楼盘评测：印湘江·New288

  楼盘名称：印湘江·New288

  开发商：湖南嘉华广悦房地产开发有限公司

  产品价格：25000-30000元/㎡

  产品户型：256-318㎡大平层

  总户数：288

  楼栋数：1栋

  容积率：3

  绿化率：35%

  楼盘地址：长沙市天心区新开铺与新韶西路交汇处西南角

  楼盘亮点

  亮点一：地处省府片区 各项配套相对成熟

  距离省政府仅2.8公里，依托行政中心的辐射，周边各项配套相对成熟。

  亮点二：临近湘江 景观资源丰富

  临近湘江，可享受一线湘江景色，周边有5大城市公园，紧靠2万方湘江动步公园。

  亮点三：小区内部配套丰富

  小区配备私人会所、无边际游泳池、全日制餐厅以及私人健身房。

  测评1  便利指数

  周边交通：

  自驾：项目周边拥有“三横三纵” 立体高速路网，三横为友谊路，新邵西路，湘府西路。三纵为湘江南路，新开辅路，新联路。沿新邵路250米左转途经新开铺路，9.5公里可到达五一广场，经湘府路大桥3.9公里，可达宜家荟聚中心，自驾出行较为方便。新开铺路段早晚高峰期会有一定的拥堵，出行时可提前规划路线，避开拥堵路段。

  公交：项目最近的公交站为社区巴士15号线豹子岭社区站，距离104米；可乘坐139路区间车柏家河南站，4路、134路、222路、319路豹子岭站，915路；其中139路区间可到南郊公园，222路可到洋湖湿地公园。

  地铁：距离地铁1号线友谊路站3.1公里，可步行800米在公交罗佳冲站乘坐116路经5站到达，较不方便。项目周边规划有地铁8号线和9号线的站点。

  周边教育：项目周边有天心区实验小学距离507米、新天小学距离398米；中学有明德中学距离713米以及长郡天心中学距离1公里。

  周边医疗：距离项目最近的医疗配套为长鸿医院（1.6km），10km范围内还覆盖了市中心医院（4.2km）、新韶路社区医院、长机医院、长沙医学院附属二医院（兴建中）。

  其中长沙市中心医院为三甲医院，由原长沙市第二医院、第五医院、急救站、老年医学研究所合并组建而成。急救中心、胸科中心、老干保健中心和肿瘤中心是医院的专科特色，可乘坐915路公交车，8站直达，自驾约6.6公里。

  周边商业：距离项目最近的是天虹商场、沃尔玛超市直线距离仅2.4公里、德思勤广场直线距离仅4.8公里。从项目出发车行至五一广场，约10公里；同时项目1公里内已有成熟的社区底商如家润多、豹子岭菜市场、新市街农贸综合市场等，可满足日常需求。

  测评2  小区品质

  项目规划：项目占地1.4万㎡，建筑面积5.3㎡，规划楼栋1酒店式公寓，容积率为3，绿化率35%，规划户数288户，停车位245，车位比1:0.85，车位略显紧张，4梯8户，共20层，1楼为架空层，2楼为私人会所，项目在售建面256-318㎡大平层，均价25000-30000元/㎡。

  项目特色：项目临近2万方湘江动步公园。项目内设有2000㎡私人会所，约45米长无边际游泳池、全日制餐厅以及约260㎡私人健身房。

  车位比：车位比是指小区的总户数和总车位之间的比例。印湘江·New288车位比超1:0.85，停车位稍显紧张。

  容积率：容积率直接反映着建筑密度，对绿地、景观空间、房屋进深、采光等产生着影响。印湘江·New288的容积率为3.0。

  绿化率：绿化率是指绿化用地面积和总用地面积之比，绿化率越高，住户的居住体验会越佳。印湘江·New288的绿化率为35%，环境优美。

  测评3  主力户型分析

  B2户型建面约265㎡五居室，户型周正，采光充足，布局科学合理，利用率极高。且紧邻湘江，在家即可享受到一线湘江的景色。

  入户为独立入户玄关设计，入户鞋柜处增设有大排衣帽柜，解决换鞋和更衣收纳等问题，兼具功能与整洁要求。中厨面积约8.9㎡，U型设计，洗切炒功能分区合理，且带明窗有利于通风，采光充足。客餐厅一体相连，面积约51.6㎡，为大横厅设计，客厅两侧分别为8.6米和6米大落地窗可直面一线江景，整体采光充足.

  双套间设计，主卧面积约31.24㎡，摆放1.8*2米标准床位空间绰绰有余，拥有12.76㎡独立卫浴，舒适性高。

  另一套间为老人房，位于入户右侧，面积约22.1㎡，拥有10.56㎡干湿分离独立卫浴，且与主卧分布在两边，互不相邻，增加户型整体采光面的同时，也保证了各自生活的私密性。另外两间次卧面积均为15.29㎡，舒适度较高。

  测评4  价格分析

  项目位于南城省府片区，政务企业集中，且属于省重点打造的长株潭融城区域，项目在售建面256-318㎡大平层公寓，均价25000-30000元/㎡，含有精装标准约6000元/㎡，称得上长沙大平层公寓精装标准的天花板。加上直面一线江景的卖点，定位城市繁华地段的酒店式江景公寓。

  片区内高端大平层较少，目前在售的瞰景住宅不多。其中北辰三角洲看江户型毛坯均价20000元/㎡，保利天禧平层均价11000元/㎡，且两者多为60㎡以下的小面积段户型，舒适度不高。而大面积段江景公寓润和滨江湾均价已达35000元/㎡，面积在200㎡以上。

  价格潜力：公寓在长沙一直处于存量较大，库存周期长的阶段，价格明显高于新房住宅，为此不断有“骨折价”的风潮来刺激市场。但在住宅限购不断加码的大环境下，具有城区稀缺资源位置的高性价比商业大平层，反而成为了部分限购人群的首选。

  实际上，无论是自住还是投资，围绕着湘江江景的一线住区相对周边都存在着高溢价空间。