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　　最近，各地关于商业贷款转公积金贷款的新政不断，有效减轻了购房者的还款压力和购房成本。

　　放眼江苏省内，已经有南通、宿迁、常州、无锡几个城市发文支持“商转公”。

　　如今，这些城市的购房者只要满足相应的办理条件，就能将商业性住房按揭贷款余额转成个人住房公积金贷款，还贷压力、买房成本都大为减少了。

　　越来越多的城市迎来“商转公”，再配合上如今公积金首贷3.1%利率，无论是对于当下想要买房的人或是用缴纳了公积金却用商贷买房的人来说，无疑都有着不小的吸引力。

　　以常州、无锡为典型

　　江苏多个城市推行“商转公”

　　我们来具体看下离我们苏州较近的兄弟城市——常州。

　　9月5日起，常州重启住房公积金“商转公”贷款业务，目前仅支持先还后贷方式，同时满足以下条件：

　　1、申请人的商业性住房贷款未还清，无连续三期或累计六期逾期贷款记录。

　　2、商转公贷款涉及的住房《不动产权证》（或《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》）应已办妥，并能办理抵押登记手续。

　　3、商转公贷款仅限纯商业性住房贷款转为纯住房公积金贷款，转贷前或转贷后均不能为组合贷款。

　　值得一提的是，近期常州已经开启了商贷转组合贷的试点工作！在符合条件的情况下，之前的高额房贷利率可以转为公积金3.1%+商贷4.1%。

　　商转贷业务具体要求：

　　①一定要有房产证，期房不可以转贷；

　　②目前贷款做的是纯商业贷款，不挑银行；

　　③公积金账户连续缴存满6个月，外地公积金也可；

　　④公积金账户余额足够；

　　⑤公积金使用次数不超过2次；

　　⑥需要先把之前的商贷还掉。

　　按照贷款100万，30年等额本息来算：

　　100万的5.8%纯商贷：每月还款5867.53元，利息总额约111万；

　　调整之后用组合贷：30万（3.1%公积金）+70万（4.1%商贷）每月还款4663.44元。

　　计算下来利息总额可以少约67万！

　　虽然过程比较繁琐，但确实能省掉一大笔利息。

　　再来看看另一兄弟城市——无锡。

　　无锡的商转公一直都可以办理，只是由于之前办理“商转公”需要一次性还清商贷才能申请，让很多人望而却步。

　　今年4月，无锡正式宣布推出商转公贷垫资服务，仅需要缴纳较少垫资费用（最低只需要500元）即可轻松办理转贷业务，享受公积金低利率，解决买房人的资金短缺问题，也让“商转公”容易了不少。

　　除了常州和无锡，江苏宿迁也在10月18日起施行“商转公”，但只是在工商银行、农业银行、中国银行、建设银行等试点银行执行，且限制条件较多。

　　苏州“商转公”政策暂未执行

　　老百姓呼声较高

　　今年以来，多地“商转公”政策密集发布，商转公爆火的原因其实很简单，一是利率下调政策优惠力度明显，且政策实施后，购房者确实享受到购房成本减少的利好。二是楼市持续低迷，需要政策刺激来提升市场信心和预期。

　　不过商转公看上去简单，实际执行起来很考验地方公积金中心的资金流动能力，此前就有部分城市开启商转公后被迫暂停，比如说江苏淮安。

　　而在苏州一直以来都未曾实行过商转公，在寒山闻钟上询问苏州何时放开商转公的帖子非常多，可见老百姓对商转公的呼声较高。

　　官方回复则是苏州一直以来都没有实行过该政策，分析师也在今天致电了苏州公积金管理中心进行咨询，工作人员表示目前苏州还没有商转公这政策。

　　可见，目前苏州对于商转公政策没有进一步的动作。

　　那究竟什么因素制约商转公业务？最常见的说法就是城市公积 金贷款资金的余额。

　　据苏州住房公积金年报显示，2021年，苏州发放个人住房贷款4.15万笔217.46亿元，同比分别增长7.24%、13.13%。

　　累计发放个人住房贷款60.90万笔（其中园区中心5.62万笔）、2073.55亿元（其中园区中心295.62亿元）、贷款余额1112.45亿元（其中园区中心202.80亿元），分别比上年末增加7.31%、11.72%、10.69%。

　　个人住房贷款余额占缴存余额的84.74%，比上年末减少3.41个百分点。

　　且疫情之下，官方还在出台企业公积金缓交等政策，公积金的池中资金必然还会紧张。

　　但放在全国，84.74%的个贷率并不算特别高，在支持商转公的城市中，无锡2021年个贷率96.54%、海南91.14、南宁86.43、武汉94.44%，都比苏州高！

　　在5月底刚公布年内推出商转公业务的青岛，2021年个贷率83.6%，就比苏州稍微低一点。

　　仅从这个因素来看，苏州的公积金贷款资金余额其实是具备商转公的条件的。

　　此外，商转公业务的重启，还面临银行、不动产登记中心、公积金中心等部门的协调，这几乎也是所有城市都面临的问题。

　　在众多城市开放了该惠民政策，购房者享受到实实在在的利好后，苏州什么时候跟上，期待后续近一步消息。

　　苏州公积金、商贷利率皆为历史低谷

　　当下，苏州首套公积金利率已经同步下调了，5年以上房贷利率，首套房3.1%，二套房3.575%。

　　对于2022年10月1日前已经发放的首套住房公积金贷款利率，自2023年1月1日起，执行调整后的新利率。

　　对于在2022年10月1日前申请但尚未放贷的，直接执行调整后贷款利率，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%，二套不变。

　　10月1日后申请公积金贷款的，直接执行调整后贷款利率。

　　那么商业贷款有没有变化？

　　根据分析师最新调研，苏州各大主流银行目前首房首贷利率为4.1%，直接低于2009年房贷打7折后的4.156%，已经是近十年来的低谷。

　　目前苏州几乎所有银行首套房贷利率为4.1%，二套未结清的4.9%！

　　目前苏州首套房贷利率最低4.1%，即在LPR基础上减20个基点，二套已结清的贷款与首套房贷一样。

　　二套未结清的大部分银行都执行4.9%，即LPR基础上再加60个基点。其中，个别银行还会更低一点。

　　目前额度非常充足，材料齐全，可以做到一周左右放款！快的2-3天就放款。

　　大家关心的苏州二手房“带抵押过户”，目前苏州市区还没有最新消息，有银行表示还在研究试点。

　　就在11月初，江苏出台二手房“带押过户”文件，进一步为“带押过户”的全面实施提供了政策支撑与保障。

　　其实，早在今年9月1日，苏州首笔存量房“待抵押过户”就成功办理，房贷没结清也能过户交易。这是苏州二手房交易市场的先例，期待后续的全面推进！

　　目前，“带抵押过户”还没有全市普及，处于试点阶段，当下只在建设银行试点成功。相信这份文件的出台，将会有效推进全市执行落地。

　　当前楼市下行压力持续，市场信心及购买力尚处在低位。商转公政策因为降低了前期商贷利率高位站岗客户的房贷成本，一定程度上能够利好消费的恢复。

　　当下救市动作频频，但是仍旧很难助力楼市短期回暖，还是那句话，提振居民对于经济和收入的预期，才是解决市场下行的治根之策。

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