1、济南二手房成交量堪比新房！

济南房地产市场也正迎来前所未有的变局。

曾几何时，济南房地产市场中新房成交量占据绝对主流地位。但现如今，济南楼市销售出现前所未有的变化，二手房成交量正在强势崛起！

我们来看一组济南房地产协会的数据：

今年上半年，济南二手住宅实现网签量3.47万套，成交面积361万平米，同比增幅高达96%！在2022年，济南二手住宅全年成交4.21万套，成交面积400万平米。这意味着，今年上半年的二手住宅成交量已经基本接近去年全年的数据了！

对比之下，今年上半年济南新建商品住宅网签量为4.11万套，成交面积544.72万平方米，成交套数与二手房市场3.47万的成交量相比已经不占绝对优势。

而且，在最近两个月，济南二手房成交套数与新房成交套数已经基本持平了！在今年6月份，济南新建商品住宅网签量为5164套，同期二手住宅网签量在5000套左右；在今年7月份，济南新建商品住宅网签量为4369套，同期二手住宅网签量4300套左右！

济南二手房成交套数已经堪比新房！这是济南房地产市场此前从未出现过的情况，它意味着济南楼市存量房时代已经正在开启。

2、存量房规模增大，人口形势、市场形势，助推二手房市场

截至7月底，济南今年已经成交二手住宅4.4万套，已经超过去年全年成交套数（4.21万套），二手数据可谓是井喷！那么，为何济南二手房市场强势而起？我们分析可能有以下几个原因：

（1）济南存量房规模不断扩大

近十多年，济南城市规模急剧扩张，大量二手房入市，为存量房交易提供了基础。

回想10年前的2013年，济南东部凤凰路以东还是一片荒凉，雪山片区、长岭山片区、莲花山片区都是成片成片的荒地，华山片区、济南东站片区也基本是刚刚启动开发。同样，济南西部的西客站投入运营才一两年，片区只有个别楼盘启动开发。

现如今只用10年的时间，济南绕城高速以内几乎填满，大量新建社区已经入住。

我们从某二手房交易平台也看到，济南关注人数最多的楼盘，基本都是建成近10年左右的楼盘。

（链家平台二手房人气排行）

未来，随着近几年新建楼盘的入市，济南二手房存量将继续大幅增长，二手房房源将更加丰富。

（2）房价不涨、人口老龄化增加二手房供应

在房价上涨的时代，很多持有房产的人不愿意卖房，因为房子在不断升值中，卖掉房子就意味着不能享受升值收益。

但现如今，房价上涨势头已经被大大压制。很多人不再相信房价会永远上涨，甚至担心房价下跌，他们更愿意抛售手中的房产。

而且，人口老龄化、新生人口下降也加剧了二手房抛售压力。

观察君居住在历下某老旧学区房，一个单元只有12户，今年前7个月就有3户搬迁，两户是因为孩子学业告一段落，1户是老人去投奔孩子了。走在老旧社区内，经常会看到耋耄老人。很多老人的孩子不在身边，他们孤零零地居住在老旧社区，每天的上下楼都是一种折磨。也有很多老人想把房子处理掉去投奔孩子，但一跌再跌的二手房价格让他们的房子很难出手。

未来，随着老龄化的加剧，以及新生儿童数量的下降，大型城市的老旧社区社区将面临着更大的抛售压力。

（3）开发商频频暴雷，让买房人倾向于二手房

近两年国内大型开发商纷纷暴雷，安全成为大家买房的第一要素。所以，看得见摸得着的二手房被某些人钟爱。对此不再赘言。

（4）新房价格坚挺，二手房价格下降

近一两年，虽然国内楼市整体低迷，但济南新房市场还算坚挺。尤其是在济南东部，很多片区房价大涨。其中，改善市场中的CBD、高新区核心区房价大涨，从两三万涨到了三四万；刚需市场中的雪山片区房价也有明显上涨。

同时，很多地方的二手房价格价格比较合适。比如雪山片区、唐冶片区、西客站片区、华山片区，都有一些一万二三的二手房，价格较新房市场便宜很多。

另外，一些老旧社区的房价近两年更是跌跌不休。在济南二环内，很多学区一般的老破小房屋总价不超过100万元，一些预算非常紧张的买房人可能会被迫选择了这里。

3、优先次新房；不要让自己太累

买房人面对二手房该怎么选？我们的建议是，尽量选择居住品质高一些的次新房。因为，老旧社区不仅仅居住品质差，而且未来抛售压力更大，年轻人大都不愿意接盘此类社区，未来这类房屋的保值难度很大，可能继续下挫。

同时，可以重点考虑地铁沿线的楼盘。距离可以稍微远一些，但是地铁时代的到来将大大缩短通行时间，如果楼盘在地铁沿线对未来保值非常优异。

但是，这一切的前提是，不要让自己太累了。

人生短短几十年，为了房子，很多人辛辛苦苦大半辈子，累得一身疾病，换来一堆钢筋水泥建筑，人生没有享受，只有付出和劳累，图什么呢？

如果为了一套大房子，你的人生变得不快乐，那又何必执着于必须要有一套大房子呢？

老破小的二手房，居住品质差，保值潜力低，照样能挡风遮雨，照样能安身立命。现如今那些让人看不上眼老破小，二三十年前可能是城市豪宅的象征。现在大家看不上它，可能只是由于对比产生了伤害……

好吧，有人会说这是自欺欺人。但没关系，只要自己吃好、喝好、睡好、玩好，开开心心地过着，何必太在意别人的目光。

——全文完——