挂牌半年没人看，降价几十万卖又不甘心

一套市中心“老破小”，挂牌半年都没人看，价格一降再降，有的比四五年前买进的价格还要便宜……

“已经降了几十万元了，还是无人问津”“再降下去就不甘心卖了”……不少杭州房东在橙友圈发帖说，愁啊。

橙柿互动联合杭州贝壳研究院独家调查，整理出2000年前建的杭州“老破小”今年1-7月成交量Top10名单，不少都是大家熟悉的“老面孔”。

稳居前三的分别是德胜新村、德胜东村、景芳三区和闸弄口新村（并列），网签均价分别为32532元/平方米、30633元/平方米、37044元/平方米、31149元/平方米。

“十兄弟”中，唯一一个单价“破4”的，是翠苑一区，以41514元/平方米的均价、20套的成交量，位列第六。

那么，目前老破小都是谁在买？房东怎样才能卖掉？

今天起，我们将联动杭城资深中介和急卖又怕卖亏的房东，一对一分析房源定制方案。

上半年杭州“老破小”

成交排行榜出炉

德胜、翠苑、朝晖、景芳上榜

Top10小区全部位于杭州主城区。

德胜新村以35套的绝对优势拔得头筹，德胜东村网签24套紧随其后，景芳三区和闸弄口新村，以23套的微弱差距排在后面。接下来是翠苑四区、翠苑一区、树园、朝晖四区、景芳新五区和青春坊。从第二到第十，成交量相差都不太大。

前十的小区，建成年代基本在1995年到2000年间。和上世纪八九十年代的房子相比，这个时间段的成色还算“老中新”。此外，这些小区或有学区资源加持，或配套地铁，或有成熟的商业支撑，生活气十足。

价格跌落20%-40%

老小区成交越来越难

“目前老小区情况确实不太乐观。”记者走访杭州几个老小区集中的区块，中介们纷纷都表示，目前老小区的成交量相比去年上半年近乎腰斩，价格降幅也很大，在20%-40%不等。

“今年杭州新房交付量很大，要超10万套。次新房的可选余地越来越大，老小区的行情就越来越窘迫。”西湖区文三路附近一家房产中介门店的店长告诉我们，哪怕是成交前十的“优等生”，和去年相比，依旧掩不住惨淡。

“比如朝晖小区，现在的成交单价在3.3万-3.6万元/平方米，但去年，差不多的房源，成交单价都在4万元/平方米。”他说，最近主动降价的房东很多，一般会自己先调低5%左右，实际到了面谈时候，普遍还有10%-15%的谈价空间。

多位负责老小区交易的中介告诉我们，部分房源的价格，已经“跌回5年前”了。还有房东卖得比5年前的买进价格还要便宜，比如，“翠苑有套40来平方米的房子，5年前买进165万元，两个多月前卖出，160万元都不到”。

为什么有些“老破小”

挂牌很久都卖不掉？

戴德梁行南京及杭州公司总经理汤耀光说，上榜的“老破小”大多都有一些特定优势，比如在一些办公产业园区周围，上班族会买来过渡用；比如在市中心，交通便利，可以节约通勤时间；再有就是有知名学区资源。

越来越难卖的原因，一方面是学区概念逐步淡化，为了学区去买“老破小”的家长少了；另一方面，杭州地铁逐渐成网，远一点的次新房也有地铁覆盖，交通短板提升，居住舒适度又高于市区“老破小”。

一位杭州房地产市场资深专家则有不同意见。他认为，带学区概念的“老破小”依然有其价值。“买家基本都是刚需购房者，对于他们来说，选择‘老破小’的原因要么是因为学区好；要么是总价低、地段好、生活氛围佳。这些底蕴也是不可替代的，是真正的含金量。”

其中，带学区概念的“老破小”是相对成交活跃的。去年下半年以来，学区概念受政策影响和冲击比较大。虽然市场有波动，但是，和知名学校挂钩的“老破小”学区房，实际的价值点依然会长期存在。

想卖掉“老破小”的房东们

接下来怎么办？

这个问题，杭州这位房地产市场资深专家表示，具体需要结合个人需求分析。比如把“老破小”卖了之后，这笔钱是否有更好的去处，如果有把握置换更优质的资产可以卖掉；但如果只是卖了持现，就没什么必要。

汤耀光认为，对不具备特殊优势的“老破小”可以考虑置换。不过现在行情不好，卖房难度比较大，建议等市场好一些的时候，有合适的买家和合理的价格，尽快出售。

“老破小”市场会怎么走？

汤耀光认为，“老破小”未来前景不容乐观。“如果说现在杭州二手房普遍难卖，那‘老破小’就是难卖中的难卖。这是一个正常规律。”

他认为，原本低总价的“老破小”是大家退而求其次的选择。现在市场整体下行，连一直表现坚挺的次新房价格都松动了，同时未来还有大量次新房上市，对比之下，主打性价比的“老破小”没那么划算，未来走势也不看好。

另一位房地产业内人士则相对乐观，他认为每年的七八月份都是二手房市场传统淡季，“老破小”难卖也有时间节点的因素。

他认为，地段好或有学区概念的“老破小”，还是相对保值的，但能否继续增值，主要跟随杭州房地产市场的平均水平和走势。

2022年1月-7月杭州“老破小”网签Top10