据，你就会发现，深圳政府早就不需要靠卖地赚钱了。而房产金融化贻害无穷，可归根结底，金融炒作的基础在于稀缺，金融化只是房价永远上涨的副产物而已。

真相或许让你听起来很不舒服，但事实上，对制造业能推动GDP的不恰当执迷，恐怕才是深圳房价的最大推手。

何师父今天就来剖析一下这个颠覆常识的深圳楼市，以及楼市之外的更大问题。

一、土地财政深圳背锅

过去20年，全中国房价都是一路上涨，有一个背后原因大家早就耳熟能详，那就是土地财政——地方政府拿卖地的钱，去进行规模庞大的投资，拉动GDP增长。

所以很多人说，一旦房价下降，损害的是所有人的利益。更有人觉得，房价绑架了地方政府，所以没法下跌。

但是，把这个逻辑套在深圳头上，是典型的看后视镜开车。

三、四十年前，土地财政的确对深圳贡献巨大。当时国家能拿给深圳特区的真金白银并不多，某种程度上，深圳是中国土地财政的开创者之一，没有卖地收入和土地融资，就没有深圳的高速发展。

但是今天的深圳是什么样？

拿出一个街道办的制造业就能跟美国PK，这虽然是调侃，但确实说明了深圳今天的制造业之发达。

可是坐拥华为、腾讯、万科等优质企业，也恰恰让深圳成为全国最不依赖土地财政的城市，税收才是深圳最大财源。

根据2020年一般公共预算收入和土地出让金对比，深圳的土地财政依赖度仅有27%，其它城市动辄100%以上（地方政府有多个财政账本，土地出让金属于政府性基金收入，不包含在一般公共预算收入之内，所以会出现超过100%的情况）。

下方的图高能反常识，需要认真读一读。

何师父简单讲几个结论性要点：

1.房价最高，涨幅最快的几个城市，深圳、上海、北京，财政对土地的依赖度都不高，甚至可以说早就摆脱了土地财政依赖。

2.近年来，制造业尤其是高新技术企业发展较为快速的城市，对土地财政的依赖度也在中位数以下，如苏州、合肥、天津、长沙、重庆。

3.一个鲜明的特点是，直辖市和特区跟省会类的大城市相比，对土地财政的依赖度急剧降低，这可能是因为其现代化转型更彻底所致。

来源：格隆汇

深圳是最近几年房价涨幅最大的城市之一，显然不能用土地财政来解释。

从下面这张图可以明显看出，深圳一点都不急着卖地，2011年之后的土地出让面积急剧减少。

深圳住宅用地出让面积与二手房均价走势对比 来源：Choice数据

深圳高房价的真正原因显然易见：住房实在是太少了。

这也符合基本的经济学常识：房地产价格归根结底由供需关系决定的。我们把右轴的房价绝对值改成增速，再做一张图，能看得更清楚：

深圳住宅用地出让面积与二手房均价同比涨幅对比 来源：Choice数据

过去十五年间，住宅用地出让面积与房价增速，呈现明显的负相关。

2011年之后的土地出让断崖式下滑，新房供应太少，是此后深圳房价暴涨的根本原因。

二、十几人抢一套房

深圳的房子到底少到什么程度？

为了说明这个问题，我们先要搞清楚深圳的常住人口数量，然后根据人口算出，深圳理论上需要多少住房。

可惜的是，深圳究竟有多少人口，一直缺乏统一口径。

2016年，《21世纪经济报道》曾经提到，深圳住建局测算，“十三五”期末（2020年），深圳常住人口将达到1200万，并按照20%的保障比例，算出深圳保障房供应缺口30万到40万套。

可是这个口径，跟其它政府数据是打架的。

根据深圳政府统计公报，2015年深圳常住人口就达到了1138万。《深圳市人口与社会事业发展“十三五”规划》提出，深圳2020将实现1480万人常住人口的目标。

更吓人的是，《南方都市报》早在2005年就报道，深圳市公安局负责人在政府发布上表示，深圳实际总人口已经超过1200万。

2017年，中国移动广东分公司根据手机用户数据算出，即使考虑到一人多卡情况，深圳18岁以上的月常驻人口也超过2200万。

月常驻人口是指某月在深圳停留23天以上

日均留驻时长超过10小时的18岁以上移动手机用户

（来源：中国移动广东分公司）

深圳市规划国土发展研究中心副总规划师李江最近也在公开演讲中承认，深圳的实际居住人口早已超过了2000万。

截止到2018年，深圳市共有各类住房1065万套（间），看上去也够2000万人住了？

其实不然。

这1065万套房子中，将近一半是城中村，剩下的还有工厂宿舍、单位自建房、旅馆等，真正可供普通人购买的商品房，只有181万套，平均十多个人抢一套房子。

深圳市规土委曾经承认，深圳的住房自有率仅有20%。

深圳住房结构 图片来源：智本社

少数农民占有了全深圳一半的房子，真正创造了深圳价值的人却无房可住，这种状况实在说不过去。

这就导致了以下局面：如果房价也能讲估值，现在的深圳房价估值独步全国，北京上海根本望尘莫及。

根据诸葛找房数据，2020年深圳房价收入比达到48.1倍，普通人不吃不喝48年，才能买得起40平米的房子。

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