目前，相当一部分房产拍卖过程中，并未及时通知承租人行使优先购买权，此种情况下，竞买成功的可能会存在被以程序违法而撤销的风险。同时，如果买受人之前没有及时发现此等问题，尤其是面对买受房屋仍存在较长的租约时，可能会因承租人提出异议程序而致使买受人无法入住、控制、使用，也存在腾房的困难。

2.“买卖不破租赁”的例外

当然，“买卖不破租赁”也并非尚方宝剑，主要存在如下例外情形：

（1）在租赁之前已经查封的，房屋处置不受“买卖不破租赁”的限制。

（2）在租赁之前已经抵押的，买受人不受“买卖不破租赁”的限制。

（3）作为破产企业的财产在破产程序中处置的需要，一般不受“买卖不破租赁”的限制。

（二）问题识别

在参与竞拍之前，竞买人一定要了解拟拍卖房屋的租赁、使用情况，主要有以下几种途径：

1.向法院、承办法官了解拟拍卖房屋是否存在租赁、使用情况，查看相关资料、手续。

2.向被执行人或者申请执行人、或者相关代理人了解是否存在租赁、使用情况。

3.去房屋所在地实地查看是否有人占有、使用房屋，是以何种理由和依据占有、使用房屋。

（三）问题处理

1.慎重买入

如果能在竞买前发现房屋仍存在租赁尤其是长期租约的情况，建议慎重购买，以免引起不必要的麻烦。

2.涉嫌虚假诉讼的处理

目前，针对执行程序中的房产处置问题，提出执行异议申请、执行异议之诉的程序非常之多，这一方面是人们学法、用法的体现，但是另一方面，也有个别被执行人或者其他债权人等主体，企图利用法律的规定，伪造相关手续以试图获得不正当利益。

如果在查看、分析相关手续或了解相关情况后发现上述问题，则可通过协商等途径解决，让相关人员认识到虚假诉讼的不利后果以便退让，也可以通过诉讼途径，或者在执行过程中要求司法机关对相关人员进行处罚等促进问题的解决。

3.协商解决

可以通过协商的途径，让被执行人、承租人配合处理，争取理解；也可以与法院沟通，就存在的相关风险在拍卖公告（含竞买公告、竞买须知等，下同）中予以提示，或者与法院沟通对评估价、起拍价予以适当调整，尽量降低买入成本等。

二无法腾房的问题

部分买受人由于时间关系等其他原因，未能在竞买前实地查看房屋现状，或者个别法院在拍卖成交后腾房，由此可能导致即使能够及时办理“过户”登记手续，但是也无法顺利腾房的问题，这一点也值得关注。

（一）无法腾房的情形

1.被执行人及/或其亲属等占有

部分拟拍卖房产一直由被执行人及其家属，或者其亲属等占有使用，尤其是当居住成员存在老幼病等问题时，法院会有一定的腾房压力，在目前善意文明执法的环境下尤为显著。

2.以物抵债给其他债权人占有

部分被执行人可能所欠外债较多，在处理各个债务的过程中，有的被执行人会与其他债权人达成以物抵债的口头或者书面协议，之后由其他债权人控制、占有。

3.承租人占有

有些“法拍房”在执行过程中，甚至在被查封之前，被执行人已经将该房产租给其他主体，如果在拍卖时租约尚未到期，承租人可能会不配合腾房，并提出执行异议申请、执行异议之诉等。

（二）无法腾房情形的应对

如果在拍卖前没有腾房，后期可能会存在房屋的实际占有人不配合腾房的问题，此种情况要分情况应对。

1.通过执行法院腾房

一般而言，执行法院会在拍卖之前进行腾房，当然也有个别法院在拍卖成交后腾房的情形，因为部分法院或承办法官会担心在拍卖前腾房的话，距离拍卖成交前的时间内拟拍卖房产再次被占有的极端情形。在参与竞拍之前，如果发现未腾房，要及时与执行法院及承办法官联系沟通，了解法院是否负责腾房、何时腾房，绝大多数执行法院是负责腾房的。

2.自行腾房

也有个别地方的情况是竞买人买受“过户”后自行负责腾房，执行法院只负责办理房屋的“过户”手续。此种情况下，买受人就要通过与占有人沟通、协调等自己救济的途径处理腾房问题。

3.通过诉讼程序以侵犯物权的形式腾房

自力救济、腾房不能的话，也可以通过起诉侵犯物权的诉讼、执行程序进行腾房，当然这会因此产生一定的经济、时间成本，有必要予以考虑。

4.通过执行异议等程序腾房

个别房屋被占用的情形，尤其是存在共有人、承租人等情况下，上述人员可能会通过提出执行异议申请、执行异议之诉的程序来排除执行，并且此等情形在司法实践中越来越多的。

对于这种通过正当程序提出的申请或者诉讼，只能按照法律规定处理，或者在进行法律程序的同时协商处理。对于买受人而言，要严格审查、了解是否涉嫌虚假的执行异议，如果存在此等情况，可以要求法院追究相关人员的法律责任。

三无法过户的问题

房屋的“过户”，指的是将原业主名下的房屋变更登记至买受人的名下。“法拍房”一般通过执行法院向房屋主管部分送达执行裁定书、协助执行通知书等法律文书的形式，直接将被执行人名下的房屋“过户”到买受人名下，一般而言不存在“过户”的障碍，但是也有个别例外情形。

（一）无法“过户”的情形

在执行阶段，法院基于实际处理问题的需要，可能会处理一些不具有完全产权或者有一定产权瑕疵的房屋，以回收执行款项，此种情形一般会在拍卖公告中予以公示，竞买人要予以关注。

1.“小产权房”

目前，越来越多的法院可以执行没有房屋所有权证书的“小产权房”，此种情况下，买受人买入的是实际主要是居住权，无法像一般的商品房一样可以办理“过户”登记，当然此种房产的价格相对于正常的商品房也会较低。

2.单位集资房屋

由于历史等各种原因，会有一部分被执行人的房产时单位集资房的情形，此种情况下，可能也无法顺利“过户”。

3.经济适用房、安置房、军产房等政策性房屋

此类房屋，本身就是为了解决特殊群体的居住需求而推出的，因此由于政策原因，可能会附一定的条件或者期限方能“过户”。

4.被执行人没有取得房屋所有权证书的期房

如果法院拍卖的是不具有房屋所有权证书的期房，那么会存在即使持有法院的执行裁定书等司法文书，也无法直接办理“过户”登记手续的问题，因为对于房屋主管部门来说，只能对于有证的房屋“过户”登记。

5.竞买人有受当地购房政策限制的情形

目前而言，对于“法拍房”竞买人是否受当地限购政策的限制问题，各地在实际处理中意见并不太统一，一般而言，各地法院与房屋主管部门沟通协调后有个一致的意见。

这就要求竞买人一定要详细研读拍卖公告中的相应内容，如果直接载明不限购，此种情形即是不受当地限购政策的限制；如果载明需要竞买人去房屋主管部门了解，或者载明“法律、行政法规对拍卖标的物的买卖条件有规定的，竞买人还应当具备规定的条件”等情形，则基本上相当于让竞买人自行了解、识别自身是否属于限购对象，此种情形务必详细了解清楚再参与竞买。

（二）“过户”问题的处理

在参与竞买之前，一定要仔细研读法院拍卖公告中的相关信息尤其是产权方面的信息，了解清楚是否是具有完全所有权的一般商品房，并去实地查看房屋现状。对于存在“过户”风险的房屋，一定要有相应的心理准备，能够自愿承担不能“过户”的相应风险。在竞买成功后发现上述问题的，要及时与执行法院、房屋主管部门沟通处理，以了解是否有相应的补救措施办理“过户”登记手续，尽可能降低“过户”登记的风险。

四无法“落户”的问题

（一）无法在“法拍房”“落户”的风险

相对于房屋所有权变更登记的“过户”，另一个可能存在的问题是在买受房屋上“落户”问题，即将自己的户口迁移到买受房屋上的问题。

法院对房屋进行拍卖、变卖，主要目的就是通过处置房屋获得款项，以偿还申请执行人的债权。而户口迁移属于当地公安机关的业务范围，法院无权管辖，也不会处理此事。目前没有相关法律规定法院可以强制将被执行人的户口迁出“法拍房”。因此如果原业主未将户口迁出“法拍房”，则可能存在买受人过户了房屋所有权证书但是却无法顺利将户口迁入“法拍房”的问题，无法拥有“法拍房”所在地的户籍——而如果买受人主要就是奔着户口或者“学区房”而来的，可能会对子女的入学产生一定的影响。

（二）“落户”问题的处理

1.自行与原业主协商解决

“法拍房”的原业主一般为被执行人或者提供执行担保的人，尽量通过协商方式争取取得原业主的理解与支持，能协商一致、取得原业主配合的话，相对而言处理起来会非常便捷。

2.通过执行法院或户籍部门等第三方与原业主沟通解决

如果遇到不能“落户”的问题，可以通过执行法院或户籍管理部门反映，争取通过该等部门与原业主沟通

五交易税费过高的问题

“法拍房”的交易税费同一般市场上的房屋买卖税费基本上一致，但是由于部分竞买人在竞拍前未了解清楚等原因，且目前大多数拍卖公告直接载明所有交易税费均由买受人负担的情况，买受人可能会为此多支付不少交易税费，导致出现预料之外的大额税费成本，使得原本看起来很划算的“捡漏”变成“入坑”。

（一）税费过高的主要情形

1.房屋所在土地性质系划拨用地

对于安置房、经济适用房、房改房等政策性房屋，不少土地性质为划拨用地，此种情况下即使能够交易过户，一般也要根据实际情况向相关主管部门补交土地出让金后方能进行。

2.需要两次过户

如果原业主由于仅仅是办理了预告登记（主要存在于原业主购买期房的情况）等原因，而没有办理正式的房屋所有权证书或者不动产登记证书，则涉及到先将房屋过户登记到原业主名下、再将“法拍房”过户登记到买受人名下的两次过户问题，此种情况下，相当于交了两次税费。

3.原业主系通过赠与或继承等方式无偿、低价取得

此种情况下，过高的个人所得税、土地增值税等税费也会成为不能承受之重。

4.原业主拖欠过多水费、电费、物业费

如果“法拍房”此前的较长时间无人管理、使用，那么很大可能会有拖欠的水费、电费、物业费等情形，若房屋面积较大或者空置时间较长，此等费用可能会有数十万甚至上百万之多，也是较大的交易成本。

（二）税费问题的处理

1.提前向房屋管理部门、税务部门沟通具体交易税种、税率，计算交易所需的大概税费

2.提前与执行法院、承办法官沟通税费负担问题

虽然目前大多数拍卖公告中直接载明交易税费全部由买受人负担，但是实际上该内容与相关的税法规定并不一致，使得原本应该由交易各方分担的税费全部转嫁到买受人头上，这是执行法院为了简单粗暴的处理问题、便于顺利收回拍卖/变卖款项而作出的决定，此种做法是否妥当一直存在较大争议。因此，可以与执行法院沟通并让法院在拍卖公告中明确相关交易税费根据法律规定各自负担，这样的话会减轻买受人很大的税费压力。

3.仔细研读拍卖公告、详细核实税费金额

竞买公告、竞买须知等拍卖公告中会载明拍卖/变卖成交后税费负担问题，目前大多数公告中载明的是所涉及的一切税、费及其可能存在的物业费、水、电、暖等欠费均由买受人承担或类似内容，也有的载明根据国家规定有相应主体负担，所以在参与竞买之前一定要仔细查看相关公告内容，如有需要可以去房产所在地的主管部门详细咨询、核实相关税费的具体项目及金额。

4.悔拍而放弃保证金等

如果事后发现税费负担过重，远远超过了自己的承受能力或者远远达不到投资收益的最初目的，并且也与法院沟通未果，由于拍卖公告中有明确的提示、说明，通过诉讼等其他途径达到不交、少交税费的难度也较大，此种情况下买受人可能只有悔拍以减少损失了，当然其实没收保证金倒是可以简单计算衡量的，但是根据规定再次拍卖成交价如果低于悔拍时的价格，那么还有一个补偿差价的问题，此种情况对于买受人而言的确是进退两难了。

总之，随着人民法院执行案件的增多以及逐步加大的财产处置力度，“法拍房”将越来越多的走进更多人的生活，在参与竞拍前，一定要仔细研读拍卖公告，并通过执行法院、房屋所在地的主管部门及所在小区物业等详细了解房屋涉及的税费等情况，全面核算、衡量买入成本，避免不必要的风险。

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本文作者：吕小标，诉讼仲裁部副主任，河南财经政法大学管理学学士

吕小标律师具有证券从业资格、上市公司独立董事资格，执业领域为公司证券、合同纠纷类民商事诉讼、刑事辩护。

吕小标律师专注于民商事诉讼法律事务。先后为招商银行股份有限公司郑州分行、中国信达资产管理股份有限公司河南省分公司、长安新生（深圳）金融投资有限公司、河南省第一建筑工程集团有限责任公司、河南省第一建设集团第七建筑工程有限公司、河南涛龙建筑工程有限公司、郑州地产集团都市开发有限公司、郑州黄河大观有限公司、国药控股开封有限公司、郑州保福利汽车销售有限公司（保时捷经销商）、天津五色糖网络科技有限公司、北京壹号美网络科技有限公司等公司提供诉讼法律服务或常年法律顾问服务，熟悉公司的日常法务管理和常用法律文书处理技巧，具有丰富的合同纠纷类民商事诉讼及刑事辩护业务经验。

在诉讼领域，多次参与并代理金融借款/民间借贷类、建设工程与房屋买卖类合同纠纷案件，代理数十起刑事辩护案件，擅长上述领域的纠纷处理。返回搜狐，查看更多