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4月29日，自然资源部发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，其中提到：对于超期未动工两年以上的闲置住宅用地，该收回的要依法收回。

5月17日，国务院组织召开房地产工作相关会议，再次提到：相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。

根据「新知南通研究院」最新实探，截至2024年6月底，海安城区共有6宗超两年未动工地块，共计闲置土地面积约10.39万㎡，拿地总金额约9.35亿元。值得一提的是，过去四年内，海安乡镇板块共计出让87宗涉宅地块，但其中大量地块无法找到具体位置，故无法明确其动工情况。

Part.1

海安城投一哥瑞海集团

托底多、入市少，资金压力如何？

海安城区6宗拿地超两年未动工地块，均位于城北板块，拿地时间为2020年10月，拿地企业均为海安城市动迁改造有限公司。

根据统计，2020年至今，海安城北板块共计出让了14宗、约62万㎡涉宅地块，目前仅3宗入市，即碧桂园山河宸院、中骏世界城和碧桂园金麟甲第，剩下11宗疑似均未有动作。而这11宗地块，6宗由海安城市动迁改造有限公司摘牌，4宗由海安保障性住房投资建设有限公司摘牌，1宗由江苏海穗工业园区发展集团有限公司摘牌。

股权穿透显示，海安城市动迁改造有限公司和海安保障性住房投资建设有限公司，均由江苏瑞海投资控股集团有限公司控股。

瑞海集团，近几年海安土拍“托底大将”之一。数据显示，2020年至今，由瑞海集团控股的三家城投公司（海安保障性住房投资建设有限公司、海安城市动迁改造有限公司、江苏海安商贸物流集团有限公司），共计摘牌26宗、约82万㎡涉宅地块，拿地总金额超71亿元，是拿地数量最多的本土城投公司。

但截至目前，疑似仅有3宗入市，剩下23宗都还未有动作。并且，3宗已入市地块，1宗是由绿城代建的春和雅院项目，2宗是与中洋合作开发的吴越人家项目，而前不久吴越人家被曝长期停工，还有网友因此质疑瑞海集团的资金周转问题。

大量购置土地无疑会加大公司资金压力，继而增加外部融资需求。拿地后长时间不开发，则意味着资金无法收回。长此以往，公司的资金周转就会出现问题。瑞海集团这几年大量拿地却很少开发，很有可能已经出现“入不敷出”的状况。

Part.2

87宗宅地成功卖出

海安乡镇市场购买力惊人？

2020-2023年，海安共计出让142宗涉宅地块，为南通各地出让数量最多。而之所以能成为“供地冠军”，海安各大乡镇板块“功不可没”。

粗略统计，上述142宗地块中，有87宗位于乡镇板块，包括李堡镇20宗、角斜镇17宗、大公镇12宗、墩头镇8宗、曲塘镇6宗等等。

并且，今年上半年，在南通其他地区供地量锐减甚至挂零的大环境下，海安乡镇板块还卖出了9宗涉宅地块。

土地供应量惊人，这是海安乡镇土拍市场的第一大特征，其第二大特征——位置信息“模糊”。

比如，角斜镇的17宗地块，有12宗土地位置都显示为“滨海新区”。但根据资料显示，海安滨海新区辖区面积为128平方公里，试问该如何明确地块具体位置？

海安乡镇土拍市场的第三大特征——城投包揽。

87宗乡镇地块，仅6宗为民企摘牌，剩下81宗均为城投托底，且基本是一家城投公司负责托底一个板块。

比如，大公镇12宗地块，均由江苏大鼎城镇化建设投资有限公司摘牌；墩头镇8宗地块，均由江苏兴墩城镇化建设投资有限公司摘牌；李堡镇20宗地块，18宗由海安东泽城镇建设投资有限公司摘牌……

因为地块位置信息多数不明确，我们也无从知晓其开工情况，但即便开工入市，如此大体量也很难消化。

2020-2023年，海安共计出让142宗涉宅地块，遥遥领先南通其他区域；2024年1-6月，海安又出让了14宗涉宅地块，卖地收入继续一骑绝尘。

但根据市统计局官方数据，2023年海安常住人口仅约86.63万人，是“北三县”中最低的，且海安常住人口和户籍人口均已连续8年负增长。

所以，这些地块后续还会开发吗？如果开发了又要卖给谁？“迷雾重重”的海安土拍市场，让人看不清楚。

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