来源：雪球App，作者： 房导航，（https://xueqiu.com/5697215751/156902092）

7月我们发布了上海房价界的“上证综指”——「恒星小区房价指数」的2.0版本，通过梳理了超过180W条数据为大家展现了2019年以来上海房价的真实走势。（复习可点击《为了讲清楚上海房价，「一房一万」重新梳理了180w条数据》）

很快就有不少感兴趣的朋友提出了很具体的问题和建议。但可惜的是限于种种因素，我们未能立即给出相应的“答卷”，仅仅只是告诉大家“已经排上日程”。

不过今天，这份迟到的“答卷”，它来了：

「上海房价回血报告」

我们力图只用几张图，尽量简明扼要的把上海房价从2017年的“山顶”跌落以后的故事讲清楚。

通过「恒星小区房价指数」，我们可以比较清晰地将2017年以来的房价走势划分为7个不同的阶段。

其中包含2轮完整的“上涨→平稳→下跌”周期。而目前的上海房价走势，正处于第3轮周期的上涨阶段。

△2017年至今上海恒星小区房价指数，并增加了成交量作为参考（图中用红、白、蓝三色虚线方框区分了上涨、平稳、下跌的不同阶段；并用黄色和绿色分别标注了阶段性的房价高、低点）

这7个不同阶段组成的2又1/3个周期，一起构成了过去3年多里参与过楼市的人们说不尽的情绪。

第1阶段，急涨期，2017年1月-2017年8月

在政策打压和新增购房者后继乏人的双重因素下，2017年的成交量较前2年大幅度下降；而房价则依靠着强大的惯性进行了最后一次冲锋，构筑了8月的“山顶”。

第2阶段，平稳期，2017年8月-2018年5月

随后上海房价的上涨乏力，开启了长达9个月的平稳期。

第3阶段，急跌期，2018年5月-2019年2月

2018年5月，上海楼市开始了以价换量，开启了同样长达9个月的急跌期。这一阶段上海房价整体大幅下跌了约7.3%，一口气直接来到了上一轮楼市高峰以来的房价“谷底”。

第4阶段，急涨期，2019年2月-2019年6月

随后随着2019年的“小阳春”的来临，上海楼市开启了“回血模式”，房价4个月内又从“谷底”回升了约2.8%。

第5、第6阶段，平稳期+缓跌期，

2019年6月-2020年1月

人们普遍认知中“高开低走”的2019年，“高开”后真正“低走”的只有成交量，最终全年房价以上涨约1.8%收官，至今再没有回到2019年2月的“谷底”。

第7阶段，缓涨期，2020年1月-2020年8月

即使是受到了疫情影响，今年年初开始上海房价就几乎始终缓缓回升，7个月上涨了约2.5%。目前相比2019年2月的“谷底”已经回升了约4.3%。结合惊人的成交量来看，颇有“慢牛”的姿态。

如果让我对这3年半做个简单的总结，我觉得有几个点可以说：

1. 趋势相对平稳，体现出了上海卓越的管控能力；

2. 从近2年的数据来看，房价已经安全筑底；

3. 不同于前2次上涨，上海楼市目前处于“慢牛”；

4. 对比2017年“山顶”和2019年“谷底”之间的这道“沟壑”，楼市“回血”不过刚刚爬过“半山腰”。

将当前的房价水平与2017年8月的“山顶”价格进行分区比对，我们就得到了上海各区房价的「回血地图」。仅从结果来看，确实有些区的表现颇令人感到意外。

1. 崇明、金山成“黑马”，市中心仅算中游

从结果来看，回血程度最高的3个区域分别为崇明、闵行与金山，超过了市中心的整体水平；而回血程度最低的3个区域分别为奉贤、松江与宝山。

△上海房价「回血地图」（红色越深代表房价“回血”越多，蓝色越深代表房价“回血”越少）

结合Part 1中的房价变化较大的4个阶段，

就可以看到区与区之间截然不同的形象。

闷声发大财——崇明：直到今年疫情后低密产品大卖才把存在感刷起来的崇明，实际上这几年却是真正的“闷声发大财”，无论是急涨、急跌还是如今的缓涨，所有阶段统统名列前茅。这或许是由于近几年来随着轨交、教育、商业等等至关重要的配套逐步进入落地期，令健康、低密、价格又不贵的崇明展现出了前所未有的性价比。

稳健的慢跑选手——闵行：闵行虽然在2017年和2019年的2次急涨阶段表现一般，但胜在稳健。在2018年下半年的急跌期间强势抗跌，并在如今的缓涨期表现优异。

意外先生——金山：金山令人意外的在前3个阶段都几乎鹤立鸡群，又更令人意外的在当前的缓涨期逆向“鹤立鸡群”……一定要让人捉摸不透。

△不同阶段各区房价涨跌表现（红色越深代表表现越好，蓝色越深代表表现越差）

而在浦西市区区域内部，

区与区之间也拉开了巨大的差距。

2.即便是老牌上只角，也要拼命跑才不会落后

浦西市区区域的房价整体非常稳健。作为传统上只角并且有着大开大合城市更新动作的黄浦（外滩金融带+新天地+豫园约210万㎡城市更新）、徐汇（徐汇滨江+徐家汇中心+漕河泾东区约400万㎡城市更新）遥遥领先，而近几年发展放缓的长宁则拖了整个浦西市区区域的后腿。

△上海房价「回血地图」（红色越深代表房价“回血”越多，蓝色越深代表房价“回血”越少）

同样的，

我们也能从各区分阶段的表现看出不同的形象。

细水长流——黄浦、徐汇：虽然在3个急涨期都表现中庸，但黄浦、徐汇胜在抗跌能力出众，并且在今年以来的缓涨期后来居上。

突然失速——原静安：原静安在前2个阶段表现卓越，但在2019年“筑底”以来的1年多时间里回暖乏力。最终仅仅落入中游。

守成有余，进取不足——长宁：长宁在下跌期间抗跌能力不错，但上涨、回暖时就落于人后，显得动能不足。

△不同阶段各区房价涨跌表现（红色越深代表表现越好，蓝色越深代表表现越差）

我们还将上海房价的“回血”程度细化到了每一个板块，希望让大家能够更加直观的看到从3年前的“山顶”跌落后，上海房价的冷暖变化。图中红色越深代表房价“回血”越多，蓝色越深代表房价“回血”越少，空白处为缺少住宅数据的区域

从上海房价「回血地图」上，

我们可以看到一个有意思的特征：

沿海的不行，沿江/河的却很猛

沿海除了像临港这种自带超级规划的板块之外，大多表现乏力；而黄浦江、苏州河沿岸板块却普遍回暖态势较好。另外就是上海与江苏、浙江接壤的板块也大多表现出色。想想一江一河的2035规划和长三角城市群的规划，果然买房还是一定要跟着政策走。

△上海房价「回血地图」（红色越深代表房价“回血”越多，蓝色越深代表房价“回血”越少，空白处为缺少住宅数据的区域）

△上海房价「回血地图」（红色越深代表房价“回血”越多，蓝色越深代表房价“回血”越少）

并且虽然目前与2017年8月的“山顶”房价还有不小的差距，但实际上已经有不少板块“满血复活”。

为了更清晰地展示这些“满血复活”板块，我们将他们单独放在了地图上。除了原本就在名列top3的崇明、闵行和金山的部分区域以外，市浦西区+原浦东+嘉定的部分板块也表现出色，已经“满血复活”。

△上海房价“满血复活”板块（红色越深代表房价“回血”越多）

而在这些“满血复活”的板块中，

有2个成片的区域格外显眼。

一个是浦东的中环沿线板块群。

这几个板块近几年随着前滩+张江科学城+迪士尼3大规划的开展而越发引人关注，如果再加上已经“满血复活”的浦江镇（闵行区），就连成了一片区域极其巨大的板块群。令人只能感叹依据：神奇的浦东！

△浦东房价“满血复活”板块（红色越深代表房价“回血”越多）

另一个是苏州河北岸板块群。

在最近3年半的时间内里，苏州河北岸的板块群不仅打赢了南岸，还打赢了滨江沿线，苏河湾媲美陆家嘴未来也许真的不是梦。

△浦西市区房价“满血复活”板块（红色越深代表房价“回血”越多）

最后还想再多说几句，是关于「一房一万」接下来究竟想做什么。

虽然本文只是通过梳理数据，呈现了2017年至今的房价走势结果，没有太多的分析与与逻辑。但这些结果将会是「一房一万」的原始研究素材，究竟应该

什么时候买房？

在哪里买房？

买什么样的房子？

这些看上去简单的问题，却会对购房者的生活，甚至人生都会产生巨大的影响。

如果你在2017年8月买在了“山顶”上，那么虽然自2019年2月“筑底”以来，上海楼市实际上就已经处于一种稳中有涨的类似于“慢牛”的状态中，但即便是今年的楼市气势如虹，房价也不过刚刚从“谷底”爬上半山腰；而如果你在2019年2月买房，则你的家庭资产可能已经增值了12.9%（假设首套房3倍杠杆）。

同样是买在“山顶”上，如果你买在了“回血”较慢的板块，听着别人都在说今年房价上涨，你却可能还套着约10%；而如果你买在了迅速“回血”的板块，现在可能已经反倒有了增值。

不仅如此，即便时机、地点都一样，买了不同的房子结果也可能大相径庭。最简单的一个例子就是房龄，如果买次新房可能距离“山顶”只剩约2.4%；而买老公房可能就还差着约6.4%。

△2017年至今上海恒星小区房价指数，区分了老公房和次新房（图中用黄色和绿色分别标注了阶段性的房价高、低点）

△上海老公房房价「回血地图」（红色越深代表房价“回血”越多，蓝色越深代表房价“回血”越少）

「一房一万」接下来就是要借助于大数据分析，对这些问题一步一步地都给出我们的答案。并且从中逐步搭建出一套完整的、客观的、独立的购房指南框架，让购房者们能够少走弯路，把自己辛苦打拼来的钱都用在最值得的地方。

敬请期待！