前阵子，二手房指导价调整遭遇了“一日游”。

是中介“口嗨”惹的祸，还是被指导价“调戏”了一次？

打铁还要自身硬。

经历了多个周期的深圳楼市，多次证明了在合适的机遇，一个体量、品牌、配套、品质、规划等因素全优的超级大盘，都能把市场从底部托起来，并实现一次次的绝地反击。

最近，李克勤和王心凌的一次深圳商演，全网浏览量过亿。楼市已经很久没有这样火热的营销事件了，更是直接带火了一个超级大盘。

其实，摆在我们面前的，是一个更大的信号，远比一纸政策更强劲。

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深圳楼市到底缺什么

这个问题相信很多人都在问。

需求、资金，对深圳人来说，都不存在问题。

问题的指向就是政策了。

地价涨了，二手带押过户、房贷利率下调、深汕合作区松绑，这些边际性的政策一直在放松，但是核心政策并未松动。

这种状态很有可能长期存在。

所以就不能指望深圳有政策性行情，只能自身修复。

如果把深圳楼市放到20年的时间轴看，大体经历了七个周期（上图），期间波动，有政策推动，也有自身因素。

比如，2008年半岛城邦、2015年鸿荣源壹成中心的入市，都给当时的市场起到极大的提振作用。

两个典型的大盘案例，集合了品质、品牌、配套、规划等全优因素，资源的“虹吸效应”不但让一个区域受到很高的关注度，而且带动了局部、甚至整体市场走出阶段性底部。

这个时候的深圳楼市，正需要一个大盘拉动市场，交易量持续放大，进而强化市场信心，技术面继续向好，最后房价先抑后扬。

现在，正是理性选择的好时机，遵循这样的买房逻辑，就能跑赢大周期。

1.超级mall能溢价

优质、超级mall代表着好地段、繁华配套，满足社交娱乐的同时，房子保值增值能力强。

做个自带综合体的项目与普通小区比较：

龙岗、福田、龙华九方购物中心的综合体项目与同区域普通小区均价差约1万元/㎡，南山万象天地均价差约3万元/㎡，宝安壹方城价格差可达5万元/㎡。

大型综合体项目和普通小区售价差异（单位：万/㎡）

2.刚需热衷“撸铁”

深圳刚需对地铁盘有着非常深刻的理解。换句话说，没上车的，被地铁盘的房价“深刻教训过”。

尤其是地铁11号线开通后，房价均迎来一波上涨。

乐有家研究中心将地铁沿线1公里范围内的房价（二手房）分为8个等级，其中8-10万元/㎡区间占比最高，达到25%；其次是6-8万元/㎡，占比22%；第三位4-6万元/㎡，占比19%。值得注意的是，10-12万元/㎡的占比也达到了16%，排到第四。

所以，现在仍要锁定地铁口物业，11号线连接深圳东西轴线，也是换乘站最多的线路之一，通勤时间最快，优势明显。

3.优质学位仍是首选

又到了报名季，宝妈们深刻体会到了未雨绸缪的重要性。在深圳就读名校，一般都要提前三四年布局。

“火线哥”简明扼要总结了一份溢价表，来说明学区有多贵！

顶级学校200万元+

一线学校150万元

二线学校80万元

在回归居住价值的深圳楼市，这三点是买入的核心要素。

如果碰到这样集大成者的大盘——

买就是了！

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更大的信号来了

5月7日，李克勤和王心凌来深圳进行了一次商演，直接引爆了文艺圈和楼市圈。

场内，一批又一批的“凌粉”唱得比王心凌还要嗨；场外，王心凌唱歌吃到彩带，这一“意外”直接火上热搜。

几天下来，全网的流量估计破亿，并直接带火了站在背后的鸿荣源珈誉府。

细品下来，二者其实有很多共同点。

王心凌再度爆红，国民度一直在，细节见人品，遇到一个好平台，是主要原因。

鸿荣源除了豪宅专家这个IP外，大盘开发运营在深圳有很高的国民度，而且产品口碑一直很高。所以，鸿荣源珈誉府一露面，就立即火出圈。

这仅是面上的原因，更深层的意义在于：

1.对市场和项目的强大信心。

讲真，现在的营销动作越来越小心，不确定性限制了营销的打法，使得卖场乃至产品，都没有什么看点。

只有对市场和产品高度看好，才会有这样大举措的高举高打，去促进项目的高开高走。

2.市场需要大IP。

大盘对区域的蝶变有目共睹，比如壹成中心之于龙华，壹方中心之于宝安，带动区域蝶变，提升城市中心定位，还改善了区域人居环境和档次。

如此一来，区域界面的改善，市场影响力也跟着上涨，客户也愿意买单，实现品牌的溢价能力。

鸿荣源是住宅开发上的集大成者，有鸿荣源的地方，就有一座城。

在鸿荣源之于龙华、宝中后，沙井这个深圳西部的重镇，终于迎来了鸿荣源这样的大IP，实现对西部市场的进一步推动。

3.信心需要传导。

这次商演，更应该看成是鸿荣源的一次借势发声，信心需要传导。

通过两位明星，向市场传导一个信号：深圳市场值得持续看好，对自住买家来说，当下是入市的好时机。

比如，全国房价已连续3个月出现结构性上涨。

这个信号，深圳也能接收得到。

5月14日，深圳大雨，“火线哥”亲自去踩盘，发现鸿荣源珈誉府临时展厅有不少冒雨前来的自然来访客。

从现场看，全市各区域的客户都有。据现场销售员介绍，那场商演使得项目知名度很高了，很多客户慕名而来。

到了现场，感知就不一样了，11号线地铁口、鸿荣源品牌、商业配套等，很多方面都能打动客户。

看明白了这些，就会对鸿荣源珈誉府一系列的动作，有了更清晰的解读——更大的信号来了！

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刚需怎样跑赢大市

既然深圳并不缺乏购买力，在信心回归之际，就是该买什么的问题了。

把握好两点，深圳房子就很好买。

1.西部置业第一站

深圳重心一路向西的战略已经很清晰，沙井已经是刚需置业的首站。

沙井是全市唯一有前海、国际会展新城、国际海洋新城三大国家级战略加持的片区，把那些市一级、区一级的规划甩出几条“深南大道”。

此外，还有重要的空港交通枢纽和立新湖高新产业总部基地等重要规划。

这里是深圳西部最大的经济体。

在宝安“十四五”规划中，就将沙井定位为“深圳西部新中心”，与宝安中心并肩，成为发展核心区域。

未来，这里将成为集海洋、会展、文旅、休闲、购物一体化的深圳西部新中心。

这样的高规格的规划和产业，沙井直接受益。

同时，沙井还有浓厚的烟火气，街井文化和地道小吃勾勒出一部西部版的《清明上河图》。

2.买大盘的最好时机

上面说过，深圳楼市已经不是随便买买买的时候，精选大IP才是首要任务。

因为城市资源的虹吸效应、聚集效应，只有大盘才有份。

既然选择在沙井买房，当然要买大盘，而且是品质大盘。

鸿荣源珈誉府在地铁11号线塘尾站出口，是11号线唯一能够无缝接驳的新盘。

通过这条快线，6站到宝中，7站到前海，9站到后海，11站到车公庙，连接福田、南山、宝中、前海、后海等深圳核心区域。

这些地方外溢居住需求，可以在这里实现居住的一站式通达。

鸿荣源珈誉府总规模248万㎡，涵盖了住宅、商业、办公和酒店等复合业态，包罗万象。

最值得一提的是商业。

毕竟目前沙井乃至西部，缺的就是一个真正能够锚定中心的核心商业体，而体量约50万㎡的湾区壹方，完美补足了这一点。而且相比前海壹方城，更高端，业态更全，体验更丰富。

鸿荣源在商业领域建树颇丰，龙华壹方天地60万㎡、前海壹方城30㎡，壹方天地是中部区域TOP1。

西部，鸿荣源珈誉府50万㎡商业这个体量也是TOP1的位置，远超海雅缤纷城。“壹方+奥莱”的全商业业态，一定会颠覆深圳西部乃至大湾区的商业格局。

这完全是一个颠覆传统商业的大而全、美而精的项目。

商业中心通过空中绿道与塘尾地铁站相连，效果图十分炫酷、现代感十足。

项目首批推出1区，主力户型约76-181㎡的3-5房，全龄段户型，预计上半年入市。

据了解，项目园林以梵高《星月夜》为灵感，打造以星空为主题的超大围合式园林。园林面积约3万㎡，面积相当于4.2个标准足球场大小，绕小区一圈都有1公里。

这在西部乃至全市范围内都属于非常少有的超大中央园林景观社区，堪称是公园里的家，让居住与自然完美融合。

项目自身规划有3所幼儿园，紧邻两个规划中的教育用地和深圳外国语学校（集团）宝安学校（具体的学区信息以教育部门公示为准）。

核心地段、优质品牌、快线地铁口、超级mall、优质教育、全龄户型、围合式园林等各个层面上，鸿荣源珈誉府都很能打。

像这种“面面俱到”的品质大盘，在深圳非常稀缺，未来能跑赢大市。

1区为大城首发之作，一定更有性价比。从一二手市场表现看，鸿荣源开发的作品，都是标杆。

比如鸿荣源禧园，在二手市场上表现坚挺，是沙井楼市的一线指标盘。

对刚需而言，就是买在当下。

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