文｜王二宝

“未来几年销量需求只有50%，房地产的修复可能需要10年时间，但是我认为市场和很多交易者并没有意识到这一点。”

这句话并非出自碌碌之辈，而是经济学家洪灏之口。我认为单纯从这句话中，可以看出两个关键信息：

一、商品房销售额会持续下降，我们以2022年销售额12万亿为参照，今年也就只有10万亿，未来可能就只有5万-6万亿。

二、过去十年里，城镇化发展迅速，我们建造了太多的住房，如今正在趋于停滞。

我们多少人不愿意承认，但早已经成为现实的一点：买房早就不是为了居住，就是为了获取收益，说白了就是赚钱。

涉及14人口的民生行业，我们时刻都在关注楼市发展，特别是房价变动。

我们要注意了，按照洪灏所说，关于楼市的争论，其实就已经可以结束了。真的是这样吗？

01 / 未来10年，房价是否会出现“下跌爆发期”？

当下关于房地产的种种信息，似乎都在传递这样一个信号：没人买房了，能不买就千万别买，能卖掉就赶紧卖。

正是如此，推迟买房计划的人比比皆是。但其实我们都忽略了个问题。

过去房地产爆发式发展的核心原因究竟是什么？对此，我的看法有两个：

一是经济发展需要，例如2008年和2016年为了防止形成系统性金融风险、经济稳定，就必须要保证房价稳定；二是民生居住需求，过去我们迫切想要改善居住环境，最直接的方式就是住好房子、住大房子。

可问题是经过20年的高速发展，很多有利因素早已失去了作用，未来想继续推动房价上涨，非常困难，甚至还可能不涨反降。

基于此，多少民众就不敢买房，数据体现了这点。

在前8个月里，商品房销售面积为7.4亿平方米，同比下降7.1%。其中8月单月商品房销售面积为0.7亿平方米，更是同比下降12.2%

站在我们民众角度来理解，只要没人买房，新房开发商和二手房业主的压力就会倍增，“杀手锏”就是降房价。

其实当下就已经出现了，例如深圳某楼盘备案价5折卖房、珠海某新房5折、昆山某新房7折等等。

如果短期内销售量一直上不去，我认为降价规模确实可能进一步扩大，所以我们的争论或许可以结束了。

02 / 央行一锤定音，或间接透露了重要信息？

其实过去房价暴涨，我认为还有一个重要原因：卖房占据了市场主导权，房价是涨是跌都由他们说了算。

此前就有多家媒体报道，《签约前一晚突涨7万，北京部分业主看好后市，临时加价》《一夜之间，广州多区挂牌激增，有业主喊涨300万！》《全面救市后，开发商却连夜涨价，楼市又要变天了?》。

而这正是卖方市场的根本特征。可是现如今都变了。

7月14日，央行货币政策司长邹澜有重要表示：我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化。

在我看来，这就等于变相说明，我国房地产或已经从“卖方市场”变成“买方市场”。

由此就可能直接影响后期房价，上述提到的一夜暴涨，恐怕再难遇到。

文章结尾

从这些内容和解读来看，未来楼市和房价走势就已经基本定了，逻辑是这样的：

供求关系→市场主导权→买房频率→商品房价→民众预期→商品房价！

如果这个逻辑是对的话，那么未来房价就会受到多方面影响，首先是城镇化率偏高，买房频率会减弱，这是第一次影响。只要房价持续下跌，哪怕是幅度不大，但是氛围已经形成了，导致民众对房地产预期不高，不敢买房，开发商和业主为了尽快买房，就可能打折降价，这是第二次。

当然了，基于官方频频出台利好政策，我们也要有信心。

例如雄安新区开始现售、郑州和南京等地取消限购、广州悄悄地撤销限价等，这些可能都能刺激房地产。

只不过问题是多久能见效、有多大效果。这些还有待观察。

对此，你怎么看呢？

欢迎友善讨论！