一、标题

租客拖欠租金（物业管理费、水电费）等，业主是否有权停水停电并解除租赁合同？

二、案情简介

2018年6月，杨某与赵某签订《商铺租赁合同》，约定杨郭某承租照某位于海珠区某广场一层铺面用以经营奶茶店，租赁面积为85平方米，每月租金为4万元（不含税），租期为3年，场地租赁物业管理费、水电费、网络费用均由杨某承担。杨某须在签订合同一周内将两个月押金与租金共16万元支付给赵某。如日后杨某逾期支付租金，则按每逾期一日以应收租金的0.003%每日支付。如杨某拖欠租金、物业管理费、水电费等费用达到押金70%时，赵某有权采取停水停电、解除租赁合同并追究杨某违约金。

奶茶店经营不错，杨某按时支付租金。但在2019年2月份，杨某经营的奶茶店隔壁新开一家其它品牌奶茶店，杨某经营的生意一落千丈。在2019年5月份，杨某开始拖欠租金。截止2019年8月份，杨某已经拖欠三个月租金及物业管理费、水电费、网络费等费用，已超过两个月押金的70%。

2019年8月初，赵某通过律师向杨某发出《催促履约通知书》，告知杨某拖欠费用已超过押金的70%，如在10日内未交清拖欠租金等费用，赵某有权通知该商铺物业公司停水停电并解除租赁合同。2019年8月初，杨某收到该通知书，希望赵某宽限几日。

赵某不同意，通知公司对杨某经营奶茶店停水停电。2019年9月初，杨某致电告知赵某由于奶茶店生意很差，已无力支付拖欠租金，同意解除《商铺租赁合同》并请求赵某宽限其时日以偿还拖欠租金等费用。

赵某不同意，双方协商无果。赵某向法院起诉杨某要求确认《商铺租赁合同》已解除，杨某应支付自从2019年5月份至2019年8月期间的租金及每日按照0.03%的滞纳金并没收杨某的押金。杨某反诉，请求法院判决赵某赔偿因违约停水停电导致其无法经营损失共8万元。

三、争议焦点

1. 《商铺租赁合同》中，谁为违约方？出租方赵某是否有权对杨某停水停电？

2. 杨某交付的押金如何处理？

四、法院判决

1. 杨某未按照《商铺租赁合同》约定支付租金其其它费用达三个月以上且拖欠租金、 物业管理费等费用已达到其押金的70%以上，出租方有权按照合同约定停水停电并解除合同。该约定并未违反法律的强制性规定，合法有效，对于本案双方均具有法律效力。

2.对于杨某交付的8万元押金，出租方赵某认为因承租方杨某违约导致合同解除，故押金不予退还。法院认为，租赁押金目的在于保证合同能够继续履行，故押金与违约金不能同时使用。同时对违约方使用没收押金与违约金条款，则有变相提高违约金嫌疑。故此，法院法院判决杨某交付的8万元押金抵消杨某拖欠赵某租金、物业管理费、水电费等，不足部分杨某再予以补齐。由于杨某违约在先，对于杨某诉求赵某要求赔偿其因违约停水停电导致其无法经营损失共8万元，且杨某没有提供相证据，法院不予支持。

五、法律依据

1. 《中华人民国和国合同法》

第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 

2. 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。

六、类似案例

中山市XX餐饮娱乐管理有限公司与张XX房屋租赁合同纠纷一审民事判决书，（2018）粤2071民初24204号

本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告XX餐饮公司与被告张XX签订的租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方均应依约履行。原告已按合同约定交付租赁物给被告使用，被告应按约履行支付租金、水电费等费用的义务。由于被告未到庭抗辩及提交证据反驳，本院对原告关于被告自2018年6月起开始拖欠租金及水电费的主张予以采信。被告前述拖欠租金、水电费等费用的行为，致使原告签订租赁合同的目的不能实现，已构成违约，根据租赁合同“如乙方（被告）15日内仍未缴付相关款项及违约金的，甲方（原告）……有权单方解除本合同”的约定以及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”以及第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，原告有权要求解除合同及交还涉案商铺并支付拖欠的租金及水电费，故本院对原告前述诉请均予以支持。

关于租金、水电费的问题。根据《租赁合同》约定“如乙方5日内仍未缴付相关款项及违约金的，甲方除有权采取上述措施外，还有权单方解除本合同，即时采取停水停电措施及收回商铺并保留追偿上述款项之权利等，由此造成的损失由乙方承担，并有权没收乙方缴纳的履约保证金及保留向乙方追讨未付租金及其他费用和其他损失（包括但不限于律师费）的权利。”被告张XX自2018年6月起开始拖欠租金且至11月已锁门停止营业，现原告XX餐饮公司于本案中主张被告支付2018年6月至11月期间的租金219600元，事实清楚，理据充分，本院予以支持。关于水电费，根据原告提交的2018年7月至10月XX美食水、电读数抄录表及拖欠租金明细表，结合经营餐饮必然产生水电费的日常经验，本院确认被告应支付原告2018年7月至10月期间的水电费18783元。

关于违约金问题。租赁合同约定“乙方（被告）在每月5日前支付上述费用……乙方逾期交付租金、物业管理费、水电费及其他费用的，每逾期1日甲方（原告）按日向乙方收取应缴未缴款项5‰的违约金”，现原告自愿调整为以总欠款238383元（219600元+18783元）为基数自2018年11月6日起按月利率2%要求被告计付违约金至清偿之日止，该违约金诉求未超出前述合同约定且减免了被告的责任承担，故本院亦予以支持。

关于律师费。因合同中已明确约定原告XX餐饮公司有权追讨律师费的损失，且原告主张的律师费23500元未超过主管部门规定的收费标准，故本院亦予以支持。

七、风险提示

1. 如《租赁合同》中约定承租人拖欠租金（物业管理费、水电费）等，业主有权停水停电，则出租人有权按照约定停水停电并不需要承担违约责任。如果双方在合同中未约定出租方有权停水停电，在司法判例中，法院一般不认可出租方在无合同约定情形下擅自单方强行停水停电。

2. 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。从规范双方权利义务关系及减少纠纷出发，建议双方在签订《房屋租赁合同》后到房管部门登记备案。

3. 根据《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》

第八项规定，出租人应当按照相关法律法规和合同约定履行义务，保证住房和室内设施符合要求。住房租赁合同期限内，出租人无正当理由不得解除合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金；承租人应当按照合同约定使用住房和室内设施，并按时缴纳租金。对于承租人缴纳的押金，应当在《租赁合同》中明确约定具体条款下出租人有权没收或抵扣租金，否则应当在租赁期限届满后如数退还给承租人。