安徽省淮南市田家庵区法院审理的“网约房”行业行政处罚行政纠纷案一审、二审均已经判决，认定“网约房”的性质属于旅店业。各省份对“网约房”的性质认定均不一。“网约房”的定义以及定性是什么呢？笔者结合目前的法律规定以及实际情况做出自己的理解。

2018年11月，浙江省出台的《网络预约居住房屋信息登记办法（试行）》中规定的网约房是指通过互联网渠道发布房源、预订并完成交易，提供用于居住的房屋以及可供居住的其他场所。

2020年11月21日起山东省实施的《网约房信息登记办法（试行）》中规定的网约房是指通过互联网渠道发布房源、预定并完成交易，提供住宿服务的住宿房间。

2021年4月1日江苏省实施的《网约房治安管理规定（试行）》中规定的网约房，是指通过互联网电商平台发布房源、接受预定，按日或者按小时提供住宿服务的城乡居民住房以及依法依规可供住宿的其他场所。

“网约房”也有民宿、城市民宿、酒店公寓、短租公寓等称谓。

国家旅游局2021年修订的《旅游民宿基本要求与评价》中定义了“旅游民宿”：利用当地民居等相关闲置资源，经营用客房不超过4层、建筑面积不超过800 ㎡,主人参与接待, 为游客提供体验当地自然、文化与生产生活方式的小型住宿设施；根据所处地域的不同可分为城镇民宿和乡村民宿；正式营业的小型住宿设施包括但不限于客栈、庄园、宅院、驿站、山庄 等范围。

早在2016年12月5日，浙江省政府办公厅发布的《关于确定民宿范围和条件的指导意见》中对“民宿”概念进行了界定，明确了民宿是利用城乡居民自有住宅、集体用房或其他配套用房，结合当地人文、自然景观、生态、环境资源及农林牧渔生产活动，为旅游者休闲度假、体验当地风俗文化提供住宿、餐饮等服务的处所。单栋房屋客房数不超过15间，建筑层数不超过4层，且总建筑面积不超过800平方米。

2018年深圳市大鹏新区管理委员会关于印发《深圳市大鹏新区民宿管理暂行办法的通知》中与国家旅游局关于“旅游民宿”的定义是一致的，客房数量不超过14个标准间。

根据2019年9月1日实施的《广东省民宿管理规定暂行办法》第二条规定，本办法所称民宿，是指城镇和乡村居民利用自己拥有所有权或者使用权的住宅或者其他条件开办的，民宿主人参与接待，为旅游者提供体验当地自然景观、特色文化与生产生活方式的小型住宿设施，要求单幢客房的数量不得超过14套，超过的话要求按照旅馆业的标准来管理。

作为旅游城市的成都，2018年9月17日，成都市旅游局通过其官网发布《成都市民宿管理办法(征求意见稿)》。该办法中，要求客房数量不得超过14套，客房不超过4层。

 2003 年12月1日起实施的《上海市城市规划管理技术规定》中首次对“公寓式酒店”和“酒店式公寓”分别作出定义，公寓式酒店指按公寓式(单元式)分隔出租的酒店，按旅馆建筑处理。酒店式公寓指按酒店式管理的公寓，按居住建筑处理。酒店式公寓属于住宅类物业，公寓式酒店则是酒店类物业(非住宅)。

2007年，厦门首次提出出台《公寓式酒店管理办法》，至今尚未搜索到相关规定。

不管是乡村民宿、旅游民宿、城市民宿、公寓式酒店还是传统的旅店，都会通过互联网的渠道对外发布房源，进行预订并完成交易，由经营者提供住宿服务。笔者认为，根据目前的规定，以上均可以统称为“网约房”。

传统的旅店业适用《旅店业治安管理办法》，乡村民宿以及旅游民宿也有《旅游民宿基本要求与评价》以及各省市的规范性文件；公寓式酒店的管理是否可以参照传统旅店业也根据酒店的规模以及运作形式来定性。城市民宿这块存在较大的法律空白。城市民宿或者商务民宿的经营一般出现在城市中心区，各房源分散、装修风格不一，不能通过现场办理住宿的预定，仅能通过网络实现预定和入住。有的公寓式酒店也是仅能通过网络实现预定和入住。

2021年4月1日江苏省实施的《网约房治安管理规定（试行）》要求对纳入登记的网约房发放登记标识，采取了分别对待的原则：公安机关对纳入登记的网约房经营者进行法律责任告知，发放登记标识；已依法取得特种行业许可证的，由公安机关直接发放登记标识。可以理解为：经营网约房并非取得特种行业许可证，相关部分可以根据经营者网约房的实际情况采取不同的方式分别监管和管理。

根据《中华人名共和国治安管理处罚法》第五十四条：有下列行为之一的，处十日以上十五日以下拘留，并处五百元以上一千元以下 罚款；情节较轻的，处五日以下拘留或者五百元以下罚款：（一）违反国家规定，未经注册登记，以社会团体名义进行活动，被取缔后，仍进行活动的；（二）被依法撤销登记的社会团体，  仍以社会团体名义进行活动的；（三）未经许可，擅自经营按照国家规定需要由公安机关许可的行业的。有前款第三项行为的，予以取缔。取得公安机关许可的经营者，违反国家有关管理规定，情节严重的，公安机关可以吊销许可证。

如果将住宿服务分为两类，一类是经营性质，一类是租赁性质，笔者认为经营性质的住宿服务应当属于传统旅店业，乡村民宿和旅游民宿应当属于经营性质的住宿服务，应当取得相关营业执照以及经营许可（备案登记）。如果把城市民宿或者商务民宿同样定义为经营性质的住宿服务，那么城市民宿必然要有相关的经营许可以及经营资质。

2020年1月1日实施的《河北省租赁房屋治安管理条例》第二条规定，本条例所称租赁房屋，是指出租用作居住或者兼用作居住的房屋，包括商品住宅、集体土地上的房屋、单位用于居住的房屋、有人居住的商业用房等。保障性住房、旅馆业客房除外。第十一条规定，通过互联网渠道发布房源、预定并完成交易的网约房，网约房平台公司和租赁房屋所有人、入住人应当按照相关规定做好信息登记报送工作。网约房平台公司应当如实登记租赁房屋信息，及时核验线上提供服务的房屋与线下实际提供服务的房屋相一致，加强网络和信息安全保护，建立健全数据安全管理制度，防止信息泄露、损毁、丢失。

河北省将不符合旅店业条件的住宿服务归为租赁性质的服务，特别规定了“通过互联网渠道发布房源、预定并完成交易的网约房”也属于租赁房屋的范畴。

城市民宿的经营方式：经营者从业主或者房东签署《房屋租赁合同》，获得房屋使用和转租的权利；对房屋进行个性化装修装潢后分租给不同的人；入住人员在网络平台上获取房源信息并且进行预订，入住后完成交易，仅提供住宿服务，不提供餐饮、公共活动区域（游泳池、健身房等）等其他服务。从整个交易模式来看，城市民宿或者商务民宿定义为“短租”性质的住宿服务，也就是租赁性质的住宿服务更为适宜。如果城市民宿的性质是租赁性质，那么立法者应当从房屋租赁管理方面对城市民宿的网约房进行监管。不同于普通房屋的租赁市场，城市民宿的网约房只能在网上进行预订，不设立前台或者管理人员，入住人员凭借身份证或者密码即可办理入住，完成交易。整个交易方式都可以实现网络电子化。也正是这种电子方式，使得整个网约房行业需要更为严格的监管。

互联网时代的潮流下，网约房作为新的业态蓬勃发展。笔者认为，网约房的范畴较为广泛，除了城市民宿或者公寓，还应包括传统旅店业、乡村民宿、旅游民宿等。采取区别对待的原则监管不同类型的网约房。网约房平台经营者以及网约房的经营者也应当根据不同类型的网约房来进行自我管理和规范内部管理。在国家尚未出台明确的政策下，更要严格自我管管控。城市网约房的经营者要制定全面清晰的入住规则、实行严格的入住审查和登记、建立并实施规范的卫生标准等，使用专门的行政机关开发的网络入住登记系统，使用智能化设备和物联网技术，对网约房行业进行规范化。在个性化发展的同时，确保品质化。作为行政机关，鼓励、支持使用智能门禁(锁)、视频监控等先进设备，综合运用大数据、物联网、云计算等先进技术，推进网约房的智能化管理，解决监管不到位的情形。