曾经，不动产“办证难”是困扰群众的老大难问题：业主拿不到产权证，不动产变成了无法交易、不能抵押的“不能动”的房产；合法的拆迁安置小区，因安置程序不完善、手续不齐全，一系列民生大事就卡在了“一本证”上......

　　可以说，一本证牵涉到户籍、入学、交易等民生问题，明晰产权、办理不动产登记刻不容缓。

　　面对一本本历史遗留的“旧账”，日前，咸阳市自然资源局发布一则公告：《关于推动化解历史遗留问题导致的不动产“登记难”问题的通知》。

　　咸阳市自然资源局

　　此通告，旨在推动解决国有土地上已经出售的城镇住宅，因历史遗留问题导致的不动产“登记难”的问题，也是为了解决将来手续不全而导致后续的一系列问题。并且就5个相关问题，提出了如下19条通知（原文摘抄）：

　　第一，关于用地手续不完善的问题

　　(一)政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续后，办理不动产登记。

　　(二)国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按划拨方式补办用地手续后，办理不动产登记。

　　(三)对于除(一)、(二)规定外的其他用地手续不完善项目，可以按照属地实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续后，依法依规办理不动产登记。

　　(四)对于已经办理了房屋所有权登记的，房屋占用土地的宗地权属界线清晰，公告权属无争议的，报经人民政府同意，可以直接按现状用途补办划拨或者协议出让手续。

　　(五)多个权利人合宗建设房屋，且房屋建设已经规划批准的，对于出让国有土地合宗后经市县人民政府认定不调整士地出让价款的，经依法申请，并经权籍调查，可将多宗土地合为一宗(共用宗)，按照共有使用权办理不动产登记。

　　(六)在划拨用地建设的城镇住宅转让补办土地出让手续的，在保证同幢建筑物土地出让终止时间和土地出让价款标准一致的前提下，可采取简化政府出让审批、简化土地出让合同签订、明确土地出让价款标准等方式，完善相关制度，减少办理环节、土地出让价款标准由市县人民政府确定。

　　总体来说，因为取得土地的方式主要是划拨和出让这两种方式，属于划拨方式的，补办划拨手续，属于出让方式的，补办出让手续。

　　对于已经办理过房屋所有权登记的，经公告权属没有争议的，直接按照现状核发划拨决定书和补办协议出让的手续。有的房屋或是因为多个权利人合宗建设，或是缺少划拨中间的手续，这两个环节，也需要进行办理。

　　第二，关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题

　　(七)房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用住房等政策性住房按商品房对外销售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可以报经市县人民政府同意并出具明确意见后，按照“证缴分离”的原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。

　　(八)房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款和相关税费的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。

　　(九)房屋已销售目已入住的住字项目，对经过批准改变原土地用途的，但未及时办理用地使用条件手续的项目，按照市县人民政府确定的规定，补缴土地出让价款。

　　对未经批准改变原土地用途的，改变后的土地用途符合城市总体规划和控制性详细规划的，补办规划手续后，按照市县人民政府确定的规定，补缴土地出让价款；改变后的土地用途符合城市总体规划。

　　缺乏控制性详细规划的，由自然资源主管部门按现状出具认定意见，提交市县人民政府研究提出意见，再按照政府确定的土地价格补缴土地出让价款。补缴土地价格可根据项目开工、销售等时间的基准地价由市县人民政府合理确定。

　　关于这个问题，需要了解什么叫“证缴分离”？办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。同时办证，同时提交两不耽误。

　　当然，办理“证缴分离”，仅限于房屋已经入住。如果房屋没有入住，应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。

　　在购买房屋的时候，个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。

　　第三，关于未通过建设工程规划核实的问题

　　(十)对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续。

　　对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，经市县人民政府同意后，自然资源主管部门可以按现状出具认定意见或核实意见。相关核实手续或认定意见、核实意见可以作为不动产登记中建设工程符合规划的材料。

　　(十一)建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。可将核实意见的书面材料作为建设工程符合规划的材料，先行办理符合规划部分的不动产登记。

　　(十二)建设项目未按要求建设配建设施，具备补建条件的，应在补建完成后再补办规划核实手续。

　　因项目已经完成确实无法补建的，可由建设单位通过置换等方式进行足额抵补后，补办规划核实手续。既不具备补建条件，又不能足额抵补的，可报经市县人民政府研究，采取异地建设等措施予以妥善处理。

　　(十三)建设项目未按规划许可内容建设，由自然资源主管部门按现状出具认定意见，可以不拆除的，提交当地人民政府研究提出意见，再按照市县人民政府确定的规定，补缴土地出让价款。补缴土地价格可根据项目开工、销售等时间的基准地价由市县人民政府合理确定。

　　(十四)因其他问题造成规划核实未通过的，依法处理到位后，按照处理文件办理不动产登记。

　　关于未通过建设工程规划核实的问题，也就是说相当于没有按照规划工程核实的违建的问题，那么这类符合补办规划验收手续的，也规定了可以及时去补办规划的验收手续，办理不动产登记。

　　第四，关于开发建设主体灭失的问题

　　(十五)因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或者上级主管部门申请办理不动产登记。没有承继单位和上级主管部门的，可由不动产所在地县级人民政府指定的机构或者组织代为申请办理不动产登记。

　　(十六)开发企业或有关单位灭失，未办理首次登记的，可以将首次登记和转移登记一并办理。根据申请，先按照不动产权属来源证明材料，将首次登记的不动产权利人记载为已灭失的开发企业或有关单位，可不缮证:并在不动产登记簿“附记”栏中记载权利主体灭失情况。再按照取得不动产的合规材料，将转移登记的不动产权利人记载为购房人。

　　已办理首次登记的，经在自然资源主管部门门户网站及不动产所在地公告15个工作日无异议的，购房人可单方申请办理转移登记。自然资源主管部门可按照购房人的申请办理不动产登记。

　　(十七)因开发企业失联，无法依据当事人申请办理不动产登记的，登记机构可在自然资源主管部门门户网站及不动产登记所在地进行公告，告知其在公告之日起15个工作日内申请登记。公告期不少于15个工作日。超过时限不申请的，可按照当地人民政府或者有关部门的要求以及不动产登记规定的材料，办理不动产登记。

　　关于开发商主体灭失的问题，比如说开发商跑路、烂尾楼的问题，《通知》中也做了一个比较详细的规定。

　　对于烂尾楼的问题，规定因开发企业单位灭失的，如开发商跑了，或者是注销了或者是转让等等，应当由继承的单位或者上级主管部门办理。没有这些继承单位和上级主管部门的都可以由不动产所在地县级以上行政主体或者指定的机构或者组织代为申请办理。

　　所以对于灭失的这种情况，对于办证也是可以去解决。

　　第五，关于原分散登记的房屋、土地信息不一致的问题

　　(十八)分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原登记的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途。

　　(十九)因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经查阅登记簿，房屋权属关系变动清晰且无争议的，可以按照不动产转移登记的规定，由房屋所有权人的单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。原土地使用权证书无法收回的，由不动产登记机构在门户网站上公告废止。

　　关于这两个问题，《通知》内容很清晰：第一，在登记的时候，要注意房屋用途和土地用途是否保持一致；第二，如果权属关系是清晰没有争议的，可以直接办理不动产登记。

　　为了解决历史遗留问题，强调交房办证，不能出现只交地，只交房的情况，所以主要问题还是为了解决历史遗留问题。当然了，在办理的过程当中也会有一些其他事项，还需要具体的明确，需要进一步把细节细化。但关乎群众根本利益、关于安置房确权登记的“堵点”和难题，相关部门一定要逐一解决！