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2022年杭州二手房市场整体状况回顾

1、二手成交走低，处近六年同期最低值

2022年即将成为过去式，这一年可以说是杭州楼市异常艰难的一年，这一年二手量价齐跌、房源去化缓慢、客户入市意愿低、降价抛售成为贯穿全年二手市场的关键词。根据杭州我爱我家市场研究院统计数据显示，截至12月27号，2022年杭州二手房共成交5.65万套，环比2021年的7.98万套下跌幅度达到29%。且对比往年成交情况来看，这一交易量着实有些“拉胯”，是近6年来的最低值。

纵观今年二手房整体成交表现，上半年各月表现均较为“平淡”，月均成交未突破5000套，仅在4300套左右，各月成交量远低于去年同期的月均9000套，这其中还有得益于“517新政”后购房条件放宽所带来的交易回升助力，6月份7087套的交易水平虽然是今年月成交量的“峰顶”，但与去年的1.1万套高峰相比，差距明显，且政策利好效力有限，这波回升时间仅维持了一个月，进入下半年，二手行情又再度陷入了“四连跌”模式，及至年末才有所好转。

进入下半年，随着政策利好作用的逐步弱化，成交回暖势头再度被抑制，进而走出了连续四个月的下跌趋势。其中10月份受到国庆长假及网签系统同步“休假”的影响，当月成交仅4119套，与6月份最高点相比，成交差距更是接近3000套。不过今年最后两个月，随着政策环境的改善，成交量有望实现连续两个月环比增长，11月成交5445套，12月仍有最后几天的冲刺，预计成交量能突破5500套。不过我们要明白二手成交短期出现小幅回升行情,并不代表市场立马就开始走反攻态势，最后两个月月均5500套的成交数据也并不乐观。要知道，这个量更多的是依靠市场“以价换量”所带来的结果。

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二手房市场整体呈现四大显著特征

2022年进度条已经满格，这一年杭州二手房市场也显现出了众多不同的特征，主要为以下四个主要的特征：

特征一：需求端疲软，购房者信心需要恢复重建

受整体经济环境影响，今年以来虽然楼市政策松绑、信贷环境愈发改善，但从长期来看，购房者对后市预期偏弱以及疫情的不确定性仍是影响市场成交的关键因素。

需求端来看，依旧处于疲软阶段。特别是在疫情反复下，居民收入及预期长期受损，诸多风险和不确定因素依旧在压制居民的购房意愿。从今年几次重要政策节点来看，受政策影响，二手房成交量确实迎来了阶段性的回升，但趋势上，成交量经过阶段性冲高后，进入后期成交反弹力度则开始减弱，可见政策刺激并未带来市场预期的恢复，需求端观望情绪仍未能得到实际改善，买家购房信心仍需要恢复重建。

特征二：“以价换量”，买方市场特征突出

这一年，杭州二手房市场最明显的特征是“以价换量”，完成了从“卖方市场”向“买方市场”过程的转变。市场经过一年多的下行压力，不少板块或小区的成交低价不断被刷新，相较于高峰时期，二手房价降幅达到了10%-20%，甚至更高，典型的如未来科技城、奥体板块。同时一些热门小区和学区房的成交价格也在明显下滑，如曾经大热的西溪公馆，过去10万+单价的学区房文鼎苑在今年也纷纷跌下神坛，价格不断回调。

价格上，对于改善置业需求来说，更多的是通过“卖一买一”的方式来实现置换，不过由于整体市场成交相对疲弱，一卖一买的无缝衔接难度较大，业主若想快速实现置换，往往需要在价格上有所让步，这也就使得当下市场二手房保持了较好的议价空间，部分降价较多的房源才能相对容易成交。

特征三：供大于求，降价底层逻辑

截至年底，杭州二手房挂牌量已突破20万大关，升到了历史高位，为去年同期的1.2倍，若按照近6个月市场成交的速度计算，杭州现有的二手库存起码需要消化37个月，且随着挂牌量的增加，也进一步拉长了整体成交周期。

虽然今年政府也出台了一系列应对二手去库存的政策，但目前来看，效果并不明显。今年的二手成交仍处在低谷的尴尬处境，而较于高库存量，当下市场新增需求和消化速度则相对乏力。一边是挂牌房源持续增加，一边是成交量涨幅弱于挂牌量，在供大于求的态势下，杭州去库存压力依旧严峻，同时这也是二手房价格出现下调的底层逻辑。

特征四：政策趋宽松化，刺激需求释放

自年初开始，楼市调控松动类政策倾巢出动，基调主要以趋“松”为主，信贷支持的着眼点更是从“刚需”移至“首改”，其中包括放松限贷（降首付、取消认房认贷）、限购、个税免征年限缩短等措施。特别是去年下半年导致市场急速下行的金融信贷环境也有所改善，按揭贷款利率一降再降，对于购房者来说，购房成本可以说是降到了历史性低点。

在这些政策共同的影响下，整体市场氛围有所改善，短期内起到了激发二手房市场成交热度的作用。但从中长期来看，购房者市场预期与库存量维持在高位的矛盾依旧存在，如果想进一步提振楼市，还需要多方政策协同发力。

二、2021年-2022年杭州二手房市场成交结构变化分析

成交结构上，总体呈现出以下几大特征：一是刚需属性强，90㎡以下中小面积段房源为成交主力，占据了总成交规模六成多；二是“以价换量”使主力总价段下移，总价段向300万以下中低价段倾斜，住宅中，200-300万总价段比重最大；三是外溢的格局已经成型，购房需求外溢趋势愈发明显。

1、2021年-2022年杭州二手房市场成交面积段分析

1.1、成交面积中枢以80-90㎡为主，刚需属性强

面积上，杭州二手房成交套均面积基本是以每年递增的趋势在不断增加的，今年二手住宅成交套均面积为98.3㎡，环比2021年97.65㎡增加了0.65㎡，且这一数值也成为了近几年最高值。

从面积段角度看成交结构，依旧体现出刚需类小面积段住宅最受青睐的特征。根据杭州我爱我家市场研究院统计数据显示，90㎡以下的小面积段房源依旧是市场上需求比例最高的产品，占比在64.04%，这其中尤以80-90㎡面积段的比重最高，占比在29.91%，环比上升1.63%，且与占比第二的60㎡以下(19.83%)面积段拉开了较大差距，超出了10.07%，这也侧面说明当下居民的刚需性需求强烈。

今年80-90㎡依旧保持着较为稳健的增长，比例上该面积段也远超过其他面积段主要在于以下几个方面的原因：

1) 首先，80-90㎡面积段迎合了当下市场主流刚需客群的需求，在总价需求上，有45.66%的客户选择了200-300万元价格区间，结合面积、总价来看，该面积段也是当下预算有限的刚需客群上车时的最优选。

2) 从实际成交来看，该面积段的房源成交分布更偏向于诸如临平、闲林、丁桥、星桥、崇贤、乔司等相对偏离市区之外的区域，区域内的房源房龄普遍较新，房源供货量也更为充足，因此备受刚需置业群体的青睐，进而带动了该面积段房源逐步上升的趋势。

3) 最后，还有一个重要原因，从税收角度来看，90㎡正好是契税的分割点，多1㎡就有0.5%的契税差（首套90㎡以上契税1.5%，90㎡以下契税1%），选择90㎡以下就意味着，买房时可以省掉一大笔税款，这也是80-90㎡面积段较于其他面积的房源，成交占比更高的重要原因。

1.2、60㎡以下成交中，公寓和普通住宅比例三七开

2022年60㎡以下面积段的房源占比在19.83%，环比下降0.12%。值得注意的是，这其中有33.72%的房源是30-50㎡左右的小户型公寓产品，普通住宅的比例占到66.28%，两者比例三七开。细分上，60㎡以下普通住宅基本是以主城内80、90年代房龄超过20年的“老破小”为主，成交主要集中诸如采荷、湖墅、朝晖、翠苑、大关、清泰等核心区板块，面积多在40-60㎡的1室1厅或2室1厅户型。

要知道，要不要买“老破小”一直以来颇有争议，老破小虽然居住体验比不上新房，存在一定的硬伤，但对于当下首次置业、资金有限的刚需首置客户来说，核心板块的“老破小”可以作为一个阶段性过渡“跳板”，毕竟老破小的位置决定了小区的配套、交通都很好，且价格也更有优势，刚需买房成本支出相对较低，不足200万就能安家主城区，从数据比例来看，杭州的“老破小”，还是不缺市场的。

1.3、90㎡以上的各面积段呈现出全线收缩态势

以90㎡为分界点，占比变化趋势呈现“两极化”，今年90㎡以上的中等和大面积段占比呈现全线收缩态势。其中90-120㎡和120-140㎡占比不分伯仲，分别占到13.68%和12.72%，合计环比下降0.55%；140㎡以上占比9.56%，环比下降0.21%。

从需求端变化来看，今年大面积房源交投活跃度不及中小面积，主要是二手大面积需求更偏向于改善型客户，但今年随着新房中签率的提高，不少改善型购房者转投新房市场，同时二手改善型买家的需求也不及刚需买家迫切，“盘多客少”使得今年大面积房源成交出现了收缩的态势。

不过今年以来改善的置业难度也在逐步加大，要知道改善需求多来自于存量置换，即“卖旧买新”、“卖小换大”，但今年整体市场的低迷，也加大了市场上改善型置换的难度。值得关注的是，因三孩政策放开，接下来购房者在买房时对于户型的功能性上必将更加关注，能满足改善家庭“一步到位”的大户型方面，未来还有更广阔的增长空间。

2、“以价换量”致主力总价段下移，超六成需求集中在中低价位房源

在成交下行，价格持续走低的市场大环境下，杭州的上车门槛也在下调。总价结构上，除了总价200万以下总价段上升之外，其余各主力总价段均呈现下移趋势，仅下移的程度存在差异。

根据杭州我爱我市场研究院统计数据显示，今年超六成（62.49%）的购房者选择总价在300万元以下的房源，有别于往年，今年200万以下总价段的房源比例上升了3.92%，占比达到31.74%，排名第一，而曾经的“王者”200-300万元区间降至30.75%，环比下降1.42%。值得注意的是，今年200万以下总价区间之所以能跃居第一，实际上更多的是被小面积公寓产品拉低了。从纯住宅数据维度来看，200-300万仍旧是当下杭州“刚需上车基准线”，占比在33.39%，高于200万以下7.54个百分点。

此外，300-400万的房源成交占比为15.98%，环比下降1.01%；400-500万元总价段的占比为8.43%，环比下降0.56%；500-600万元占比为4.68%，环比下降0.6%；而600万元以上房源成交比例占到了8.42%，环比下降0.34%。从总价区间成交分布情况来看，300万可以说是杭州主流购房者的购买力“瓶颈”。

整体来看，今年以来二手市场成交低迷，房价也同步开启了下行周期，市场“以价换量”特征突出，降价已经成为今年杭州二手房市场的主旋律。同时，杭州二手房市场已经处于供远大于求的状态，特别是在市场谨慎观望情绪占据上风的情况下，业主涨价信心不足，议价空间在不断扩大，不少房东想着尽快出手，使得降价效应渐渐蔓延开来。

在此轮降价房源中，除了市区范围内房龄较久的老小区（如朝晖、翠苑、采荷等传统板块）之外，还有一些周边盘体量较大的小区（临平、丁桥、闲林板块）以及近两年新兴热门“网红板块”的标杆次新小区（典型的未科、奥体、蒋村等板块）都未能幸免，不少小区的价格甚至跌回2、3年前的水平，随着报价低或议价空间大的房源成交比重增加，进而带动了整体购房总价区间的下移。

此外，今年600万以上总价房源成交环比下降幅度最小，仅下降0.34%，比例为8.42%。从价格段来看，除了学区房之外，该总价对标的更多的偏向于大面积改善房源，成交也主要集中在如申花、钱江世纪城、滨江区政府、未来科技城、南星桥、奥体等改善盘聚集的区域。

对此，我们认为今年以来，随着货币政策的持续宽松，在刚需客户预期削弱的情况下，当前的楼市环境也使得改善群体对于区域和房产选择的确定性要求增强，且对房产保值、增值的需求也更加强烈，进而保证了市场上高端物业的需求。

3、外溢的格局已经成型，购房需求“向外走”趋势明显

受不同区域价格存在明显差异的影响,杭州购房需求外溢的格局已经成型。进入2022年，购房需求“向外走”的趋势进一步凸显。而购房区域的外溢，也反映的是购房者对一个板块的认可度，这点从近几年区域成交变化中可窥知一二。

数据上来看，以萧山、临平、钱塘（含大江东）为代表的外围区域，今年购房比例上升趋势明显，反之传统核心区域的购房比例却在下降。具体来看，拱墅区、上城区仍旧是购房置业首选，两者比例不相上下，分别占到16.35%和16.28%。紧随其后的排名依次为临平区（15.11%）>萧山区（14.22%）>余杭区（14.18%）>西湖区（10.81%）>钱塘区（7.35%）>滨江区（5.7%）。从逐渐缩窄的占比差距来看，也可以发现杭州这座城市的张力正在扩大，购房区域外溢愈发明显。令人意外的是，今年萧山区弯道超车，超过了余杭区。

区域选择一直是购房的核心逻辑，区域带来的区位优势，基本决定了下限，目前杭州购房区域选择上基本稳固，主城仍是首选，但外溢趋势也不可忽略。近年来，杭州购房热点已经逐步从主城区切换到外围区域毋庸置疑，这种切换的原因来自于以下几方面。

1) 随着核心区可开发的土地逐渐匮乏，特别是各板块之间的价格差距越来越大，购房者的购房目光已经不再仅仅锁定主城板块，置业半径的扩大也顺势带动了外围板块的崛起，离核心板块越近的区域，机会越多。同时，随着城市张力的扩大，地铁、交通等商业配套设施已同步跟上，进而带动了外围区域热度的上升。

2) 购房人群结构在变化，越来越多人买房时追求“新”,这其中不管是新房还是二手次新房多集中在外围区域。特别是近几年大量新房板块陆续进入交付阶段，次新房排队入市，吸引了一大批置业目光的同时，也使得大量外围区域的板块价值得到重塑。

3) 最后，购房逻辑的转变，“价格洼地”也是一个重要推手。今年杭州二手成交走向更倾向于“双低”区域，即低单价、低总价的房源，这也在对应程度上反映当下市场刚需+刚改的购房需求。不过目前杭州“双低”房源多分布在诸如临平、余杭等周边区域，这些区域在价格上比中心区位低，基于中低价产品的逐渐发力，进而带动了外围区域成交占比的提升。

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2022年杭州二手房市场购房客户特征分析

1、“85后”、“90后”撑起近五成购房市场

不同年龄段购房群体分布上，85后、90后依旧是撑起当下二手房市场置业主力军，两者合计比例接近5成，比例均在23%以上。

从购房需求来看，这两个年龄段均处于置业高峰期，且几乎融合了“刚需”和“刚改”两类购房需求。值得注意的是，随着近年来购房入市年龄的延迟，这两个年龄段有不少客户仍处于首次置业，其中90后中有86.06%比例的客户属于首次置业，85后的比例则在67.89%。购房目的，90后多数正处于工作-结婚-买房的阶段，买房更多属于刚需自住。而85后是目前主力购房群体,已经接替80后成为购房主力军，且有别于90后“刚需”更重价格，85后相对兼顾价格和品质两类，其中诸如对学区教育资源类的刚性需求相对较高。

除此之外，70、80后也是目前二手房市场购买力最强的一拨人，比例分别占到11.54%和15.51%，且这部分购房者多数已经过渡到换房高峰期。从需求来看，随着家庭人口和年龄的增加，购房目的无外乎子女教育、改善及父母养老等因素，因此在需求上也追求更高品质住房。其中80后二次置业的比例也是所有年龄客群中最高的,比例在42.8%，排名第二的是70后，比例在35.41%。 两者在完成二次置业的方式上也有所区别，80后更多的通过房产“以小换大”完成二次改善，70后则更偏重于原始资产的积累，买房时也更看重房子本身能否拥有更高的附加价值。

随着95后、00后陆续进入职场，这个年龄段的购房需求也进入了快速增长期，特别是95后购房比例在13.74%，相较00后更是高出11.57个百分点。值得注意的是，95后、00后作为未来买房的重要“储备力量”，自身并没有太多的财富积累，更多的仍需要父母出资帮助，且有很多95后存在家庭合理化利用房票，置换优质房产的情况。

2、商贷购房比例下降，全款比例上升1.65%

购房付款方式的选择，主要体现了购房者对金融杠杆的依赖度，今年二手房付款方式中，商贷依旧是二手房付款方式最重要的支付手段。根据杭州我爱我家市场研究院统计数据显示，今年商贷(纯商贷和组合贷)、全款和公积金贷款分别占比为59.13%、36.31%和4.56%，但与去年相比，今年使用商贷进行二手房买卖的客户比例减少了2.37%，全款支付的明显提高，上升了1.65%。

商贷购房一直是主流支付模式，选择贷款购房反映的是购房者自身的支付能力甚至是整体家庭的经济实力。对于今年商贷支付方式下降的主要有以下几方面的原因：

1)85新政后购房门槛提高，购房需求减少影响贷款使用比例

在目前二手房交易客户中，外地购房人群一直是支撑楼市成交的重要力量，去年“85新政”后，新增的新落户2年社保和非杭户籍4年社保的门槛，直接卡死了一大批省外客户购房资格，购房资格的减少影响了成交的同时，也使得整体贷款比例的下降。

这点从这两年商贷支付比例变化图中也可看出，“85新政”和“517新政”两个重要政策节点前后，85新政后商贷的月均使用比例从原先的64%降至50%，比例下降了14%，这一情况随着517新政后购房资格的回归而有所改善，商贷比例迅速回升至60%左右。下半年以来，随着信贷环境的持续改善，央行多次降息，商贷和公积金贷款利率均降到最近几年的最低点，进而带动了商贷使用比例的快速上升。

2)观望氛围不减，购房需求降温

购房需求的降温也是商贷比例下降的一项主要因素。近两年，随着市场环境的改变，特别是在居民收入增长预期下降及房价预期双双走弱等多重因素影响下，购房者置业信心较弱，选择观望的人日益增多。

重要的是在这批预期不强，选择观望的客户中，近75%左右的客户属于首次置业，且主要把商贷当作主要的支付方式，使用率也远高于其他类型支付方式，这批客户需求的降温也成为商贷比例下降的重要因素之一。

3、购房门槛降低重新激活省外客户，环比增加3%

2022年在杭州置业的客户群体组成，我们根据身份证信息来定义客户来源地，分为省内和省外两类客户群体，其中省内客户也包括本地原住民和省内周边客户群体。具体分布上，浙江省内购买力依旧是支撑杭州二手楼市的主要力量，占比达到52.95%，其中省内周边客户占比在28.64%，本地原住民占比在24.31%。

省内客户中，本地原住民购房比例占到24.31%，也说明了杭州人在杭州买房人数还是拥有着绝对的比例，从需求来看，更侧重于品质改善。省内周边客户群体中，以绍兴、温州、金华三市的购房者比例最高，均保持在4%以上，比例上分别是绍兴（4.7%）>温州（4.4%）>金华（4.1%），除此之外，衢州、台州、丽水等市同样有着不错的购房需求比例。

当然，省外购房客户的置业热情同样不低,占比47.05%，环比去年增加了2.96%。其中安徽籍购房者在杭置业热情最高，比例达到10.1%，紧随其后依次是江西（6.24%）>河南（5.76%）>江苏（4.41%）>湖北（2.97%）。

省外客户比例的增加，主要来自于以下两方面：一方面，今年以来政策的持续宽松对市场和购房者都有积极作用，特别是“517新政”后购房门槛降低也重新激活了省外客户的购房热情。另一方面，近年来随着杭州人才的不断涌入，省外人口基数的不断增加，经过了一定的工作年限积累之后，这其中部分人会开始进入安家置业阶段，进而逐步转化为房产购买力。最后，省外客户购买力的增加也从侧面反映出，杭州作为省内中心和区域中心的集聚能力正在凸显。

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2023年杭州二手房市场短期预测

对于2023年杭州二手房市场走势，我们乐观判断，量上要比今年好。今年以来随着对冲疫情影响的各项刺激政策持续落地生效，财政、货币政策积极联动，这些政策对稳楼市释放了积极信号。展望明年，各项政策的基调将更为积极，而且会执行的更加坚定，因此对于明年我们依旧保持乐观，成交上将好于今年。

同时，对于明年杭州二手楼市还有以下几个方面的预判：

预判1：一季度成交“先抑后扬”，之后企稳回升

下半年以来地产行业政策密集出台，央行降息的开启，使得信贷环境进入了新一轮宽松阶段。受此影响，在经历了环比数据连续4个月下行后，杭州二手房成交量在11、12月份连续两个月实现环比增长，虽然离高峰期仍相差甚远，但成交量的回升，也意味着政策确实一定程度上起到了提振信心的作用。

不过信心向来不是一蹴而就的，完全恢复仍需时日，因为过去一年抑制成交的因素有很多，如疫情反复、收入下降的预期、预期房价下跌的现实都抑制了购房需求的释放。如今防疫政策已逐渐放开，楼市利好政策频出，就明年杭州二手楼市而言，影响市场走势较为关键的因素则是需要筑牢购房者对市场的信心底，恢复市场信心，市场活跃度也会慢慢回升。

因此预计，明年一季度成交量会呈现“先抑后扬”的走势，之后企稳回升，春节前后一般是一年中行情最淡的时候，预计二月份开始才能看到成交的回升。

预判2：杭州限购区取消范围，有望继续扩大

今年四季度以来，杭州“一区一策”放松限购政策持续推行，截至年底，可以说杭州外围大部分区域（部分镇、街道）已经陆续取消限购，降低了限购门槛，逐步引导市场预期和修复市场需求端动力。

不过值得注意的是，放松限购政策密度虽大，但政策靶心并未完全击中，目前只放开了局部部分区域的，杭州主城核心区仍未取消限购。基于明年的市场情况，若购买力复苏仍不明显，该政策还有优化的空间，或将扩大限购区取消范围，这一次有望涉及到核心区。

预判3：购房倾向仍将继续向外围城区倾斜

从这几年杭州购房者买房区域的演变区域来看，很明显已经从几个传统居住区发展到外围区域多点开花的局面。或主动或被动，预计明年购房倾向仍将继续向外围城区倾斜，特别是近两年有大量新房交付的板块。

外围区域的购房需求主要来自于以下两方面：一方面是市场端导致的购房需求被动外溢。随着中心城区房价的逐步上升和土地开发的日趋饱和，这是购房者不得不面临的一个严峻现实，也导致了越来越多的刚需购房需求被迫向主城之外低总价的区域开始扩散。

另一方面，则是来自于购房端的需求主动外溢。随着政府规划红利的逐步兑现，外围区域板块和居住价值提升明显。同时从板块上讲，今年扎推交付的楼盘也多集中在外围区域，诸如余杭区的未来科技城、勾庄，临平区的崇贤、临平新城，萧山奥体、市北等板块，交付后带动了购房需求主动从主城向外扩散。

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2022年杭州二手住宅VS公寓成交TOP20小区

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编辑 | 钱塘小快

责编 | 东姐

来源 | 爱家房产研究

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