为了保障立面效果及整个城市风貌，将会有越来越多的住宅不允许封窗，这是可以理解的诉求。

但不少业主希望封窗的诉求也很容易获得理解。

以麓湖浔岭组团为例， 该组团位于公园区，地块相距青岛路东段、赤岭路较近，因此部分低楼层业主难免会受到噪音灰尘等干扰，居住体验感并不会太好，而封窗是解决这一问题最简单、直接的办法。

麓湖浔岭组团区位示意图

在麓湖后续销售、但尚未交付的组团也必然会面临该问题——由于麓湖单个组团地块小，很多楼栋都临路，低区的业主要自住，有封阳台的诉求会比较正常。

关于这一点，记者建议购房者完全可以前置考虑：如若明确项目后期不能封窗且合同中有相应条款，是否可以通过选择楼层、朝向来规避灰尘路噪亦或其他干扰。或者就干脆别买，不给自己添堵。总之，成年人要学会承受为自己的选择买单。

当然，如若你能召集全体业主参与投票，有2/3的业主表决同意，一般情况也是可以在统一封窗标准的前提下进行封窗的，但这个过程和成立业委会一样复杂，需要做的动员工作也相当庞大。

若签署相关协议，则需有契约精神

“诚园封窗”一案中，业主败诉的核心原因在于“擅自”封阳台，是违反了其签署的《商品房买卖合同补充协议》和《临时管理规约》，其中，明确提出了业主不得擅自封窗的条例。

省高院的终审判决书也明确指出，该业主未经小区业主表决擅自封闭阳台的行为，违反合同约定以及自己的承诺，有违契约精神及诚实信用原则，而物业公司要求其拆除封闭阳台并恢复原状，符合法律规定以及合同约定。

省高院判决书

图据：本案物业公司诉讼代理人泰和泰律师事务所高级合伙人张毅

本案中物业公司的诉讼代理人泰和泰律师事务所高级合伙人张毅律师和倪丽慧律师表示，在诚园一案中最终判决的结论源自于以下两点：

一方面源于“契约严守”角度， 业主违反了契约精神；另一方面则更具启示意义，省高院在这份判决中首次明确了： 阳台具有专有和公共的双重属性，业主在行使对阳台的专有权利时也要顾及公共利益。

类似的状况也在仁恒·滨河湾出现过。当时，仁恒置地也曾在《前期物业协议》中约定业主不得封闭阳台，虽一审败诉，但在二次起诉时以邻近业主作为起诉人后，最终赢得官司。

仁恒·滨河湾

一位业内人士指出，随着“绿城、仁恒封窗案”的终审判定，意味着，如若前期签署有“不得擅自封阳台”等相关协议，且遇上较真的物业管理，私自封窗必然会被起诉且难有胜算。

一个问题

封窗真的会影响二手房价值吗？

近年来，成都大量高改楼盘在立面上大量采用玻璃、铝板，让整体颜值有了明显提升。

而这也成为了“反对封窗派”的主要依据，封窗不利于外立面美观，有损房屋价值。甚至有声音表示：“豪宅颜值毁于封窗”、“一线设计师审美，输给封窗包工头”。

现实是，在成都街头走一圈，你会发现不少曾经立面惊艳的高端楼盘，被不统一的封窗标准导致颜值下降，确实令人惋惜，但封窗是否就会拉低房屋价值？

华润·悦玺

房屋的二手房价值和价格主要跟地段、产品和物业管理等维度强相关，而立面整洁和美观程度往往是加分项，但其决定性无法被量化。以锦城湖旁的文儒德为例，其临湖一侧的几栋楼封窗风格多样常年被吐槽，但其二手房价目前已破5万元/㎡，是成都市场天花板之一。

文儒德

这样的案例在招商大魔方、誉峰、复地金融岛以及伊泰天骄都在上演，虽封窗影响了立面效果，但并不妨碍这些小区的二手房价一路走高。而据记者了解，此前也因业主封窗被物业起诉且物业胜诉的仁恒滨河湾，如今还是有个别业主封窗。

伊泰天骄

因此，封窗究竟对房屋的二手房价值究竟有何负面影响，在目前的成都缺乏事实和数据支持。

设计前置

更好避免封窗问题

问题来了，如果你是又想封窗，又想要立面颜值的“既要、还要”的人群，有没有解决方案？

答案是肯定的： 开发商直接封好后交付。

这种现象在成都并不少见，为了保证城市整体风貌在开发商的报规报建期间，面对城市公区一侧须进行公建化处理，也就是没有阳台或者将阳台直接包裹进室内，相当于阳台提前就被封好了。

当然，也有像新希望·D10天府、嘉佰道、若水居、银泰·华悦府等高端楼盘，直接全公建化的玻璃幕墙到顶，让你“封无可封”。

新希望·D10天府

宸嘉·嘉佰道

而在近两年出现的一些项目中，也有将阳台直接包裹进室内的“无阳台”设计，比如，锦江金茂府、建发·天府养云、龙湖·光年和新希望·锦麟壹品等项目，都采用了将阳台包进室内的做法。

一方面，公建化外立面可以有助提升项目品质，提升区域城市界面。另一方面，阳台包进来后减少了交房后因封窗引起的小区管理和邻里纠纷，同时在室内增加了生活新场景，提高利用率。

但这样做的后果也需要承担单价：封起来的阳台按照全面积计算，相应也就减少了赠送面积。站在购房者角度，赠送少了，花钱却变多了：以一个1.8米X4.5米的阳台来计算，如果按照2.5万元/㎡的单价，阳台封进来之后要增加约10万元的购房成本。

即便有“绿城封窗”案件的终审判决，但关于封窗仍然在短期内很难有各方都满意的解决办法。

更实用的建议是，如果你是不认同封窗，那大可随意购买明确“不可封窗”的项目，而如若你是偏向封窗的客群，那就避开这类项目—— 大家可以尽量选择跟自己生活理念相同的人在一起生活，这样也可以搞好入住后的邻里关系，提升幸福感。

“随着社会经济的发展，业主公共意识和业主表决的民主意识逐步提升，封阳台的解决途径也有更多可能。”绿城封窗案件的诉讼代理人泰和泰律师事务所高级合伙人张毅律师表示，“但交由业主自治自决，大家都尊重业主表决的结果，无疑才是最公平公正的一种途径。”

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主编：余鸽

副主编：赵述锦

编辑：廖兴

图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国

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