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　　深圳十三房带你躺赚楼市

　　以下内容来自 深圳十三房 微信公众号粉丝提问

　　问：十三老师好，请教一下：如果一个小区/一个片区的双拼户型占比较多，会不会由于双拼户型卖不出好价格而对面积小点的单证户型价格上涨造成压制？

　　答：不会的，同一个小区，单证房完全走市场价，品质高的小区，单证房还会因为稀缺获取溢价。 双证房则对标单证房，以面积、品质、数量等维度下调价格。

　　问：您好，南山明德碧海校区和保税区福外南，这两个学校附近的盘还可以选择吗？总价1500W想在福田或南山配置一套自住➕学位的3-4房

　　答：1500万总价不建议放在这两个片区。 明德碧海的问题是盘太老+学校认可度不高，金海燕和新浩城七万多横了三年半才翻身，这次涨完估计又要横三年。 保税区适合买入中小户型，1500万放在这里浪费了。 深圳每个片区都自成一派，有各自适合的资金和体量，低了还能化解，高了会很麻烦，严重影响升值和流动性。

　　问：您好！请问西乡片区您怎么看？深圳后续的发展会汇集西乡片区吗？中粮锦云这个盘是否推荐？ 西乡和碧海您更推荐哪个片区？ 主要是考虑自住，也考虑增值空间。

　　答：你好，这2个板块以前分析过： 碧海： 碧海实际上可以理解为低配版的宝安中心，不论从片区品质、配套、交通都差宝中一到两个档次，但由于房价也便宜一些，所以对于有总价约束的小白领（稍微有钱一些的小白领）来说，碧海是宝安中心的替代品；之后前海的产业（特别是大铲湾）也会利好到碧海； 但由于碧海片区已经大体建设完成，而宝安中心还有大片的空地以及欢乐海岸2.0规划，因此未来碧海和宝安中心的差距会进一步拉大； 至于很多人关心的飞机噪音的问题，其实对于小白领来说是可以完全可以接受的，不构成折价因素；但如果未来房价再上涨50%，碧海就需要改变定位服务于低端金领的改善需求，对于挑剔的金领来说，飞机噪音可能会带来一定的折价； 因此，碧海有潜力，可以跑赢大势，但不如宝安中心，也不如前海； 还有大家关注的腾讯科技岛，目前看来要真正等到腾讯入驻还有至少7年时间，且入驻人员规模也是未知数；入驻之后，碧海片区的租金必定会迎来大涨（特别是富通城），但对于购房来说，宝中依然更具竞争力，因此结论不变； 西乡： 西乡片区类似南山中心，得益于一号线终点站的每日播报，西乡的关注度不输南山中心；片区品质也类似，地铁盘价格不低，未来规划只有零星的旧改；在高关注度下供需关系保持稳定，潜力不大；考虑到大铲湾的辐射作用，西乡中长期来看持平大势； 所以从投资角度碧海>西乡 中粮的品质不错，在流塘这一带算是品质很好的房子，自住可以的。 地铁开通肯定会有涨幅，后续如果有更多的规划和利好的话也可以考虑买入。

　　问：老师 目前本人有一套 宝安翻身45区两房 楼梯房 我老婆名下有一套布心的小两房 这两个房子都没怎么涨 目前想如下操作 第一 两房都卖了 去买蛇口老点的小区 例如招北啥的 第二 就是去龙华上塘看看 不过北站那交通换乘 还有龙华那农民房很多 老师有如何选择

　　答：您好，有两套房的你，是不会安心住在招北小区那种比咱们还老的房子里的，目前是将就了，住着住着就会嫌三嫌四了。还需要进一步了解你的负债，月供能力才能有大概方向。

　　问：十三老师，我只有160万左右首付，有首套首贷资格，投资深圳打新即将开盘的沙井海岸城或者光明金融街是最优选择吗？还是委托你们找二手盘有更优选择？谢谢

　　答：海岸城，金融街，平均每天都要被问一次，就那么几百套房，我们要有多幸运才会成为那个幸运儿，怕是折了上辈子的翼都不够，得几辈子才行。 最近帮一个客户抢了一套补涨厉害的房子，当时我是这么和他说的：我原来想给你找性价比最好的房子，现在我觉得，只求你买到房子， 我们不能求什么都要，什么都想抓，就容易什么都抓不住。 市场在变化，何时开盘也未知，所以对你，也同样想说，抓我们抓得住的。

　　问：老师你好，我们目前在布吉有两套房，一套为鸿荣源尚峰89四房和万科麓城89三房，尚峰出租中麓城自住，小孩上幼儿园中班，准备小学。目前自住麓城是因为幼儿园和小学都比较满意，但是中学学位为布吉中学，所以想提前做好初中学位的准备。目前上班在蛇口，但是喜欢好的小区好的物业，还想住大点的房子，学位不能太差。所以最近在想用出手尚峰这套更换到大运的仁恒公园世纪带上外附属学校，是新学校。首付大概400万，总价650万以内。请问老师意见如何？之前也考虑过西丽宝能城带南科大实验学校学位，但看着89的价位从900到1100，增长太快导致贷款多压力大。还请老师给点意见和其他推荐，谢谢！

　　答：你好，大运很看好，但是兑现的周期很长，虽然发展多中心格局，但是福田南山前海的中心的地位未来还是无法撼动的，龙岗的地理位置无法与主城连在一起决定他的未来是个城市副中心。东部大运是龙头，没有崛起之前坪山没前途，同理红山—龙华老城没发展好之前观澜也不会有大动作。 宝能城学校是科大九年制，一般，但是区位比大运强很多。 二者对比优先宝能城 比较推荐华润城

　　问：星主你好，我目前在花好园有套两房在老婆名下，买的早贷款也没多少了。我在武汉还有一套明年才能套现。想要星主给点建议我，是把花好园卖了去坂田、龙中、南山改善一下呢？还是继续持有，等明年把老家的出了再来深圳买一套。因为我在外地还有一套在自住有贷款，我老婆深户我是非深户，满五年社保，像我这种情况能做三成首付吗？改善型房型预算总价在800-1000W这样的。

　　答：你好，改善自住首选南山，但是适合总价1000万以上的刚豪人群 只要有深圳房票，都可以操作成3成首付。 全款抵押或者5改3的方式，部分中介有渠道。 接触的投资者多了，大家最终的置换目标都是南山。如果在能力范围之内，更建议一步到位。深圳的豪宅和刚需盘是完全不同的2个市场。 刚豪产品需要拿放大镜找，疫情期间有部分小老板破产甩卖，可以淘淘降价笋盘。 首付300万以上就可以拿下1000万左右的产品，如果月供能力不错，现在就可以开始关注了。

　　问：十三老师好，考虑学区的话，龙岗的吉祥里和颐安都会怎么选

　　答：地段，地铁，品质，商业：颐安好过于吉祥里 学位：当下颐安略差于吉祥里，未来大概率持平 户型: 吉祥里四房一卫，颐安三房两卫 所以，孩子近期读书的话，注重实用功能，买吉祥里。注重居住品质，买颐安。

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