事到如今，外环线依然是很多天津人不可逾越，誓死坚守的“置业底线”！

03）城市起步期

这期间，城市经历了大规模的“东移南迁”，统计数据表明，2000年至2010年十年间，天津人口重心沿海河向东南方向迁移了 1885米，城市空间沿海河两岸向东南方向拓展。

截止2010年，环城四区人口增速超越市区，市区人口开启外溢步伐，这也标志着市区发展成熟，进入“填空”阶段。

04）城市发展期

天津市政府确立了“南堵北扩”的城市基调，计划将北部外环线补圆，实现“鸭梨变土豆”，但是，城市实际发展中，我们依然可以明显感觉到，城市中心继续向南转移，人们用脚投票，将城市中心继续向南拉动。

从最初向租界靠近，到如今市区南部区域奥城、梅江会展中心等大型配套相继落成，西南城区吸引力进一步增强。

从城市中心变迁历史可以明显看出，导致城市中心位移的关键因素，就是城市界面！

或者，换句更通俗的话：城市中心总会无限趋近富人区。

02

跟着城市界面走：从“敲打碎”到整体规划

但历史经验也告诉我们，小体量的城市更新，并不足以改变城市界面。从体量上来说，至少要50万平米以上的规划，才能撑起城市界面。

例如，海河沿线、泰达城、老城厢等板块的崛起，无不是大体量的整体“重建”。

2003年，天津开始实施海河两岸综合开发工程，并将其列为城市发展的五大战略举措之首。也就是这次综合治理，海河沿线城市界面获得极大提升，海河沿线房价逐渐从市区中脱颖而出。目前，同区域内，海河沿线的房子比区域腹地房价高出近20000元/平米。

（海河沿线治理前后对比图）

2019年，天津市编制出台海河国际商业中心发展规划，整个规划占地面积1150万平方米，除了强化海河沿线商业、文旅等产业，整个城市界面将再次获得提升。

然而，城市界面提升的成本是很高的，因为涉及到拆迁、基建。

综合来看，天津市区未来具备“全面升级”能力的板块有：新八大里、新梅江、西站三个板块。

目前，只有新八大里的城市界面已经起来，整体进入兑现期。

03

新八大里：城市十字中轴线 全新城市界面崛起

该板块位于小白楼、新梅江、文化中心、天钢柳林十字中轴线上，作为一个全新城市板块，具备独立城市规划。

在规划落地之初，新八大里就明确了商业和住宅“同步建设，同步开工”的原则，避免了重蹈六纬路“南站CBD”的覆辙。

新八大里总占地面积约268公顷，规划总建筑面积约368万平米，其中，仅二里到七里就规划了111.06万平方米的商业，包括三个大型商业街区。

商业作为衡量一个区域经济发展和城市繁荣度的标准，新八大里一出手就超百万平方米的体量，可见政府对这块区域的定位。

目前整个区域雏形已经建立，接下来的重点工程，一个是地铁11号线内江路站以及地铁12号线的部分站点地下工程；一个是城区绿化的进一步提升。河西区政府发布文件表示，将于2019年高标准启动3.9公里、约14.6万平方米绿道公园绿化提升专项。

作为天津市未来城市中心，新八大里规划之初，直接对标国际化社区，街区采用BLOCK街区设计理念，社区和城市街道紧密相邻，住宅与学校、银行、超市等生活服务设施混合。以目前进度来看，整个新八大里规划兑现度最高的，还属中冶盛世国际广场！

04

中冶盛世国际广场：下一个“城市中心”最后的入场券

中冶盛世国际广场位于新八大里七里位置，南临城市主干道黑牛城道，东西向分别为内江北路和洪泽路。

在占据城市交通主干道的同时，项目与已经开通的地铁1号线陈塘庄站仅一路之隔。

同时，作为市区轨交密集布局区域，新八大里规划有地铁11号线内江路站和12号线黑牛城道站，届时，项目向南将通过地下通道与11号线内江路站连接，向东将通过下沉广场，连接过街通道，进一步缩短与12号线黑牛城道站的通行时间。

三条轨交线路的设置，可以说是打开了未来出行的城市绿灯！

作为新八大里最早出让的一宗土地，七里是目前整个板块兑现度最高的。

国际化社区全景兑现

项目商业配套和悦汇已正式开街。

整个街区除了满足“衣食住用教娱”等需求，还融入了“可消费性”、“可社交性”、“可体验性”、“可娱乐性”等多种新兴商业价值，可谓是树立了新一代商业街区的标杆。

街道两旁商店云集，随处可见中餐、日料，各色奶茶店，无论是朋友聚餐还是家人小聚，统统都能第一时间得到满足。

餐饮之外，一些快消品、电影院也都已经正式上线，整个街区，吃喝玩乐全部集齐。

除了完整的商业业态，街道间的一些“小心机”：陀螺式座椅、踩踏式街灯、随处可见的跳远线等等，让整个街道充满乐趣。

作为天津今年“夜经济”主力打造站点，和悦汇已经吹响集结号，除了绚丽灯光，整个夏天还有啤酒、悦跑等活动，精彩夜市、夜食、夜展同步上线，可以想见，作为今年夏天打卡圣地，和悦汇已经妥妥预定了朋友圈头条。

MINI墅时代开启：百万入住新八大里

从2013年区域规划正式提出，2014年土地开始集中出让，到如今，新八大里新房销售已经逐渐进入尾声，而房价也由2015年入市之初的26000元/平米，上涨到如今的45000元/平米，涨幅超过68%。

如今整个板块动辄四五百万的房款，阻挡了众多买房人的脚步。

不过，在整个区域房价成为天津“珠峰”的时候，尚存在一片洼地。中冶盛世国际广场仅余的小户型城市公寓，可能是很多人进入下一个“城市中心”最后的入场券了。

关键是，这张入场券，还是VIP级别的。

作为项目住宅部分收官之作，中冶这次祭出的，是项目精品LOFT——MINI墅！

户型建筑面积52—84㎡，4.8米层高，一层的价格，双层的生活，整体价位160万起步。

最贴心的是，中冶这次在户型设计和精装打造上，都做到了舒适宜居，并且全部精装交房，直接拎包入住。

在户型配置上，无论是哪个面积段的户型，MINI墅均配备了超大落地窗，几乎占据了一整面墙的空间，这样做，有效规避了同类产品采光方面的短板，中冶MINI墅可以直接将射入室内的阳光铺满整间屋子。

除了照顾到了室内采光需求，大落地窗的设置，延展了居住视野；早晨，可以伴着晨光，静坐窗前享受一顿美味早餐，晚上，可以拿着红酒俯瞰城市万家灯火......

除了城市风情，在自然景观上，中冶盛世国际广场也毫不逊色。

临近海河的占位，和高层产品的设计，赋予了中冶MINI墅突破城市建筑边际的能力，从而为业主们“剪下”了一段海河风光，在享受城市繁华的同时，还能纵览海河全景，繁忙之余，为生活充分留白。

在整体户型布局，二楼部分可以设置为休憩区或者收纳区，一层预留出的充裕空间，除了设置餐厅、客厅、厨房满足居住和会客需要外，还可以设置独立的个人工作室，或者打造成健身房、茶室等。

总之，居住者可以根据生活需要，个性化打造自己的空间，户型更加灵活百变。

除了自住之外，未来大量租赁需求，为项目升值空间上了一道保险。

在住宅、商业之外，新八大里每个版块均规划了大量商务办公楼，用来承接北京非首都功能，未来随着这里众多金融、科技型企业进驻，各类高端商务人士的租赁需求，将为项目保值升值筑底。

作为新一代富人区，新八大里不仅具有傲视全城的城市界面，更是天津未来的“准”中心，地段价值背书之外，中冶百万起步的入场券，再叠加成熟商业、多条轨交、居住和租金收益的tag之后，这张VIP已经弥足珍贵！

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