来源：雪球App，作者： 朱先生说法拍房，（https://xueqiu.com/4117289610/249621850）

腾邦国际商业服务集团股份有限公司名下位于深圳市福田保税区桃花路腾邦物流大厦五层整层房产拍卖经历深圳市中级人民法院挂网阿里拍卖平台一拍、二拍及目前属于变卖状态。该拍卖标的房产证载面积5529.01平方米，目前变卖价格6200万元（变卖时间为2023年4月2日-2023年6月2日），土地用途为仓储用地、物流，房产用途为仓储，房屋登记日期2018年8月22日，登记价格46996585元，协议自建。

我们来看一下深圳市中级人民法院（2022）粤03执恢665号拍卖文书内容：

该涉案拍卖房产一拍时间2023年1月17日拍卖价格77450372.08元，因为无人报名参加拍卖举牌而流拍；二拍时间2023年2月9日拍卖价格62000000元，同样因为无人报名参加拍卖举牌流拍；

我们来看一下大楼现场图片情况：

我们来看一下大楼现场三楼布局和现场情况，由于该栋楼宇为协议自建并且以仓库形式标准建设，楼层格局层高比较高，可以分割出两层使用，由于五楼无法进入，截取了三楼现场拍摄图片作为五楼楼层层高参考：

我们来调取一下腾邦集团历史参考资料以及现在面临司法困境情况：

2022年4月26日晚上11点，一群腾邦国际（证券代码：300178.SZ）的股民还守在电脑前，焦急等待着腾邦国际的公告。两分钟后，一份“无法表示意见”的审计报告出炉，一阵阵哀嚎在股民群和股吧传开。

这份审计报告，意味着腾邦国际即将被宣判退市，也意味着腾邦国际33241名股东（截止2022年3月31日）手中的筹码将再无出手机会，几乎全部被“活埋”。紧接着，腾邦国际的退市情况专项报告发出：公司将于4月27日停牌，等待深交所的终止上市告知书。此后腾邦国际将有15个交易日的退市整理期，期满后将正式终止上市。根据过往退市股票的情况，退市整理期的股票往往只有卖方、没有买方，连续的一字跌停，股民手中的筹码将价值归零。腾邦国际将是2022年A股创业板第一支退市的股票，也是继中弘旅游、新都酒店后又一家退市的旅游股。腾邦国际同日发布的2021年财报显示，2021年腾邦国际营收17.1亿元，同比增长214.9%，归属上市公司股东的净亏损14.7亿元，亏损同比扩大40.4%，归属股东的净资产-11.5亿元，已严重资不但正是上述的财报和经营数据，审计机构“无法表示意见”，数据的真实性、准确性无法得到确认。

为何 “无法表示意见”？审计机构鹏盛会计师事务所给出的原因多达12条之多。包括：腾邦国际2021年财务状况持续恶化，员工大量离职、子公司管理失控等，不能配合审计工作；客运销售代理协议已被国际航空运输协会终止，支付业务许可证有效期到期，多项业务可持续性存在不确定性；大股东占款、关联交易、资产减值评估等，未能获取充分、适当的审计证据，无法对其真实性、完整性和准确性发表意见。尤其是鹏盛会计师事务所还提到：由于新冠肺炎疫情在全球持续不断蔓延和反复，对旅游服务业造成了极为不利的影响，腾邦国际旅游及相关业务基本全面停滞。贵公司目前无法判断新冠疫情对旅游及相关业务恢复正常运营的时间及具体影响金额，因此腾邦国际在2021年度营业收入中扣除了旅游及相关业务收入。简言之，审计机构表达的意见是：经营数据、资产情况是不是真的，不知道；子公司管理失控、人员离职，相关业务无法核对；腾邦国际的三块主业，旅游业务、客运销售代理业务、金融支付业务，都面临不可持续。虽然，腾邦国际2021年未经确认的财务数据显示营收增长了214.9%，但这块几乎全部是第三方支付“腾付通”带来的，财报显示，2021年腾邦国际金融业务营收占总营收的99.46%。腾付通主要经营线下商户的POS机收款业务。在旅游业务、客票代理销售业务停摆后，腾付通加大了POS机的投放力度，2020年累计投放近60万台机具，交易额突破879亿元，营业收入3.76亿元，主要是面向河南、山东、广东等支付业务规模较大的省份进行POS机的铺货。但2021年12月21日，腾邦国际的支付牌照正式到期，申请延期未果，因而这块业务也宣告停摆。腾邦国际这家成立了24年，在A股上市11年的老牌公司，如今即将告别A股。而主营业务停摆，数不清的诉讼，以及严重的资不抵债，负资产多达11.5亿元，这些也预示着这家企业告别A股之后，即将走向企业生命的尾声

为何急速陨落？腾邦国际曾经辉煌时期，市值高达300多亿元，当时在旅游类上市公司中，仅次于携程和华侨城A，年营收超过50多亿。围绕“以机票为入口、以旅游为核心、以金融为翅膀、以互联网为手段”的产业生态圈，腾邦国际曾是旅游业界的“买买买”大土豪，先后投资/收购欣欣旅游、八爪鱼在线旅游、捷达旅游、宝中旅游、喜游国旅、主题公园运营商巧趣文化等一批旅游企业，并出海到马尔代夫收购当地水上飞机公司，战略投资俄罗斯航空公司艾菲航空，拿下多条直飞航线等。直到2018年11月，腾邦国际还在和出境游批发商九州风行洽谈收购。但短短几个月后，腾邦国际债务危机全面爆发，一切扩张戛然而止，取而代之的不断危机和打击。

腾邦国际为何急速陨落？一定程度上，腾邦国际的陨落和如今教培巨头的没落有类似之处，都是所在的赛道遭到了致命腾邦国际最早以机票销售代理起家，大型票代曾经是躺着赚钱的生意。但2014年民航局开始在机票领域部署“提直降代”，逐渐取消前后返佣政策，佣金改为按张固定支付，任何航司和代理不得加收服务费，这几乎宣告了票代的生意模式的终结。于是腾邦国际将业务重点转向金融，开辟了小贷公司、供应链金融、第三方支付等一系列金融业务，然而2017年、2018年国内金融市场开始严加规范，加强监管、去杠杆、去表外业务，这又打在了腾邦国际的“七寸”上。曾有腾邦国际内部人士在和新旅界（LvJieMedia）交谈中，将腾邦的危机悉数归因于金融去杠杆，尤其是银行惜贷引发了整个债务体系的崩溃。搞金融业务，资金的链条一旦崩断，将连带摧毁旗下各个实体业务。为了筹集资金、辗转腾挪，腾邦国际的资产表早已被掏空，使上下游供应商产生极大的不信任，进而票代业务、旅游业务早已一团混乱，曾经收购的项目也闹出管理失控的丑闻。这些都为2020年、2021年的财务报告被出具“无法表示意见”埋下了伏笔。

事实上，对于腾邦国际来说，即使没有这两年的疫情，也很难熬过这一道槛儿。早在2018年，腾邦国际因拖欠国际航协BSP票款被国际航协三次警告。2019年6月腾邦国际债券违约，未能按时支付1.1亿元利息，45个账户遭冻结，9月被国际航协取消客运代理人资格，宣告了危机全面爆发，各路金融机构、债权人纷纷发起诉讼进行讨债。至2021年1月，腾邦国际累计被诉讼金额高达38亿元。如此严重的债务危机，腾邦国际早已无力回天，新冠疫情只是加快了腾邦国际滑落谷底的进度。腾邦国际退市后，也将消失在行业的视野中。总的来说，腾邦国际的启示在于，永远要做一家为社会创造正向价值的企业，不创造正向价值的赛道，很容易被市场抛弃。腾邦国际过去的票代、金融小贷业务乃至于在文旅行业的大举收并购，整合了很多资源，但既没有贡献出优秀的产品，也没有打通创新的模式，更没有居安思危紧跟行业趋势进行业务和战略的筹划，仅仅是表面上的、无效的资源整合、资产运作，这是其被文旅行业和文旅市场创新升级浪潮所抛弃的本质原因。

一个现象是在高负债、现金流情况走差的情况下，腾邦国际仍选择继续并购，原因可能在于继续做厚维持业绩提升，以让市场保持对其的信心，但债务和现金流情况由此可能进一步恶化，形成不良循环。其二，腾邦国际的业务运营模式存在弊端。其虽通过大量并购建立起“大旅游圈”，但大而全，却不紧实，协同效应受制约。腾邦国际对并购企业的整合方式是赋能，而不强行整合，比如保持众多子品牌独立，多进行资源协同。这里有客观因素，即不同品牌的业务、特性、聚焦客群、品牌认知等都不一致，若强行整合，难免“强扭的瓜不甜”，可能难有1+1大于2的效应。但这种各自为战的协同模式，在成本控制、各品牌的边际效应协同最大化等方面，存在问题。

后续博弈破产重整管理人选

据知情人士处获悉，腾邦的债委会是由7家机构组成，其中有6家为银行债权人，1家为非银机构。这6家机构分别为：工商银行、广州农商行、兴业银行(债权疑似已转让给信达资产截止2022年5月31日本金201856万元，利息86660.21万元，抵押腾邦物流大厦1、2、3、6、7楼面积合计21783.02平方米，赛格储运大厦1-11层26815.4平方米)、徽商银行(原包商银行)、中信银行、恒宇天泽。工商银行是第一大银行系债权人，债务敞口约27亿元；广州农商行是第二大债权人，债权规模约20亿元；徽商银行对应债权约4亿元。在非银机构中，恒宇天泽管理的锦绣山河一号(有限合伙)的债权本金25亿元，加上收益接近40亿元，涉及投资人数量最多。至于腾邦集团发行的17亿元债券，百年人寿持有近5亿元。资料显示，百年人寿的股东主要包括大连万达、新光控股、科瑞集团等知名民企。除了上述债权人外，其他牵扯进腾邦债务泥潭的机构还有：招商证券、中航信托、华金证券、东莞信托、上海平安阖鼎投资、摩山保理等，牵扯进去的形式主要有债券交易、民间借款、股权质押等。

腾邦集团应收、预付等过百亿资产缩水至不足5亿，

债券持有人成冤大头即便破产管理人的问题得以解决，但仍存在另一个博弈点——债务处置方案。腾邦最有价值的资产是其位于深圳福田保税区的地块，此地块面向香港，位置极其优越。腾邦国际的公告也指出，腾邦集团的核心土地资产位于深圳福田保税区，“系建设粤港澳大湾区-深港科技创新特别合作区的核心地段”。2020年8月，深圳政府出台的《关于支持深港科技创新合作区深圳园区建设国际开放创新中心的若干意见》提出，支持福田保税区通过升级改造等方式转型为国际一流的高科技园区。上述事实是暗含想象空间的。刘先生指出，近期中央和深圳出台了一系列政策利好腾邦地块的盘活，只要政府部门同意，完全可以把福田保税区新建建筑的容积率限制放开、建筑高度300米以上，相当于新建一栋平安金融大厦，这样一来，腾邦债务问题也就迎刃而解，腾邦和债权人也不会伤筋动骨。“这是最理想的方案”，但这一思路必须寄希望于政府点头。另一条思路更加现实，推动查清腾邦集团庞大资产的真实去向。腾邦集团2019年中报披露，其合并报表总资产为313.49亿元，其中仅应收账款、其他应收款、预付款三者合计金额就高达144亿元，接近总资产5成。然而，这部分资产流向诡异。譬如其他应收款项总额达57亿元，其中前五大客户深圳市美鑫诺贸易有限公司、深圳市旭利腾贸易有限公司、深圳市科信恒贸易有限公司……这5家公司的欠款金额总计25.6亿元，5家公司均为自然人股东，且股东也只有一人或两人。其中，科信恒贸易公司2018年4月就已注销，理论上，其后的报表应将这笔款项全额计提，可实际上，这笔约2亿元的应收款仍挂在腾邦集团2019年半年报中。在资产流产的过程中，债权人、尤其是债券持有人无疑是最大的“冤大头”。在腾邦集团2017年发行债券时，其应收账款、其他应收款等占总资产的比例就已很高，存在较大的减值风险。为此，钟百胜也承诺会遵守财务规范、以保障债券持有人的利益。

以上部分内容截取自红周刊，由于该栋大楼当时属于协议自建，一楼大堂电梯进入，如果单纯拍卖五楼整层可能面临一楼大堂和电梯无法使用的局面，包括一楼停车场，还有就是目前在装修准备运营的三楼也是经历一波三折，预知幕后故事如何欢迎联系小编，希望你投资项目是因为喜欢和可以溢价升值，而不是因为便宜。

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