近两年，带有市场属性的安置房，数量不断增多，而在性价比的驱使下，一些购房者纷纷转向安置房买卖。

　　前段时间，一安置房指标交易，引起了政府和开发商的联合“重锤”。

　　游走在灰色地带的安置房指标买卖，为什么屡禁不止？回迁安置房到底可不可以交易？又该如何进行安全交易？本文小编将带大家深入了解一下有关安置房的概况。

　　9月10日，《广州市白云区人民政府征地办公室关于规范民科园AB1207032地块配建安置房管理的通知》正式公示，明确要求，不得泄漏传播安置房涉及安置户信息，如户型、面积等个人隐私信息；严禁安置户私下出售、买卖安置房（指标），扰乱房地产市场交易秩序。

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　　据了解，被官方点名的对象正是，位于白云太和民科园的绿地云央（绿地柏玥晶舍）项目安置房。

　　由绿地云央安置房指标出售信息得知，其价格仅1.6万/平米，对比云央2.7-3万/平米的市场价，几乎是直接降低了一小半，已严重扰乱楼市的正常交易秩序。

　　因此，引起相关部门的高度重视，值得注意的是，这一次，政府联手开发商，共同打击投机倒把行为。

　　其实，早在8月19日，深圳市住建局发布了《关于加强对住宅类历史遗留违法建筑交易查处的通知》，严禁炒作小产权房、回迁安置房。

　　Part01

　　关于安置房

　　哪一类，都不会是小产权房

　　安置房，是指在人民政府实施土地储备地块、非经营性公益性项目建设、城市基础设施建设和军事设施建设等行政划拨用地的拆迁过程中，以确定的价格、套型面积向具有本市市区户口（含农业职业）的被拆迁人定向销售的住宅房屋。

　　回迁房是指在原地拆迁安置的房屋。

　　二者之间的主要区别是房屋拆迁补偿方式是原地产权调换的既是安置房，也是回迁房；但在出让土地上进行房屋拆迁的，如可以原地回迁的就是回迁房，而不是安置房。

　　根据相关法规及政策的规定安置房屋一般分为两大类：

　　一是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。如黄埔江两岸进行的世博动拆迁。按照有关方面的规定，被安置人获得这种配套商品房的，房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的5年之内不能上市交易。

　　二是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房（与市场价比较而言）。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。

　　不管是哪一类安置房，都不会是小产权房。安置房属于政府保障性住房，属于政策性住房的一种，房屋产权属一般来说属于大产权。此类住房只在土地使用权上与大产权的有所不同，一般还是集体土地，没有分户的个人土地证，满5年后只需补齐土地税，即可换成大产权的土地使用证，然后就是正规大产权商品房，可以按正常流程上市交易。

　　其实，安置房之所以那么受欢迎，有他自身的优势存在：

　　●是现房，而且部分安置房的地理位置较优越，小区配套较完善;

　　●户型适中，以小两房、小三房、部分中三房为主，即建筑面积120平方米以内的户型占绝大多数，而且大部分为多层建筑；

　　●如果没有产权，安置房的价格普遍会比市价低；

　　●依托地理优势和小区配套优势，安置房的升值比率与经济增长周期吻合，升幅较快。

　　Part02

　　回迁安置房的交易风险

　　周期漫长，不可预测的未知因素众多

　　如果回迁安置房取得房权，并且没有规定限制对外出售，或者限制转让的期限已满，这样和一般的商品住宅是没什么区别，可以进行市场交易的。

　　但是，现在市面上挂牌的回迁安置房，往往是没有取得产证，或者是刚取得产证，按规定5年内限制转让的，那么从签订合同到将来办理产权转移的时间就十分漫长，不确定因素众多，因此会导致交易风险大，甚至没有保障的。这主要表现在以下几个方面：

　　1. 房价上涨容易诱使卖方违约；当房价大幅上涨之时，卖房者完全可能将房屋再次卖给出价更高的买方，而买方是无法从买卖合同中获得充足的保障的。在某些极端的情况下，一套拆迁安置房在最终过户之前，可能已经被买卖了十几次。

　　2. 买方无法取得房屋再度拆迁的补偿利益，而且由于拆迁部门所支付的补偿金往往高于拆迁安置房的交易价格，买卖双方容易对拆迁补偿金的分配问题产生争议。从法律上来讲，拆迁补偿款仍然是属于卖方。

　　3. 家庭成员内部可能对拆迁安置房的分配有异议，万一协商不成，可能每部起诉到法院解决，最终确定的合法权益人是谁还无法确定。

　　4. 在购买房等待过户的漫长时间内，也有可能发生因出售方自身债务纠纷，导致房屋被债权人申请法院查封。

　　5. 无产权的拆迁安置房可能因其他原因导致无法办理产权证。而且，双方签订的买卖协议是否有效，最终能否顺利过户，仍是一个未知的谜。

　　6. 购买的房屋具体位置不明确，需要等待分房抽签或者摇珠。买卖双方虽然可以知道房屋大致的坐落位置，但无法确定建好后安置房的具体结构、朝向、小区环境等。

　　7. 在完成过户之前，若卖房人已逝世，而卖房人的继承人对于该买卖合同产生争议，继而容易卷入到卖房人的家务当中。最终，双方可能需要通过法律诉讼来解决问题。

　　▲回迁安置房怎么交易才最安全？

　　●确定此项目是否是70年大产权，明确此房屋的产权性质

　　●确保房屋产权归属，家庭成员都同意出售并配合出面签字确认

　　●确保所提供的资料真实，无任何伪造隐瞒等

　　●与房主本人签合同，或与直系亲属签合同由房主本人确认并签字

　　●预留房款账号必须是房主本人或者房主指定的直系亲属

　　●确保中介合同的完善性，建议找有房产经营执照的中介公司或者自带房产律师对合同做详细审核

　　●确定好付款比例、付款时间、交房时间及过户时间

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