在深圳，如果你要买房，真的会很累。

01

深圳，居之不易

深圳，是一座全都是深圳人的城市，也是一座没有多少深圳人的城市。

之前，微博上有一则5分钟视频，被播放了400多万次。

那是日本TBS电视台的一档节目，专门对深圳做了考察和介绍：惊叹于应接不暇各种高科技产品，更对深圳的发展速度表示不可思议。

四十年间，深圳“淘金”的人们换了一茬又一茬，从基建工程兵、“三来一补”的农民工，再到电子信息产业吸引来的大学生、工程师、金融从业者，一次次的产业升级，带动了深圳一波波的人口变迁。

据国家统计局数据，深圳市常住人口由1979年的32.35万人，增加到了2006年的846.43万人。根据今年深圳统计年鉴，深圳市常住人口1344万。如果加上流动人口，已有2000万人。

30万到2000万，“来了，就是深圳人”，成了城市的标签。

确实，到了深圳就是“深圳人”，但如果从房产的角度看，实际上没有那么多深圳人。

深圳市住建局官方数据显示，截至2020年初，全市住房总量约1082万套（间），其中：

城中村：507万套；

商品住宅：189万套；

工业宿舍：183万套；

公寓等其他住房：97万套；

单位自建房：55万套 。

保障房：51万套。

商品住宅在深圳现有住房体系中占比仅为17.47%，而被称之为深圳版“小产权房”，不能上市交易、多为历史遗留违法建筑的城中村、单位自建房562万套，占比则高达52%！

乐有家研究中心数据显示，深圳总人口中：

三套及以上商品房5.3万人，占比0.2%；

两套商品房15.3万人，占比0.7%；

一套商品房143.5万人，占比6.5%；

公寓约82万人，占比3.7%；

保障房约100万人，占比4.5%；

小产权或无房约1850万人，占比84%。

深圳管理的人口规模已经2000多万，然而无房者、小产权者1850万！占到84%！五个深圳人里，不到一个人有一套自有产权的房子。

相比之下，北京、上海和广州这几个一线城市的住房自有率都超过了50%，就连号称全世界房价最高的香港也接近50%

想要在深圳混套房真的很难。

02

世界一线房价

如果你能在深圳有房子（自有产权）就已经超过80%以上的人了，因为房价贵得离谱，贵到一般人根本就买不起。

深圳的房价从来是对标“世界一线”水平的。

尽管只是一座发展中国家的城市，但房价这方面从未落了下乘，无论是绝对值还是增长值，都是远超其他发达国家的。

四十年，改变深圳的不仅仅只有人，还有房地产。

从几百元到十几万元一平，绝大多数所谓的深圳人，都成了这片热土上熙熙攘攘的过客——来到过深圳，却从未真正拥有过她。

1981年，中国第一个商品房，引燃了深圳楼市。

东湖丽苑，在当时的深圳市中心—罗湖区的爱国路3001号诞生。

当时每套房配备3个深圳户口，每平米2730港元，换算下来，一平米约1000元人民币。（如今，东湖丽苑二手房挂牌均价59235元/平，39年涨幅5920%！）

1992年，邓公南巡，发表著名的南方谈话。“特区概念”被爆炒特炒，深圳房价第一次出现突破每平米1万元的房产，楼市泡沫初现。

要知道那时候深圳的人均薪资水平才400块一个月。这也是第一次让中国人知道了什么叫做地产泡沫。

2005年，深圳房价成交均价，达每平方米6952元，比2004年上涨16%；也就是这一年，深圳的房价再无平稳可言，从此一飞冲天，一往无前。

2015年，开启“涨价去库存”时代，深圳房价迎来恐怖上涨的一年，商品房均价42476元/平，比14年几乎翻了一倍。

房价这么涨下去肯定不是个事，实在是太疯狂了，所以仅仅一年的时间，深圳当地就启动强硬的地产调控措施。

从2016年10月4日“深八条”以来，深圳出台了N多条楼市调控政策，从需求侧、供给侧及相关侧发力，全面围剿炒房投机行为。

然而，事实证明并没什么用。

房价还是在悄无声息中，从2015年的均价3万多，上涨到今天对标世界最高水平房价的程度。位于深圳南山区的深圳湾一号的房价已经达到了一平20万之高，这么高的房价的话谁能住得起呢？

好比，风箱口的火苗，一拉风箱，风一强劲，火苗就飕飕往上窜。

火一旦燃起来了，想降温也就难了。

第一方面，深圳住房只有23.7%自有率。

深圳就是一个移民城市，看似无根之树，南来北往中，深圳人就像水中浮萍，漂浮不定；占比高达95%的市民来自外地，普通话为民间主要用语，粤语还退居其次。

其住房自持率，目前只有23.7%，这是整个大湾区住宅自有率最低的城市，意味着深圳有70%多的人还是“刚需客”。

第二方面，深圳的现实条件：每年起码20万刚需人口。

40多年来，深圳的发展高歌猛进，除了GDP从最早的几个亿增长到现在的2.8万亿，还有人口的爆增。

深圳户籍人口虽然只有400多万，但包括流动人口在内的总居住人口高达2000万。

有调查机构显示，在深圳结婚的新人中，90%的新婚夫妇结婚的前提条件都是要有一套拥有自主产权的房子。

这样的新婚或准新婚人口有多少？起码每年在20万以上。这意味着，每年深圳起码要提供20万套房，才能满足这个需求。

第三个方面，深圳的土地供给很少。

作为国内四大一线城市，深圳是面积最小的那个。目前，深圳全市面积仅有1997.47平方公里，仅为北京的12.17%、上海的31.50%、广州的26.76%。

在这其中，有974.5平方公里的基本生态控制线范围内土地，占比48.76%；这一部分不能开发的地，占了接近深圳市总面积的一半。

2021年的第二批集中土拍，深圳的土地供应是83.4公顷。但是仅仅83.4公顷够干啥？

深圳的供应缺口是1500公顷，而且是每年1500公顷。深圳紧缩供地已经差不多十来年了，现在的深圳恐怕要一万公顷才够。

83.4公顷，也就1%。

就深圳这供需矛盾，如果没有之前足够强硬的调控政策，说不准房价早就100万一平了。

第四个方面，有一部分深圳人太有钱了。

深圳是中国改革开放前沿地带，临近香港，接受外资投资多，金融产业发达，信息产业也是全国前列，互联网公司扎堆，有“中国的硅谷”之称。资本要素极其丰富，高薪岗位也多，大大小小的老板也多，总之就是富裕人群多。

所以，深圳对于房产的消费能力也是极为强大，毕竟非常多的富裕人口挤在这里，那么楼市的价格自然也就升上去了。

别说是楼市了，哪怕卖个烧饼，去深圳都能比其他地方卖得贵。

03

靠什么解决深圳居住问题？

面对这么高的房价，大部分人都买不起房，那他们住哪？

小产权房，也就是那84%的人，解决居住问题的最重要的依托。

甚至可以说，没有小产权房，深圳就不再是深圳。

深圳的小产权，说是深圳经济改革开放40年衍生物也不为过。

某个老人在南方画了一个圈以后，1979年3月，国务院批复同意广东省宝安县改设为深圳市。

随着深圳投资建设的外商和外来人口越来越多，这时候问题出现了：

房子不够住。

据深圳史料统计，从1980年到1985年外来人口高达40多万。激增的人口，旺盛的住房需求，所有人都看到了商机，纷纷买地大肆建房出租。

就连村民也洗脚上田“种房子”，因为大家发现种房子比种田更赚钱。最疯狂的时候村民不受条例约束在国有土地上违规建设大量农民房。

由此，海量小产权房拔地而起；它们分布在深圳各区、或地段繁华，或偏安一隅，建筑品质有好也有坏。

小产权对深圳而言，是“后勤保障处”，实际充当了“安置房”的作用。

深圳房价高企、供需也摆在这，你以为那些买不起的人住在哪里？都是住在这些小产权房里。

深圳全市住房总量约1082万套（间），其中光是城中村就有507万套，深圳小产权房之多，放眼全国都只怕绝无仅有。

所以未来，深圳真要下决心整顿楼市，我看最关键无非两点。

一是改变土地供给“重产业、轻住宅”的现状。

深圳此前一直将土地向工业用地倾斜，住宅用地规模严重不足，在过往的土地总体规划中占比常年不及20%。

证券时报统计显示，过去十年深圳工业用地成交达到1147.78万平米，而住宅用地成交面积仅为431.5万平米，不及工业用地的一半。

这种严重失衡的后果就是，因为工业用地和住宅用地失衡，导致的结果就是办公楼空置率持续攀升，而商品房价格居高不下，住地矛盾突出。

深圳要改变这种状况，具体来看有两个措施，一是加快城市旧改进程，二是增加居住用地比例。以“7.15调控新政”为起点，可以看到深圳在地产政策方面开始有了明确转向。

二是，小产权房合法化。

所谓小产权房，指的是在农村集体土地上建设的房屋，是由于城市扩张之后产生的。这种房子，它是没有在房管局进行备案的。

和老婆饼一样，小产权房没有产权，就像老婆饼里没有老婆。

这只是一个名字，为了给自己遮羞洗白，让人误解小产权房其实是有产权的。实际上，官方定义就四个字——违法建筑。

由此不难理解，小产权房和普通住宅的最大问题是不能落户。既然是不受法律保护的房子，不能落户，那么自然也就谈不上有学区了。

如果让小产权房通过履行相关的手续，补交相关的土地税费等合法化，一方面可以增加政府收入，另一方面也通过这样的形式让这些事实存在的小产权房，名正言顺的进入到市场里，增加深圳二手房市场供给规模，某种程度上增加供给甚至可以起到平抑二手房市场房价的目标。

如果深圳二手房市场的房价，能够受到一定程度的抑制，恐怕新房价格上涨的压力也会得到相对的排解。

现在，畸高的房价已经开始对深圳产生严重的负面影响。房价造成绝大多数工薪阶层买不起房，成为压在绝大多数深圳人头顶上一座大山。不少人已经因住房问题而远离深圳，去内地二、三线城市寻找生存和发展机会。

同时，高房价带来的高租金，拉动了深圳的消费品和服务价格的全面提高，降低了中低收入居民的实际生活水平。

长此以往，不但造成企业的挤出效应，还有人才的挤出效应。

现在的深圳虽好，发展程度足以吊打一众发达国家，但终究少了点家的温情。