地点：朗琴园

　　本报讯 继朗琴园小区18日下午新老物业交替后，朗琴园业委会昨日举行了新闻发布会通报小区情况。业委会主任朱学军在会上表示，目前新的保安公司已接替了小区的保安工作，新物业也已陆续展开了保洁等工作。

　　此次朗琴园更换物业最主要的意义在于，“它是北京乃至全国，第一个实行了小区物业管理权信托的小区”，社区研究专家舒可心点评。

　　据了解，10月16日至10月19日，朗琴园小区召开了第二次业主大会，其中通过了聘任新物业北京嘉浩物业管理有限公司、小区实现物业管理权信托契约等四项议案。在按照规定将业主大会投票结果公示了10天之后，10月31日，业委会公布了业主大会决议，并发函老物业北京中房恒通物业管理有限公司（以下简称“中房恒通”），要求其于11月21日前撤管。

　　据业委会主任朱学军介绍，11月18日下午2时，在经过周密策划和部署后，业委会成员和几十名业主联络员、业主分成8组，分别把小区地下车库等处的老物业“请”了出去。半个小时后，中房恒通公司工作人员全部撤离小区，新聘的嘉浩物业和央务恒远保安公司被“迎”进小区，并接管各项工作。对此，“中房恒通”负责人表示，不能接受这种离场方式。

　　“我们实行的是信托式物管”，朱学军介绍，跟前物业合同相比，物业管理权信托最大的优点就是明确了业主的诉权，单个业主也能就公共利益对物业公司提起诉讼。

　　焦点

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　　物业交接采取“突然行动”

　　舒可心称其为非常平稳的交接，小区开始实行出入证管理

　　新物业公司和保安公司上岗后，朗琴园的4个大门，从原来的敞开式无人管理，到昨天只开一门，且须出示出入证。

　　11月18日下午2时整，朗琴园全体业委会成员和部分业主，“兵分”八路，在小区大门、物业办公室、保安岗亭等分头行事，用短短十几分钟，把老物业北京中房恒通物业管理有限公司的所有工作人员和保安“请”出小区，2小时后，北京嘉浩物业管理有限公司在业委会的“保驾”下，顺利入驻小区。这个行动被业主们称之为一场重新夺回小区管理权的战役，“业主胜利了”。

　　新老物业的交接行动比计划提前了2天。业委会副主任戴鑫在小区论坛里写道，采取突然行动，是为了能在短期完成新旧物业的交接。业委会主任朱学军说，在此之前，业委会就发函通知老物业关于交接的事宜，但老物业回复说不想交接。

　　业委会的专家顾问舒可心用“叹为观止”形容新老物业交接。“这是一个非常平稳的交接，小区没有断水断电，没有任何意外事件发生”，舒可心说，业委会和部分业主花费了大量时间和精力研究了各种交接过程中产生的问题，准备了多套预案，如此详细的计划，可称为典范。

　　舒可心认为，在这次交接中，另一个重要改变是：业委会自己选聘了保安经理，极大降低保安和业主之间的矛盾。

　　焦点

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　　文件起草人解释物业管理权信托

　　“相当于2400双眼睛盯着物业”

　　根据《北京市宣武区朗琴园小区物业管理权信托契约》的文件显示，朗琴园业主大会为信托委托人，物业公司为信托受托人，朗琴园小区全体业主为受益人。

　　起草这份文件的孟宪生律师解释，这个信托契约解决了一个最重要的问题：规定了委托人、受益人共同对受托人的管理机制，每个业主和业委会的地位一样，都可就小区公共领域内的问题对物业公司提起诉讼，“相当于有2400双眼睛盯着物业，更能保证资产的安全性和物业的服务质量”。而普通的物业都是委托式的合同，单个业主是无法就公共领域问题向物业提起诉讼。

　　与委托不同，这份信托契约规定了小区的财产归全体业主所有，物业公司只能按预算去支取，而不能像老物业一样占为己有。其二，根据该契约，在业委会没有选出新的物业公司之前，受托人不能单方面撤离小区。第三，受托人要证明自己履行了信托责任，要执行任务的完整记录，比如决策和如何花钱等。

　　孟宪生说，在没有业委会的情况下，也可成立信托，只不过委托人换成其他方，受益方仍是全体业主。

　　“原来的中房恒通提的是8%，现在的嘉浩只提6%；就我们所交的物业费来看，以前每个月是2.5元/平方米，现在是2.2元/平方米”，一位业主向记者讲述了自身感受到的物业费的变化。

　　【部门回应】

　　宣武房管局称尚未备案

　　昨日，宣武区房管局相关负责人表示，朗琴园信托式物管是北京首家，之前的政策中没有相关规定，但是法律也没有禁止，目前尚未对其进行备案，正在向上级请示。

　　专题采写：

　　本报记者 林阿珍 杨娟娟 谷欣