临港楼市“一夜升温”，上演了通宵排队抢房的现象级事件，甚至连台风“利奇马”都阻拦不了人们去临港看房、买房的热情，有些滞销许久的新盘当天售罄！

【新片区挂牌后的“抢房”热潮】

不出意料，临港的新房成交量成为 全市当月的“TOP1”。

那么，

是什么值得大家通宵排队抢房？

临港新片区，

到底“新”在哪儿？

“新”在战略定位！

90年代，邓小平同志就曾心潮澎湃地描绘浦东的未来蓝图：

“深圳是面对香港的，珠海是面对澳门的，厦门是面对台湾的， 浦东就不一样了，浦东面对的是太平洋，是欧美，是全世界。”

而自贸区临港新片区，就是浦东直面太平洋的那个点。

【临港新片区区位图】@鬼话宝

“新”在国家政策！

临港新片区的成立，成为目前我国 唯一以“新片区”命名的“特”区，也将成为继深圳、浦东和雄安后， 中国改革开放的第四张“国家名片”。

因此，新片区的政策并不是简单的平移，而是在 投资贸易自由化和 税收政策上提出了创新与变革。

【“新片区”创新政策】

相较于中国香港特区依赖国际自由港、金融结算业务走上快车道的经济奇迹， 临港未来走的经济双轨制道路将实现 自中国香港之后，与海南岛并列的重大国际开放窗口。

从滩涂之地，

到临港新城，

再到自贸区临港新片区，

临港离世界越来越近了。

【从浦江城市走向海洋城市】@鬼话宝

对于上海市来说，

临港，是“向海而生”的起点。

那么，

对于浦东新区来说，

临港新片区又具体意味着什么呢？

目录：

01. 为什么是，“再造一个新浦东”？

02. 这个“新浦东的张江2.0”，到底会是什么样？

03. 《顶尖科学家社区计划》，全球人才密度最高的活力创新社区。

04. 世界顶尖科学家的，“15分钟生活圈”。

01

为什么是，

“再造一个新浦东”？

意味着，“再造一个新浦东”。

“再造一个新浦东”，这个说法来自哪里？

“再造一个新浦东”，底气又源自哪里？”

GDP“一万亿”

到2035年，临港新片区GDP要实现超过1万亿人民币。

从1992年到2018年， 浦东新区用26年的时间，完成了GDP从100亿到1万亿的壮举。

也就是说，从2019年到2035年， 自贸区新片区的目标是用16年的时间走完浦东新区26年的进程。

【临港新片区与浦东GDP上升趋势】@鬼话宝

所以从GDP目标来看，临港新片区的规划相当于“再造一个新浦东”。

规模“相当”

从规划范围来看，临港新片区的面积也与半个浦东相当。从大冶河以南、金汇港以东，以及小洋山岛、浦东国际机场南侧区域，全域面积873平方公里，约等于“再造一个新浦东”。

【临港新片区与浦东新区规划范围】@鬼话宝

功能布局“一致”

根据《浦东新区国土空间总体规划（2019-2035）》，浦东新区被划分为 主城区、中心镇、一般镇。

【浦东新区城乡体系规划图】@浦东新区2035总规

临港虽然是浦东的一部分，

但有意思的是，根据《临港新片区国土空间总体规划（2019-2035）》：

临港新片区，也规划有自己的主城区。

【临港新片区城乡体系规划图】@临港新片区2035总规

而临港新片区的 主城区，内部还有滴水湖核心片区，里面又分为 环湖总部湾、滨海中央活动区、现代服务业开放区、文旅宜居区、行政生活区、国际创新协同区。

【滴水湖核心片区功能分区图】@滴水湖单元规划

这些片区和浦东的几大城市副中心的功能特征也基本一致。

因此， 临港新片区又被称为“浦东2.0”。

而在这“浦东2.0”中，

有一个片区被称为“张江2.0”。

在101片区和102片区的开发相继成熟之时，现在103片区是临港接下来的开发重点。

今天我们就率先解读这个被称为 “临港的张江”、“张江2.0”的“国际创新协同区”（103片区）。

【“103片区”鸟瞰图】

如今张江在产业能级、功能定位、楼市现状的表现，大家有目共睹。

那么，

这个位于临港新片区的“张江2.0”到底怎么样？

为什么说“国际创新协同区”(103片区)是“临港的张江”？

接下来，我们将深度解读：

作为“张江2.0”的“临港103片区”的城市规划。

02

这个“新浦东的张江2.0”，

到底会是什么样？

临港新片区的“张江2.0”，也就是“103片区”，规划上称为 “国际创新协同区”：

“以创新策源功能为核心，完善专业化科创研发配套和国际化、定制化的高端生活服务配套，打造创新涌动、活力迸发、开放包容的先行示范区。”

【“103片区”规划图】@《临港新片区滴水湖核心片区单元规划》

规划定位

国际创新协同区（103片区）的规划定位是： “科技创新领头羊”、“产城融合的试验田”、“未来城市的培养皿”、“国际竞争的扩音器”。

【103片区规划定位】@鬼话宝

之所以规划赋予国际创新协同区（103片区）这个战略定位，是因为它在新片区承担的 使命：将临港新片区从自由贸易区变成“科技型”自由贸易区。

20世纪80年代开始，许多发达国家的自由贸易区 向高技术、知识和资本密集型发展，形成“科技型自由贸易区”。

那么，

怎么打造“科技型自由贸易区”呢？

我们总结下来，临港103片区的策略是：

第一步，举办 世界顶尖科学家(WLA)论坛，汇集全球最强大脑；

第二步，将论坛 与 科技创新城的产业 基础结合；

第三步，由论坛 拓展到研发、办公、教育、生活等各版块，打造 顶尖科学家社区来留住这些“最强大脑”；

【由WLA论坛衍生城区模式图】@《国际创新协同区规划》

最后一步，借用这些“全球最强大脑”，提升全球科技资源配置能力，提升全球科技影响力和竞争力，最终建成 具有自由贸易区性质的、科技型特殊经济功能城区。

【国际创新城产城融合模式图】@《国际创新协同区规划》

回过头看，103片区与张江科学城的规划定位几乎一致：“全球新知识、新技术的创造之地”、“新产业的培育之地”、“现代新型宜居城区和市级公共中心”、“世界一流科学城”。

【张江 VS 103片区规划定位】

产业类型

在产业类型上，国际创新协同区（103片区），重点发展 集成电路、生命科学、人工智能、数字经济、蓝色经济等前沿科技产业。

而张江科学城的三大主导产业： 集成电路、生物医药、人工智能，和103片区几乎一致。

【张江科学城三大主导产业】@张江科学城规划

而且，从 103片区目前实际的招商情况来看，目前已引进寒武纪、地平线、中微等数家集成电路标杆企业，显然已经“坐实”了这些产业类型。

【103片区招商情况（企业）分布图】

所以说， 从产业类型和已落地的企业来看，“103片区”简直就是张江的翻版。

重大项目

张江科学城的发展是依托 国家实验室核心区，集聚大科学设施、高水平研究型大学和国家级科研院所。

【张江国家实验室分布图】@《张江科学城建设规划》

张江去年召开 张江细胞产业国际峰会等国际行业峰会会议，而103片区更是成为 顶尖科学家论坛永久会址。

和张江一样，重大项目对103片区的产业推动作用也是巨大的： 国家联合实验室、信息飞鱼等重大项目，已初现 集聚态势。

【103片区重大项目分布图】

功能分区

张江科学城功能分区的特点是“产、学、研、商务一体”，将科学研究所、产业创新园区与商务总部相结合。

【张江科学城规划功能分区】@《张江科学城建设规划》

而在国际创新协同区（103片区）的内部， 规划也分为3个板块：

科创总部湾 + 世界顶尖科学家社区 + 科技创新城 = 国际创新协同区（103片区）

【103国际创新协同区】@《国际创新协同区规划》

1. 科创总部湾

这是最紧邻滴水湖的一个片区，属于“环湖第一扇面”。规划承接 科创型总部功能，形成融入全球创新网络的 研发总部集聚区。

2. 世界顶尖科学家社区

这是 为世界顶尖科学家和科技创新人才提供精准的生活配套的 科创服务地区中心。 以世界顶尖科学家论坛永久会址建设为引擎，带动科学家实验室建设，全力打造顶尖科学家社区。

【世界i顶尖科学家社区鸟瞰图】@AUBE《世界顶尖科学家社区城市设计》

3. 科技创新城

这是103片区最早开发的地区，已有多家科研单位入驻，形成良好的产业基础。

【科技创新城范围图】@《国际创新协同区规划》

世界顶尖科学家社区是“学”和“研”，科技创新城是“产”和“研”，科创总部湾是“商务”，可见 在功能划分上也和张江科学城几乎一致。

那么，

为什么在规划定位、产业类型、重大项目和功能分区等方面，103片区都和张江如此一致？

“规划基因”

因为，

它们有着相似的“规划基因”。

我们将 张江科学城和临港103片区的总体的控制性详细规划，做了拼合和对比：

【张江 VS 103片区 规划用地图】

我们完整地梳理了 二者的规划用地指标：

【张江 VS 103片区 规划用地指标梳理】

将二者对比后，我们发现：

103片区和张江科学城的规划用地占比，惊人的相似。

【张江 VS 103片区 规划用地占比】

103片区的研发用地、商品住房用地、租赁住房用地、公共绿地、公共服务设施用地的比例都和张江相似。

可能因为 103片区规划没有工业用地，所以 研发和住宅用地甚至比张江更高。

这些“规划基因”带来的 不仅是产业功能的相似，还有显性表现是：103片区的 城市形态也和张江非常相似。

【张江 VS 103片区城市形态】

除了和张江科学城的相似之处，更有城市规划理念的成熟和进步带来的 “规划基因优势”， 这是赋予103片区有望 超越张江的“后发优势”。

比如， 张江的宜业不宜居的问题在103片区将不会重蹈覆撤。

张江现状只有零星住宅分布在北部，住宅总量不足且以动迁房为主，人才公寓数量严重短缺。 而103片区规划了世界顶尖科学家社区，提前为顶尖人才预留了住宅用地。

【张江现状住宅VS 103片区规划住宅】@鬼话宝

再比如，张江现状的公共绿地极少；而103片区不仅有 二环带绿地的环湖特色公园链，还在世界 顶尖科学家社区规划了大片的滨水公园。

【张江现状公园 VS 103片区规划绿地】@鬼话宝

103片区在 职住平衡、产城融合、宜居宜业宜游等规划理念上的进步， 尤其集中体现在“世界顶尖科学家社区”的规划中。

【顶科社区与103片区的范围关系】@鬼话宝

甚至可以说，

相较于张江，103片区的“规划基因”，强就强在“世界顶尖科学家社区”。

【“世界顶尖科学家社区”效果图】

那么，

这个“世界顶尖科学家社区”到底是怎么规划的？

顶尖科学家的“15分钟生活圈”，又会是什么样？

03

《顶尖科学家社区计划》：

全球人才密度最高的活力创新社区

首先，创建“世界顶尖科学家社区”的规划目标是：“全球人才密度最高的活力创新社区”。

广纳世界一流科学家和各类领军人才，搭建技术传播、创新交流、知识外移的平台，将新片区努力建成世界顶尖科学家的 思想智慧碰撞地、创意孵化承载地以及国际人才汇聚地。

【规划愿景】@AUBE《世界顶尖科学家社区城市设计》

意向入驻的有来自宇宙科学、地球科学、信息科学、物质科学和生命科学五大领域的26位顶尖科学家的20个实验室。

@AUBE《世界顶尖科学家社区城市设计》

相信“科学家社区”对大多数人来说是个陌生的概念，所以普遍会有一些困惑： 未来会打造成什么样？规划的底层逻辑是什么？会不会成功？是否生态宜居？适不适合置业？

因此，我们将结合国际著名案例来给大家诠释科学家社区理论。

首先，通过研究分析 全球十余个科学园区：

【国际案例研究】@AUBE《世界顶尖科学家社区城市设计》

归纳出一个 包含 “思想空间”、“实验空间”、“转化空间”三个圈层的“科学家社区理论模式”：

@AUBE《世界顶尖科学家社区城市设计》

人口规模

根据国外经验和中科院数据，得出 人口规律：1位顶尖科学家可以带领40位课题组带头人，250人的工作团队和1000人的相关人员。

@AUBE《世界顶尖科学家社区城市设计》

于是就得出了 世界顶尖科学家社区的人口规模：26位顶尖科学家带领7500人的团队和26000人的相关人员，共计 约33500人。

@AUBE《世界顶尖科学家社区城市设计》

而根据人口规模只能估算出大概的开发规模，而 具体该布局哪些功能设施？设计什么样的城市空间？

功能设施

这就需要量身定制一个 “科学家社区”城市设计模型：

科研的“最前一公里”，

生活的“最后一公里”。

科研的“最前一公里”，是指 科学产业链的前端，即基础科学研究。因此需要布局，以实验室、研究所和高校研究院为组成核心的 科研中心。

生活的“最后一公里”，是指为满足科学家生活而提供的周全的 城市基础设施和生活服务设施。

【城市设计模型理念】@鬼话宝

城市空间

接下来，就是 把功能落到空间上：

【总平面图】@AUBE《世界顶尖科学家社区城市设计》

规划把国际会议会展中心、WLA全球总部基地等标志性的重要公共建筑，沿环湖三路、临港大道和内部的绿色河谷两侧布局。

【总体格局】@AUBE《世界顶尖科学家社区城市设计》

在内部以 “科学绿谷”、“科学公园”、“科学大道”三个 具有科学特色的核心公共空间为内核，控制围绕这三个公共空间的建筑布局与景观联系，形成格局特色的重点片区风貌。

【三大核心公共空间】@AUBE《世界顶尖科学家社区城市设计》

水系交汇的位置呈现出一个 “科学半岛”，规划将核心的科研中心以低密度的开发布局在此，为科学家提供一个相对独立，兼顾私密与公共衔接的工作空间，名曰 “科学方舟”，象征着科学作为探索广阔世界的先锋航舰。

@AUBE《世界顶尖科学家社区城市设计》

再结合“发现大道”和“哲学小径”，就构成了 整体城市设计的风貌结构：

【总体城市设计风貌】@AUBE《世界顶尖科学家社区城市设计》

其中 “科学绿谷”地区，沿河以山谷的坡度向河道中心降低，形成沿河的谷状空间，通过生态景观和屋顶绿化的设计，创造一个生态的科学绿谷空间。

【“科学绿谷”效果图】

而 “科学公园”地区，则注重 周边建筑与公园的绿色衔接。所有环科学公园的地块建筑设计在建筑梯度上均向科学公园降低，并将公共空间开口面向公园。

@AUBE《世界顶尖科学家社区城市设计》

这个规划“科学公园”目前已经落地、启动实施，就是现在著名的 “莫比乌斯公园”。

【“科学公园”效果图】

说了这么多，都是城市规划设计层面的亮点。

那么，

真的生活在顶尖科学家社区，会是什么感受？

顶尖科学家的“15分钟生活圈”，是什么样的？

04

世界顶尖科学家的，

“15分钟生活圈”。

接下来正好有个 位于世界顶尖科学家社区核心的住宅项目：就在“科学绿谷”之内、“科学半岛”水岸、“发现大道”两侧，紧邻核心实验室组团，因而极具代表性。

【鹏瑞·云璟湾位置示意图】

【鹏瑞·云璟湾效果图】

因此就以这个位于“科学绿谷”的新盘“鹏瑞·云璟湾”为例，来看下 世界顶尖科学家的“15分钟生活圈”：

【“鹏瑞·云璟湾”15分钟生活圈】

配套设施

在项目半径一公里的生活圈内，规划教育、文化、医疗、商业等生活服务设施一应俱全。

【半径一公里内的生活服务设施】

科学家也要居家、带娃，步行可达的生活服务设施使得生活非常便利。

除了这些常规的生活服务配套，更有一些 城市级配套设施：

例如， 莫比乌斯公园内的大型商业综合体、世界顶尖科学家论坛会址、科学方舟、国家实验室、以及大量科技研发用地。

【周边城市级配套效果图】@鬼话宝

而这些城市级配套设施，正是顶科社区规划中的 “7大城市设计重点片区”，包括WLA全球总部基地、各实验室和研发转化等核心设施组团。

【7大重点城市设计片区】@AUBE《世界顶尖科学家社区城市设计》

居住在此的科学家，在步行范围内完成所有工作，平衡工作和生活。

生态环境

除了前面提到的“莫比乌斯公园”和“科学绿谷”这俩大面积的中心景观，还有通过 “发现大道”、“科学大道”和“哲学小径”三条绿轴向周边渗透。

【规划公共空间系统】@AUBE《世界顶尖科学家社区城市设计》

住宅建设标准

实际上，国际上著名的科学家社区为了确保顶尖科学家的住宅品质，都是以很高的标准来建设的。

【国际著名科学城案例】

而临港新片区更是 开拓性地制定了 更高的标准：

《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区高品质住宅管理大纲（试行）》。

其中103片区又被划为“示范区”，参照的是最高的建设标准。

【“高品质住宅”建设分区】@《大纲》

在这个《高品质住宅大纲》中，分别从规划设计、建筑设计和智慧社区三个方面设立了非常高的标准。

例如，建筑设计的节能环保，示范区的要求是 “绿建三星”标准。

【建筑管控要求表（部分）】@《大纲》

要知道， 上海几乎没有哪个新盘是“绿建三星”标准的，因为成本很高。但因为103片区是示范区，所以以鹏瑞·云璟湾为例，都是按“绿建三星”标准建设的。

【鹏瑞·云璟湾绿建核心技术】

再例如，《大纲》中对于营造现代简约的 品质景观空间的要求，都在项目中有对应的体现。

【鹏瑞·云璟湾景观节点设计】

《大纲》中 对建筑的立面风格、立面色彩和建筑材质等都有严格的要求。以鹏瑞·云璟湾为例，立面设计以竖向线条为主，冷色材料为主色调，气质高级、延续建筑现代风格。

【鹏瑞·云璟湾效果图】

甚至，对外露管道、空调机位、住区入口形式等细节都有一套标准，对开发商的 建筑构造技艺有较高的要求。

【鹏瑞·云璟湾建筑构造细节】

同样是限价，临港103片区的住宅的建设标准却更高，开发商需要花费更多成本，对购房者来说， 性价比真的很高。

而且世界顶尖科学家社区对于 引入开发商的标准也很高，不是央企国企，就是产品力很强的品牌。比如这个项目的开发商鹏瑞就是中国顶豪楼盘“深圳湾1号”的执笔者，也是 该品牌在上海的“首秀”。

总的来说：

临港新片区，作为 上海“离世界最近”的地方，是中国的重大国际开放窗口；在上海 从“一江一河”时代迈向“海洋”时代的趋势下，临港新片区成为上海 “向海而生”的起点。

“一万亿”的 GDP目标、与半个浦东相当的 开发规模、与浦东几大功能区相似的 规划布局、拥有自己的 主城区，这都是临港新片区 “ 再造一个新浦东 ”的底气。而这个“浦东2.0”内部现在未来两年着重建设的是 “国际创新协同区”（103片区）。因其 规划定位、产业类型、项目分布、功能布局和“规划基因”与张江科学城极其相似，因而也被称为 “张江2.0”。

在国际创新协同区（103片区）内部，有一个" 顶尖科学家社区计划”，目标是打造 “全球人才密度最高的活力创新社区”，将集结26为顶尖科学家的20个实验室，拥有全球论坛永久会址、科学绿谷、科学公园、科学方舟等 一批面向国际的顶尖配套设施。

世界顶尖科学家社区虽然吸取了张江科学城的经验，更注重产城融合，但是其中很多是租赁住房用地， 商品房用地只占11%，依旧稀缺。

因此，关注临港新片区和103片区置业的小伙伴们，今年这个位于世界顶尖科学家社区的新盘，示范区已开放，可以赶快关注一下~

免责申明：

本文中所涉及的城市规划解读等内容，均依据当时的公开城市规划、政策或相关的城市设计与规划研究，仅供参考使用，以最终政府官方发布为准。

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