上周，我在朋友圈看到有不少中介在宣传江宁水月秦淮的一套二手房。业主急于换房，原先报价358万，现在降价83万急售，单价仅21653元/㎡，低于市场价45万左右。

不过我昨天咨询中介得知，这套房子挂了一个多星期，还没成交。

水月秦淮与南京南站一河之隔，我在二手房网站上看到，小区的二手房挂牌价2.4万/㎡，而河对岸的旭辉铂悦秦淮二手房挂牌均价已经到4.5万/㎡；同样一河之隔的左邻右里挂牌均价也在2.9万/㎡。

一、实探水月秦淮，同一小区两个学区

今天，我前往江宁实探这两家楼盘。我从河定桥站出发，沿着秦淮路向西走了15分钟左右，找到了水月秦淮小区大门。

走进小区后，我发现水月秦淮的分布比较有趣。26栋住宅全部沿着东西方向，呈“一字状”排布，其中有几栋楼之间距离很远。

意外的是，水月秦淮同小区内的二手房价也相差很多。我在二手房网站上看到，小区有一套挂牌单价31643元/㎡，还有一套挂牌单价21503元/㎡，每平相差1万多！

了解后发现，水月秦淮分为三个组团：1-12栋为天琴湾花园，13-23栋为天秀湾花园，24-27栋为天龙湾花园。不同楼栋，学区也不一样！

我在小区里遇到一位业主，他告诉我，水月秦淮以秦淮河大桥为界，学区也不一样。1-15栋学区是百家湖小学，而且靠近河定桥地铁站，所以二手房价格也比较高；16-27栋距离地铁站远，而且靠近污水处理厂，学区是翠屏山小学，价格就卖的便宜。

我沿着小区走了一圈，发现小区紧邻秦淮新河，还打造了多处观景平台，业主晚上吃完饭完全可以走到河边散散步。可惜今天天气不太好，拍出来的照片灰蒙蒙的。

但是小区里的环境却比较糟糕。我走了一圈发现，小区主路不太平整，多处坑洼：

不少单元门口都堆着杂物：

有的楼栋墙面脱落明显：

当我走到27栋时发现，旭辉铂悦秦淮与水月秦淮仅一河之隔。目前铂悦秦淮在二手房网站的挂牌价为45413元/㎡，比水月秦淮高出2.1万/㎡。

我的同事在去年铂悦秦淮首次交付时，拍下了小区的内部实景图：

小区内部道路↓

新中式水榭↓

回到家，仿佛与俗世隔绝，整个人都安静下来↓

铂悦秦淮还提供铂悦管家服务，保障业主住得更舒心↓

一河之隔，两个楼盘房价相差2.1万/㎡，我总结下来，有以下4个原因：

1、板块。水月秦淮属于江宁河定桥板块，周边配套利好有待提升。而铂悦秦淮属于南站板块，交通、教育、商业等配套都在完善中；

2、楼盘品质。铂悦秦淮是旭辉铂悦系产品，定位高端，而水月秦淮建成已有十几年，房龄老，小区环境比较差；

3、物业水平。铂悦秦淮为业主提供了管家服务，而水月秦淮的安保水平，小区环境等方面，都有待提升；

4、周边配套。铂悦秦淮周边就有南京南站，商业配套、学校资源等都比水月秦淮要好。

二、换房潮到来！二手房冷热不均现象明显

我实探结束后和一位负责江宁板块的中介聊天，咨询最近江宁二手房市场情况。她告诉我，现在比较好卖的二手房都是位置好装修好。看来，降价也不能完全吸引买房人了。

前不久，河西业主降价急售苏宁滨江壹号的江景豪宅，不到半天就成交。但同时，也有很多房子贴着降价急售的标签，却很久都不能成交。

一位链家的中介跟我交流时说，自己很多客户都在换房，但是无奈二手房成交量上不去，很多客户房子卖不掉。

在和好几位中介朋友聊完之后，我最大的感受就是，楼市冷热不均的现象可能会越来越明显。不管是新房还是二手房，品质好、配套好的可能被秒光，而缺乏软硬件配套的，很可能无人问津。

所以在大家买房子的时候，也需要好好思考，买到的房子能不能给自己和家人带来更好的生活？未来你要置换的时候，能不能给你的买家更多的理由。