前些年的时候，我一直觉得大鹏太偏了发展比较难，然而，大鹏那边多多少少会有业主找我出售房屋，当时我们不怎么愿意跟客户推，因为像我们专业做房地产这一块的，对区域发展趋势还是比较敏感的。但是这两年，大鹏新区也蠢蠢欲动的作出一系列的发展规划的动作，各大开发商也纷纷进驻大鹏，抢占旧改红利。通常开发商不会随随便便的去旧改一个没有价值的地方，是需要通过花费很多财力跟精力跟ZF、街道办、村委会等打交道，并且是可以计算出丰厚的回报才会去旧改，这也佐证了大鹏新区推进发展来临的前期。

大鹏新区 = 5年前的光明！光明现在房价可好？

我们回望5年前的光明，很多人的认知里都是一个荒无人烟的农场小镇，谈论起光明区，只能想到光明乳业。我依稀的记得几年前的光明大街上，平日也只有寥寥无几的行人，有点像丧尸电影里的画面感，可能是我电影看多了。不过谁也无法预料近两年的光明区各种空前的项目规划纷纷落下，其中有光明科学城、凤凰小镇、中山大学、中山大学附属医院、天安云谷等，让偏远的光明小镇备受瞩目。

然而，位于光明区政中心周边的房价从3、4W左右一平涨到了8、9W不等。以前在我们在光明成交的客户都纷纷发来感谢，因为帮他们赚到了钱，当时我们知道光明房价会涨得这么快吗？肯定不知道。但是最起码我们可以初步预测深圳发展，因为对于每个来深圳拼搏的人来说，都相信深圳这个地方可以有奇迹，有未来。

深圳要发展，不可能全域共同发展，是有一定的规律可循的，前些年从南山的前海，西丽，现在也着手发展光明了，接着肯定就是大鹏新区了，拆解开来，其实现在大鹏新区的发展形势，犹如5年前的光明，当然，大鹏区位中心的房价也跟光明5年前的光明区位中心是基本一致的现象。

那么，回到重点，葵涌三溪村旧改凭什么那么火？

第一现场对话三溪旧改项目：

（视频来源：第一现场）

关于投资客

当我真正深入了解大鹏新区葵涌三溪村这个旧改项目的时候，是在去年的11月份，因为那个时候，很多内地投资客早已悄悄盯上这个位于区政中心周边的旧改项目，有的投资客用很低的价格大量买入，能最早抢占这块蛋糕的投资客属于高端玩家，一有风吹草动就伺机而动，你说有风险吗？肯定有，但是不得不感慨人有多大胆，地有多大产，这句话放到现在的回迁房市场还是没有过时。

关于爱大鹏

由于大鹏区政府的公号爱大鹏发布了关于大鹏新区发展战略一系列动作之后，越来越少的村民愿意拿拆迁房出来卖了，同时，由于投资客大量的购买，那边的村民也纷纷把回迁指标的价格提高了不少，这通常是每一个优质的旧改项目的必经之路。

项目的拆解

大鹏葵涌三溪村旧改这个项目分为西区、中区、东区，具体旧改范围需要看“旧改的范围图”，不过旧改的位置是在大鹏区政府的周边。纵观深圳前面几个区的发展概念和经验，所有的重点规划和最优越的配套都是围绕着区政府来建设的，然后再往外蔓延。其中房价也是越靠近区政府价格就越高。

旧改项目的开发商是恒大集团，占地面积是拟72.5万平方米，不过最近三溪村的西片区又开拓出来一块地，所以现在差不多是80万平方米，建筑面积240万平方米左右。这是什么概念？这刚刚好匹配了大鹏发展规划所需要的规模效应。目前整个大鹏还没有这么空前的大项目，集住宅，商业，产业配套为一体的高端社区，预计5年左右的时间可以完工，那么届时应该是大鹏区的地标性建筑。

这个项目不单单只是ZF门面工程，因为它的申报主体不是村民也不是开发商，是政府土地整备局，这意味什么？这意味着这个项目是实实在在由ZF在背后做推手，因为大鹏要发展经济，必须快速的把区政周边的农民房推平了，才能进行下一步发展战略的实施。还有恒大对这个项目有43.8%的贡献率返还给ZF，到时候会建设很多基础设施，市政配套设施，重点学校，医院，办公大楼等，所以从进度方面来说，ZF一定会大力支持开发商把进度再次加快。

而且，这个项目的交通规划方面也跟上了大鹏新区的发展规划，有8号线，23号线，32号线，预计在2024年通车，葵涌站届时会是一个交通枢纽，设立在区政府的周边，还有有惠深沿海高速，南坪快速等去往市区罗湖，福田等地方只需要半小时。

目前整个项目签约率已经80%左右。单价是在2w出头，周边的二手房价是4.5w左右（由于限价原因，不能对比一手房的价格）而应该要对比光明，龙华，坪山，宝安区政周边的房价，一旦整个片区完工，配套设施完善之后。区政中心的周边房价卖个6w/㎡肯定没问题，有对比就有伤害，有对比就有投资的余地了。

那么，区政中心周边旧改2w+/㎡值不值得买？？？

分析了那么多，是非成败转头空，青山依旧在，几度夕阳红；

值不值得买，还是需要每个投资者，根据个人的现金流状况与投资的时间周期去做博弈、决策。毕竟每个人对资产与负债的认知是完全不同的。

最后，写到这里，我个人认为这个旧改项目的热度会持续升温，随着项目进度的加快，价值会持续上涨，资本也会继续逐利，现在入手算是价格的低谷期，下个月就不知道了，最后提醒大家投资有风险，入市需谨慎，祝愿大家投资可期。

此文章参考资料来源：三溪重点更新单元前期规划研究pdf.（想要三溪重点更新单元前期规划研究pdf.可私信蔡蔡）

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