典型案例

因女方卫某长期在外地工作，金某与卫某协议离婚，约定房屋归女方卫某所有，男方金某具有5年居住权。双方办理不动产变更登记手续。但某日，金某被陶某通知该房卫某已经卖给陶某并办理不动产变更手续，要求金某搬离该房屋。金某能否继续居住？

法律条文

第三百六十八条 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

法律释义

一、居住权无偿设立及例外

居住权以无偿设立为原则，居住权人对取得居住权无需支付对价。但本条规定又允许例外，允许当事人之间约定一定费用，如向住宅所有人支付一定的费用，或者承担房屋维修的费用等。

二、设立居住权应登记

居住权是用益物权，当事人双方签订居住权合同后，还应该向登记机构申请居住权登记。

三、只有登记才能设立居住权

在此，要注意居住权合同生效与居住权设立的区别。在不办理居住权登记的情况下，居住权设立尚未生效，但不影响居住权合同的效力。房屋所有权人有配合居住权人办理登记的义务。如房屋所有权人拒不配合，居住权人可根据居住权设立合同请求法院判决房屋所有权人配合办理登记，法院应依法予以支持。

四、居住权人何时具有居住权？

本条规定：居住权自登记时设立。即居住权自登记机关办理登记后，居住权才设立，而不是在居住权设立合同生效之时。

案例解析

1. 上述案例中，卫某和金某在离婚协议中约定金某具有居住权的协议内容，应视为居住权设立合同。这是合法有效的。

2. 金某将房屋卖给陶某并办理不动产变更登记，这些行为也是合法有效的。

3. 卫某和金某在离婚协议中约定金某具有居住权的协议内容，虽然合法有效，但因没有及时登记，金某的居住权并未设立。因而，金某应该搬出该住宅。

4. 虽然居住权没有设立，但居住权设立合同有效，金某可以根据双方协议，要求卫某承担违约赔偿责任。

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来源：李文江公众号

原标题：《设立居住权必须登记——《民法典》对于居住权登记的规定》

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