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环线新增【板块测评】栏目

接下来会逐一测评各个上海主要板块

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更多板块测评内容，可关注后回复“板块测评”

shanghai tangzhen

01.浅谈唐镇

有人说，唐镇是宜居的板块，环境好，房子新，居住舒适；

有人说，唐镇是高端的板块，张江中高层落户置业比例超高；

有人说，唐镇是荒芜的板块，配套稀少，大量空地，地处偏远，

早先唐镇只是浦东一个不起眼的镇，不起眼到有人以为这是外地的哪个镇子。

唐镇的起势主要分为三个阶段；

早在十几年前，唐镇被划为第四代国际社区，借由国际社区的名头，2005年前后，一口气建了白金翰宫等四大低密别墅项目，导入了第一批高端客群。

2015年，唐镇开启了中产的时代，仁恒东郊花园、浦发华庭、大名城紫金九号等相继上市。

硬是靠着单套20万+的佣金，让中介把“唐镇好”的概念，传给了全浦东500-800W预算的购房者，巩固了唐镇的中高端社区定位。

2021年，唐镇三兄弟成交单价破10W，使得唐镇屡上热搜，融创未来金融城的造城项目连开5期，去化上千套，积分居高不下，让人们对唐镇的未来充满期待。

当然，若论配套，唐镇有很多硬伤，让人喜欢不起来。

不过浦东成熟社区极少，大多位于中环以内。

这些地方，或房价远超中产承受能力，或界面极为老旧，除此外浦东大片的土地都配套极为匮乏。

相比之下，唐镇的劣势又没有那么“独树一帜”。

而且唐镇凭借自己的居住环境和人群素养，将本是联洋、大华甚至小陆的原住民，留了下来。

高端人才居住社区，说的就是唐镇吧。

板块区位图（数据来源：脉策科技）

唐镇是上海向东城市化的边界

唐镇大多数区域地处外环外，这也是大多数人一提到唐镇就感觉偏远的主要原因。

借助上海环线向东南凸起的优势，唐镇距外环1.79km，中环3.98km，是外环外距离中环最近的板块。

距离内环足有8.5公里，外环外板块的距离劣势瞬间凸显出来。

参照中心点距离，唐镇距离人广和陆家嘴的直线距离分别为17.96km和15.5km。

这样的距离，就注定唐镇只能是浦东的唐镇。

02.人口分析

唐镇人口总数20.97W，占上海总人口数的0.91%。

人口分布图（数据来源：脉策科技）

自2000年，唐镇把王港笑纳之后，领地范围暴涨到32平方公里。

这么大的领地上，人口密度只有6.63k人/平方公里，仅是上海平均人口密度的1.2倍，相比之前几个动不动就double的板块而言，可以用人烟稀少来形容了。

从人口分布图上，就更加明显。

大片的空白区域，人口密度极低。

即便是人口聚集区域，也不过600-1000人的量级，而这些地方大多是唐镇的老城区，烟火气浓厚，接地气。

唐镇并不是一个纯粹的居住区，日间人口达到了22.67W，高出总人口8%，占比达108.1%。

这是个居住&商务的结合体，只是没那么明显。

毕竟卡园占了大半比例，卡园的上班族大多住在王港。

活跃在龙东大道以北的人，只有上下班才会看到阳光天地的上班族，在地铁站进进出出，其他时间丝毫感受不到工作的气息。

就这还是2021年淘宝镇成员，你敢信？

各年龄段人口占比（数据来源：脉策科技）

唐镇的人口拆解

20-65岁的劳动力人口15.21W，占比72.53%

65岁以上的老龄人口3.05W，占比14.54%

20岁以下的受教育人口2.71W，占比12.94%

唐镇的老龄人口占比仅14.54%，是上海平均占比-9.35%。

老龄化这个困扰我国的问题，在唐镇无从谈起。

老人们更多在唐镇政府附近的唐镇老街活跃。

即便是工作日阳光天地下面的超市，更多的也是宝爸宝妈带娃采购。

毕竟唐镇兴起不过是20年之内的事情，这里鲜有动迁房，业主又以张江的高知年轻人为主。

老龄化的问题自然在无形中被化解掉了。

点击放大，查看更多原始数据（数据来源：脉策科技）

03.配套测评

唐镇的配套，用“匮乏”来形容再准确不过。

地铁、商业集中1点，医院为0，能拿得出手的只有学校、环境和快速路。

单以配套论成败，唐镇惨败。

1

轨道交通

唐镇只有2号线，2站张江

没有地铁规划，站点较少

轨交及站点分布图（数据来源：脉策科技）

2号线2000年开通。

虽然晚于1号线10年，却直接打通了中山公园-龙阳路之间的核心商务区。

等2号线开到唐镇，已经是2010年4月份。

能够站在2号线上，就代表了可以不用换乘，就抵达上海大多数核心CAZ。

这对绿城等开发商的营销是莫大的助力。

从线路来讲，唐镇的站位是优异的。

地铁站15min步行等时圈（数据来源：脉策科技）

站位虽好，看到唐镇的地铁站点分布时，又笑不出来了。

从15min步行范围，就能看到，核心站点-唐镇站，虽然位处中心，却覆盖极少。

15min能走到地铁站的小区屈指可数，覆盖范围中还有很多荒地。

声名远播的唐镇三兄弟，和地铁完全不搭嘎。

创新中路站是原预留站，2020年刚刚开通，周边仍是在建设中，华东路一路之隔就有很多村落。

（想知道覆盖了哪些小区，可以私信安琪哦~）

【评测指数】

2

道路交通

龙东高架的开通

就是给唐镇装了翅膀

快速路分布图（数据来源：脉策科技）

在龙东高架开通前，唐镇居民前往张江，只能走最南边的华夏高架路。

外环是南北走向，更便于前往外高桥，而非陆家嘴。

龙东高架的开通，不但直接串联了内、中环，而且将到达陆家嘴的时间大幅缩短。

南北向有外环，东西向有龙东高架，板块外还有华夏高架分流。

这让唐镇这个汽车保有量不低的板块居民，并没有堵在高架口的烦恼。

自驾30min等时圈（数据来源：脉策科技）

根据大数据测算

唐镇的位置就决定了，这里的居民更多活跃在浦东。

30min能通勤的位置，和浦西毫无关联。

不过也足够了，30min已经可以覆盖全浦东的所有核心商务和产业区，还要啥自行车？

处于公平起见，浦西的板块十郎也测了下，供大家参考。

各商圈自驾通勤时间

高峰Mon.8:00，平峰Mon.13:00（数据来源：高德地图）

【评测指数】

3

商业

唐镇的商业很集中，也很单薄

地铁沿线的2大商业体

是唐镇居民唯2的依仗

商业分布图（数据来源：脉策科技）

唐镇的商业总体量共19.4万方，低于各板块平均总体量。

其中位于王港的唐镇筷乐城，因为运营方招商不顺，一直没有开业，现在坐等有人接盘。

阳光天地和恒生万鹂广场体量不大，都是生活商场，满足生活所需是足够的，消费升级就不用指望了。

恒生万鹂广场

商场15min步行等时圈（数据来源：脉策科技）

两大商场地理位置处于唐镇中心，基本上从唐镇各处到商场的距离都差不多。

这也意味着，从哪过来都远。

唐镇老街倒还好，底商发达，小区门口啥都方便。

其他位置就比较惨了，都是以唐镇三兄弟为代表的“真·买酱油难”社区。

不过这里的居民家庭汽车保有量很高，出门都开车。

这么来看，张江的长泰广场也并不远。

看来几大商场停车费的收入占比一定不小。

商业体量及排名（数据来源：脉策科技）

【评测指数】

4

医院

只有社区医院

其他的暂时没有~

医院分布图（数据来源：脉策科技）

整个唐镇，只有社区医院，并没有私立/公立的大型医院。

好在张江有一家曙光医院，是三甲综合医院，火热程度可想而知。

好在创新中路北侧，规划了上海胸科医院，三甲专科医院，600张床位。

可以在一定程度上，填补医院的空白，只是专科医院不比综合医院。

看个头疼感冒，还得去曙光医院。

人是真多~

【评测指数】

5

学校

学区是唐镇的优势之一

也是浦东外环外为数不多有学区的板块

小学分布图（数据来源：脉策科技）

中学分布图（数据来源：脉策科技）

浦东生源虽多，优质学区却较为匮乏，除了传统名校明珠、福外，也就张江片区学区氛围较为浓厚。

唐镇已经建成东方幼儿园、福外唐城外语小学，当地口碑都相当不错。除此之外还有不少国际学校，诸如平和双语、启能东方外国语学校等等。

美中不足是缺少初中学区，原有的唐镇中学、王港中学都是有名的菜中。

传言即将有名校落地，我们拭目以待。

这里的学区更多的是造福于唐镇三兄弟以及绿城等周边的家庭。

这些小区总价高，对应的业主财富值也较高，是真正高收入、高学历的人群。

对教育的重视和投入自然也更高，可以从生源的层面上提供保障，这也是大家一贯认可唐镇学区的原因。

当然，非学区外的小区，对口学校就不那么理想了。

附上唐镇板块学区对口列表，供大家参考。

公办小学对口表（来源：2022浦东公办小学招生划片范围）

公办初中对口表（来源：2022浦东公办初中招生划片范围）

【评测指数】

6

文化设施

社区环境是唐镇的核心竞争力

公园绿地+高档的社区

文化设施分布图（数据来源：脉策科技）

唐镇绿地文化公园是唐镇最大的公园，联合南侧的唐镇公园、香梅和平御园共同组成了唐镇的核心绿化带。

因为地处外环线外，呈南北走向，和大多数小区的直线距离都在2km以内。

比较有趣的是香梅和平御园，4万方的体量不算大，却是少有的纯法式皇家园林，著名华侨陈香梅女士亲笔提名。

唐镇绿地文化公园

另一方面，唐镇的街道非常干净整洁，即使是唐镇老街也不会有脏乱差的感觉，转到唐镇三兄弟社区附近，街道两旁的林荫道和三兄弟极富格调的围墙，高端社区的感觉油然而生。

这种高级感，即便是联洋等老牌国际社区也感受不到。

唐镇三兄弟街景

【评测指数】

04.资源测评

唐镇背靠张江，自身也不乏商务配套

辐射范围几乎可以覆盖浦东的所有产业区

内部商务资源

日间工作人口分布（数据来源：脉策科技）

唐镇日间工作人口数15.56W，占比74.2%，与大宁相差无几。

上班族主要分布于西侧的张江集电港，以及北部的卡园。

核心区阳光天地的写字楼，也有不少企业入驻。

【评测指数】

外部商务资源

外部资源5km雷达图（数据来源：脉策科技）

唐镇5km以内，可以辐射张江、金桥和王港卡园。

背靠大树好乘凉。

张江和金桥作为浦东大开发的首批产业区元老，时至今日依然是浦东的产业支柱，企业列强依然提供着大量的税收和就业机会。

唐镇的工作机会是不缺的。

外部资源10km雷达图（数据来源：脉策科技）

将范围扩大到10km，已经可以够到北部的外高桥和南部的张江医谷。

当然，规划中的上海国际旅游度假区和川沙产业区，也在辐射范围内。

如此，基本可以覆盖浦东70%以上的核心商务、产业区。

工作地散点图（数据来源：脉策科技）

从唐镇居民的工作地倾向性，也能看出。

大家的就业倾向，仍以唐镇自身及周边的张江、金桥为主。

陆家嘴就业人群也不在少数。

至于其他产业区，相对就少的多了，浦西更是少得可怜。

居民热门工作地Top10（数据来源：脉策科技）

工作地Top10，唐镇和张江的比例超高，直接甩其他板块N条街。

浦西？是哪里？跟我有什么关系？

【评测指数】

05.楼市测评

二手房均价分布图（数据来源：脉策科技）

现状分析

唐镇的价格，界限分明。

龙东大道以北的王港自成一派，均价在4-5W；

龙东高架以南均价在6-10W之间，以高科东路以北带学区的小区为主要高地，高科东路以南的次新商品房为中间带，唐镇老街的老房子为最低区间。

学区溢价以很直白的方式体现了出来，虽然还有社区氛围、人群属性等等属性。

但这其中，学区是占比不小的因素。

二手房龄统计

唐镇是个年轻的社区，前文无论从发展还是人群年龄，都有所说明。

拉到最明显的房龄上，则更加明显。

2000年以后的小区，占比达65%！

具体到唐镇调研时，这种感受会更加明显，大把大把的次新高品质小区。

总会让人不禁想到“生活本该如此”。

走势分析

二手房走势图

唐镇的二手房走势并不是一帆风顺的。

交易价格和交易量的变化，有较明显的趋同性。

交易量在2016年到达顶峰，而交易价格在2020年到达顶点。

2020年以后，市场遇冷，唐镇的价格也做出了反馈。

当然，这里的价格本就包含王港在内，王港的加入提升了唐镇的商务属性，但也拉低了唐镇的平均房价。

唐镇&上海大盘走势对比图（成交套数）

唐镇的交易量走势和大盘基本一致

交易价格在在2015年逆袭

最终整体涨幅在大盘之上

唐镇&上海大盘走势对比图（成交均价）

唐镇在2012年的均价，低于大盘2000块，约12%。

2015年逆袭大盘，2020年最高点时，高于大盘8.2%。

截止2022年9月，仍领先大盘3.33%。

从涨幅比而言只能算勉强跑赢大盘。

但如果看现在10W，曾经6.3-6.8W的唐镇三兄弟，涨幅比却超过了50%！

【评测指数】

Suitable for the crowd

唐镇，不是一个单纯的中产社区。

这里尤其适合在张江工作的人，一路之隔便是张江，当然，浦东大多数的商务和产业区，也一样适合在唐镇置业，如：陆家嘴、金桥、外高桥等，都很方便。

其次，这里适合汽车保有量较高的有娃家庭，因为周边配套不便，无论是日常采购还是工作通勤，汽车都是必不可少的，同样，家里没娃，唐镇学区的核心价值发挥不出来，自然也未必非唐镇不可。

最后，这里适合对房屋品质要求较高的人，浦东能在品质上和唐镇一较高下的板块屈指可数，从联洋源深等置换过来，愿意为了品质而一定程度放弃地段的不在少数。

06.不利因素

01

与永安公墓接壤，永安公墓是中国百强公墓，11.3万方，轮地界属川沙，但地处交界处，总是讳莫如深，21年底的融创未来金融城，就是因为距离公墓过近，而受冷。

公墓地处偏僻，不碰周边的几个小区就好。

02

王港不止有卡园，还有工厂，人群较为混杂。

如果选在唐镇核心区，倒没什么影响

03

唐镇的开发仍在路上，开发势必会带来居住舒适度的降低，融创的造城计划也好，高科东路南北成片的空地也罢，开发过程中的噪音、灰尘、大车往来，都会有一定影响。

开发是个双刃剑，既是城市发展的未来，也是当下舒适居住的干扰。

【不利因素影响指数】

07.未来规划

唐镇仍有大块的空地待开发，全部建成后，有望成为浦东外环外最宜居的社区之一。

但待开发土地体量巨大，周期很长。

不是所有人都等得起。

1、唐镇新市镇中心

唐镇的将龙东大道-华东路-川杨河-外环绿地范围内，定位为新市镇中心，作为唐镇的核心居住社区。

新市镇中心又将围绕轨交2号线两处站点进行“一轴两核”式的建设，

规划新增：2处镇级文化设施、5处社区级文化设施、1处区域级体育设施、2处社区级体育设施、1处专科医院、19处社区卫生设施、1 所十二年一贯制学校、3 所高中、2 所九年一贯制学校、6 所初中、9 所小学、24 所幼儿园、9处菜场、12处3000方以上社区公园。

也就是说，唐镇在2035期间，会继续完善其宜居社区的定位，补充配套的短板，增加多处改善项目，或将成为浦东外环外最宜居的社区之一。

2、融创造城计划-唐镇东核规划

唐镇的“东核”主要围绕创新中路站，在生活服务功能基础上，加强文化体育功能的注入。

东核借由融创的造城计划而正在紧锣密鼓地推进中,全部落地后，将成为足以媲美目前以唐镇站中心的“西核”片区。

不过7000套的体量，加上众多新建的社区配套，全部开发完毕最起码5-10年。

【评测指数】

大V点评

环二先生

Huan Er

环线房产咨询

创始人

唐镇是一个很让人费解的地方。

这里不是主城区、不是副中心、配套也尚未成熟，却成为外环外房价最高的地方之一。

核心原因是唐镇有几大稀缺因素。

1、张江高收入群体的辐射。唐镇其实是张江的延伸，所以即使没有核心规划也不缺客群；

2、唐镇整体开发，区域内老旧小区很少；唐镇的中产定位小区品质都不错；

3、唐镇拥有一条龙12年制重点学区，比其他外环区域具有优势；

4、唐镇坐拥龙东高架、2号线，进出市区比较方便。

以上，Enjoy~

编辑 | 环线咨询

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