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牛年伊始，一波政策“洗礼”过后，购房门槛变相加大，主要城市的楼市走向何方？和讯房产在节后第一时间对深圳、北京、上海、广州、南京、成都、郑州等热门城市展开调查，为大家展现严控之下的楼市众生相。

政策层层加码下，深圳楼市的逻辑正悄然生变。

2021年2月8日，深圳住建局宣布正式建立二手住房成交参考价格发布机制，二手房列入限价之列，一石激起千层浪，包括链家等中介机构的二手房价被隐去，已“暂无数据”替代。

经过春节假期的消化，深圳二手房限价政策逐渐落地，目前已有包括建设银行、光大银行、交通银行以及北京银行等多家银行已执行深圳二手房参考价新政，将住建局发布的二手住房成交价格将作为按揭贷款参考依据。 随着新政落地，二手 房买家的购房成本随即被推高，同时不少购房者将购房目光转向新房市场。

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二手房限价  首付成本被推高

一份涵盖3595个二手房的《深圳市住宅小区二手住房成交参考价格表》出街，深圳的二手房市场随即被颠覆。 据和讯房产了解，官方发布的二手房成交参考价格普遍较原先市场成交价低1-2万元/平方米不等。

这就意味着，深圳的二手房价被“降”了，而在实际的成交端，价格并未出现相应幅度的下降。

据和讯房产了解，链家等平台将业主报价转移至“幕后”，APP上未公开，仅后系统可见，而在实际操作端，购房者的参考价仍为业主报价。

以深圳福田区益田村一68平方米房子计算，业主报价为618万元，单价约为90882元/平方米。据《深圳市住宅小区二手住房成交参考价格表》显示，益田村参考价为74400元/平方米，参考价总价约为505.9万元，这就意味着该房子的业主报价与官方指导价差约112万元。

据中介人员介绍，如果购买首套房且无贷款记录，购房首付需要去到约5成左右，不再是618万元的3成，而是505.9万元的3成再加上112万元的差价，总额共计约264万元，首付增加约80万元。

二手房限价的初衷是为了调控房价，维持深圳房地产市场的平稳健康发展。但从实际操作方面来看，二手房“限价”直接推高了购房者的成本。

上述中介人士坦言，深圳二手房政策对刚需存在一定的误伤。

据和讯房产了解，目前已有包括建设银行、光大银行、交通银行以及北京银行等多家银行已按照参考价放贷，包括招商银行、华夏银行等银行则正在等通知，房贷政策调整亦是板上钉钉。

需要注意的是，二手房购房成本陡增对深圳新房市场则形成利好。 据中介人士介绍，目前已有不少客户将目光转向新房市场，新房首付压力相对小一点，可减轻购房压力。

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调控层层加码  全面围堵炒房“漏洞”

深圳政策层层加码主要源头在于房价，房价的过快上涨在一定程度上增加深圳人的生存成本，对深圳的长远发展存在不利影响。国家统计局数据显示，2020年，深圳一手房房价上涨4.1%，二手房房价涨幅则高达14.1%，涨幅居全国前列。

为全面调控房价，压制楼市虚火，2020年年底及2021年年初，深圳密集出台多项政策，围堵炒房漏洞。2021年春节后开工第一天，深圳楼市调控再出新补丁，将离婚炒房漏洞彻底堵死。

据了解，“夫妻离婚并将房产分割登记给「无购房资格一方名下」，则另一方自离婚之日起3年内，不得在深圳市购买商品住房（3年内再婚或复婚的，也适用本规定）。” 这意味着准备通过离婚分割（协议离婚或者法院判决）给无资质一方房产的婚票，3年内（即使再婚/复婚）也不能再买房。

复盘近些年深圳房地产市场发现，拥有强经济增长潜力的深圳，房价涨幅亦处于全国前列。政策持续加码，但深圳房价上涨的火焰在掐灭后又再次燃起，究其根本还是在供求关系与杠杠。

业内人士认为，深圳要想在根本上调控房价，还需增加市场供应量，仅是压制需求的做法并不能从根本上解决问题。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，深圳楼市的问题是杠杠问题，把杠杆控制住，就抓住了调控的牛鼻子。