盘浦在2000年代后期,随着盘浦住宅公社2园区和3园区通过重建分别成为来美安firstige和盘浦Xi,再次受到关注。

随着2016年汉江边新盘浦1期重建的Acroriver Park的建成，这里成为了名副其实的韩国最高价公寓村。 最近,Raemian One Bailey、One Pentas等新建公寓也在陆续入住。

最近,金融圈VIP顾客对盘浦一带公寓的关注激增,NH投资证券发行了深入分析盘浦公寓的报告书。 该报告书由NH投资证券TAX中心房地产首席研究员郑宝贤、房地产责任研究员郑有娜制作。

郑首席研究员解释说:"盘浦地区整个公寓园区约有4万户(包括预定供应)，完成重建事业的新建、准新建和预定重建的园区全部共存"，"来美安firstige、acroriver park、one bailey等继续创下了最高价纪录。"

盘浦洞vs狎鸥亭洞vs大峙洞

最近，盘浦洞公寓的价格与大韩民国教育特区首尔江南区大峙洞差距越来越大，引起了人们的关注。

今年5月，每3.3平方米盘浦洞的价格（以交易价格为准）为8556万韩元，比大峙洞（每3.3平方米7469万韩元）高出1087万韩元。 盘浦洞从2009年开始入驻新建小区（盘浦Xi·来美安firstige），价格上升率比狎鸥亭·大峙洞高，2010年初开始大峙洞发生了逆转。 盘浦Xi等入住前约一年的2008年末,盘浦洞和大峙洞每3.3平方米的价格分别为2333万韩元和3171万韩元,大峙洞领先。 但在2010年初，市场价格又被颠倒了，分别为3554万韩元和3520万韩元。 当时每3.3平方米的价格相差34万韩元。 接着在10年后的2020年,盘浦洞和大峙洞的每坪价格分别为6460万韩元和6392万韩元,差距拉大到了68万韩元。

可以眺望汉江的盘浦Acroriver Park专用84平方米(34坪型)的最高价为46.6亿韩元,于2022年1月成交。 狎鸥亭新现代专用108平方米（35坪型）的最高价为42亿5000万韩元，在今年3月发生了改变。 最近,Acroriver的交易价格为40.8亿韩元,狎鸥亭新现代为41亿韩元。 郑首席研究员表示:"从2020年开始,两个地区之间的差距越来越大","狎鸥亭今年5月每3.3平方米的价格为1亿518万韩元,三个地区之间的差距也比过去大幅拉大。"

盘浦洞、蚕院洞新建、构筑比较

以今年5月为基准,盘浦洞买卖价格最高的公寓是预定重建的公寓,每3.3平方米为1亿1722万韩元。 以下是最近刚入住的超级新建。 入住1~5年的超新建因去年下半年来美安One Bailey入住,价格暴涨。 以今年5月为基准,超新建3.3平方米的平均价格为1亿843万韩元。 重建公寓从2023年开始上升势头放缓,超新建公寓上升,每3.3平方米的价格差距为879万韩元。 在蚕院洞，入住1~5年的公寓价格最高，为每3.3平方米9675万韩元，其次是入住6~10年的公寓（9448万韩元）和重建建筑（9155万韩元）。 2022年下半年以后,随着工程费用上调问题浮出水面,在该地区位置较好的Acroriver View、新盘浦Xi等入住6~10年的公寓买卖价格逆转了重建公寓。 两个地区在2021年重建园区的上升率很高,但从2022年上半年开始,除重建以外的公寓价格上涨率最高,下降率最低。

盘浦洞、蚕院洞的实际交易价格动向是

盘浦洞代表性公寓"来美安one bailey"、"acroriver park"、"来美安firstige"中，最近实际交易价（专用84平方米）最高的公寓是"one bailey"，今年4月以42亿5000万韩元成交。 acroriver park和来美安firstige分别创下了40.8亿韩元（今年5月）和38.6亿韩元（今年5月）的纪录。

蚕院洞的主要公寓（盘浦central zai、acroriver view、来美安新盘浦palace）中，位于汉江边的acroriver view的交易价格（84平方米标准）最高。 3个公寓最近3年来的最高价格是acroriver view40亿5000万韩元（今年4月）、盘浦central zi 35亿3000万韩元（2022年5月）、来美安新盘浦palace 34亿3000万韩元（2022年5月）。 正在进行重建的公寓中,盘浦美都1次、新盘浦2次、新盘浦4次是代表性的。

其中价格最高的园区位于汉江边,是进行较快的新盘浦第二次。 今年4月，专用107平方米（35坪型）以39亿8000万韩元成交，创下了最高价。 今年5月新盘浦第4期以接近现有最高价(专用105平方米32亿5000万韩元,2021年12月)的32亿2000万韩元成交,恢复了99%以上。 盘浦美都一期虽然处于重建初期阶段，但今年5月专用84平方米（34坪）以25亿韩元成交。 之前的最高价为28亿韩元,于2022年4月签订。

盘浦圈内交易量增加的公寓

从去年盘浦地区公寓的交易量来看,到上半年为止一直呈增加趋势,但从第四季度开始减少。 2023年11月至12月的交易件数仅为25件。 进入今年以来,交易量再次上升,3~4月达到104件,创下了近3年来的最高交易量。 盘浦地区最近1年(2023年6月25日~2024年6月24日)交易量最多的园区是盘浦寨(88件)。 Raemian Firstige(69件)、Raemian One Bailey(51件)紧随其后。 前10个园区中有7个园区是入住15年以内的公寓。

盘浦地区的重建和新建(包括入住10年以内的准新建)交易量此前持平,但从2023年第三季度开始,新建和重建建筑的交易量差距开始明显拉大。 今年第一季度的新建交易量共达61件，是重建建筑（27件）的2倍以上。

盘浦"权力的位置"将持续到何时

盘浦地区是目前韩国公寓最高价的先导地区,受到了市场的关注。 郑首席研究员表示:"随着以首尔汉江为中心的开发和眺望价值的上升,汉江边新建和盘浦地区的地理优势将进一步巩固","随着房地产实际需求向'最聪明的一栋'移动,作为最高级地的进入盘浦地区的需求将持续。" 对于中长期展望,他预测:"重建盘浦住宅公社1园区的盘浦DH Clast入住时,盘浦地区的地位将达到顶点。"

郑责任研究员补充道:"今后狎鸥亭、清潭、三星、大峙洞的土地交易许可区域被解除时，曾考虑进入盘浦的需求层可能会分散，这部分将成为价格变数"，"考虑到目前只聚集重建园区的狎鸥亭洞行情与新建盘浦差不多，今后狎鸥亭重建事业的后续进展速度，市价动因很有可能转移到狎鸥亭洞"。

[李允在记者]