2、装修

装修是一笔非常大的投入，因此建议在成本计算时把装修费用总数均摊到经营期内去做几年的均摊。

并且在进行成本预算的时候，要去估算好装修回收期。一般来说，装修的回收期定在3-5年之间比较合理，在此情况下，装修投入的这费用不管是按利率计算，还是按照其他项目的投资对比来看，都较为合理。如果回收期超过5年，基本上就没有什么利润或者是收益可言了。

说道这里，要多说一句，现在很多人已经走入了一个误区，包括很多时候燕子在跟同行们交流的时候，大家认为，装修的房子到两三年都要再投入装修一下，那么在初期最容易超支的时候，就会导致，用料凑活。还会有一个心理暗示，反正过两年还要装修。其实这在成本支出上是一个非常大的忌讳，会造成极大的浪费。

而且，频繁的装修就难以为客人提供较高的体验度，很多客人会反映，去住民宿的时候，院子在装修，咖啡厅在装修，餐厅在装修，这样会很难获取较高的满意度。其实东西可以旧不可以脏，并不是所有配置都豪华得焕然一新就可以做满足客人的心理需要，消费者想要的是回归的概念，而不是单纯奢华的概念。

3、人工成本

很多朋友是打算自己与家人来经营民宿，并不打算雇请外人，这样的话人工成本是否等于零。大概类似于，家里的父母来给我看孩子，是不是就等于省去了保姆的费用。

实际上这和房租是一个道理，全家人都投入到这样一个经营里以后，人的价值也应该有所体现，不会因为是自家人就可以不去算人工成本，不算工资和奖金，仅仅只是依靠一个营业利润来获得生活费用。在把民宿当成一个事业来做的时候，显然这样是不合理的。

4、日常损耗

这个要分几个部分，比如洗发水、沐浴露，甚至部分客栈民宿会提供香氛、香水、洗面奶、香薰，还有一次性的牙膏、牙刷，包括我们的布草送洗，这些都是经营中的日常损耗。

这些日常损耗并不能完全等于日常支出，因为日常支出还包活食宿之类的其他成本。

5、维修费用

这一部分包括电器、家具的维修费用，这个比较易于理解，就不再赘言。

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个性化住宿的成本预算

我们经常强调一点，高的入住率不等于有高的利润，特别是，我们民宿普遍体量较小，假如你连每一间客房的每一天的经营成本都不清楚，即便入住率高，也会因为定价低于成本，最后算下来是亏得，而且是越卖越亏的。

那么就建议把所有成本按照均摊的方式，摊到淡季，旺季，每一个客房、每一个营业日上，就能了解每一间客房、每一天的运营成本是多少，在制定价格时就可以有一个最基础的保障。知道包括在推出活动的时候，你的成本。

打个比方，在冬季的时候，算是淡季，很多民宿会有很大的折扣，但是我们山东的民宿会有一个取暖成本，这个可能就比较高，那么可能这个核算就要加到全年整体核算里。

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如何通过成本预算制定价格体系？

由于因为很多人在前期预期太高，导致后期经营得非常辛苦。下面这个公式的套用办法，大概与现实的数额相差十万左右，等于是，这个公式是把成本最大化，利润最小化，这样，到后面回收的时候可能会有一些惊喜。

公式：

客房数量·客房的最低单价·全年280天（根据数据出来的结论是每年我们都是至少有90天左右是保证能够满房，而且这个满房的价格还不是太低，所以我们真正需要担心的或者是把入住率支撑起来的时间是280天左右）·0.7（入住率的一个统计，其实在冬季经营的民宿里，0.3都是常态）=全年房租+全年人工支出+全年损耗支出+全年水电+转让费回收的每年平摊+装修费用回收的每年均摊

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如何控制单体单店的经营成本？

1、建议在筹备之前，要做一个超出预算10%-20%的成本预算表，并划分出，花费项大体在哪个方面。然后把成本预算表里超过一万块钱以上的项目单独列出来，去做成本的独立核算。

2、在筹备期间，如果成本预算已经定稿，或装修的样板图、效果图已经出来，主题定位、客群定位都已确定之后，只要是涉及十平方或者两个房间以上的区域改造项目，尽可能地只在这些项目上做减法而不是增加。我们太多做民宿的人，大多都要求很完美，而这个方面也会直接导致我们成本增加。

3、单店单体的经营成本逐年递增，建议大家在每年的维修费用上也做一个比较准确的估算。其实单店单体的经营成本是很难去降低的，而在经营之外，很多时候单体店的经营成本居高不下，并不是因为店内开支，而是三五不时地招待亲友，以及应酬。这些也应该合算到成本里。

4、我们在开店之前要把客群定位好，明确自己接待什么样的客人、赚什么人的钱，这样的话，运营方向更明确一些，控制经营成本其实与接待的消费者也是有关联的，如果你的店什么样的房型都有、什么样的客人都要去接待的话其实会增加一定的经营成本。

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成本逐年递增后的应对方式

我们常说，要做减法，就是说在添加项目的时候，要多方面去考虑，是否非常有必要，是否适合自己的民宿，而不是因为看到别的民宿增加了，自己的也一定要增加。

在建议硬件上做减法的同时，更建议大家在软性的成本支出上做增加，这里的软性不单是软装，而是从人员成本上去考虑，现在有很多的经营者往往都是在硬性的成本支出上面考量过多，而没有在店员或人才这些软性上进行考量，导致行业人才紧缺。

一间房子如果没有人，就是一个没有灵魂的经营体。建议尽可能把工作人员培养起来，给到他们足够多的薪资待遇、福利，可能对你的店的总体成本的控制或者是利润的实现都会有好的帮助。

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关于OTA的成本控制

民宿建成后，可能最开始考虑的就是上线OTA平台，OTA的成本是很可怕的，占到总体营业额的18%-20%。你如果目前你的订单都是通过OTA来产生，那么久应该考虑经营策略的调整。

民宿是有温度有人情的，而OTA是无情的，佣金一旦定死以后不太可能去降低或者抹平。

在经营过程中，就要去了解不同的季节在不同的OTA上面推房效果。哪家OTA给到的客源最多，哪一个OTA在淡季的时候客源补充量最多，就要适时地调整在这些OTA上面的营销方案。

而现在OTA上的金牌、特牌佣金特别高，是不建议大家采用的。原因在于OTA推广得再好，落地服务没有跟上，甚至会造成一些差评等不必要的麻烦。

想要降低OTA的推广成本，不管是单体经营还是连锁经营，都应该考虑垂直销售、会员制度、粉丝经济这三种营销方式。

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民宿推广时应避免的误区

现在很多人也会在一些新媒体上做一些付费的、提高自己知名度的曝光行为，建议大家在这一块上面也要有所选择。特别是目前燕子接到的一些推广需求，民宿并没有建好，甚至是有一个效果图，现在是六月份，你说十月份才装修好，那么我们六月份就去做一个场景化的推广，显然是不合适的，特别是在初期还不清楚自身情况，不确认经营体的精神内核的时候，也尽可能不要着急宣传自己，让消费者产生过高的期望会对自己的后期经营不利。

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