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今天我们来聊聊昌平南邵这个板块。

他所处的位置，也在昌平新城的东区。

可能看到这里，有人会说，这有什么好聊的。

毕竟昌平被冠上“刚需大本营”这顶帽子非常久了。

大家潜意识里，买不起海淀的来昌平南，买不起昌平南的去昌平北，去南邵。

南邵不是刚需大本营是什么？

别说你们了，就连我，也是。

上次昌平群里，有粉丝讨论，北京有没有什么特别好的养老的地方？

大家讨论了密云、平谷、顺义、门头沟、丰台河西——

就是忘记了昌平的南邵。

南邵顶着“刚渣居住区”的名声也很久了，今天我们就要重新梳理这个板块，其实，大家对他的看法，都是错的。

01

上风上水，新城新区

我们把这个板块拉大，看他周边的情况。

这个区域北倚蟒山，西北方向是十三陵，有东沙河、孟祖河、京密引水渠三条水系环城而过。

而南邵本身是平坦地带。

你看看这种环境，做改善产品不过分吧。

再看他的具体位置，处于昌平发展最好的南部（也就是开发商经常吹的海淀北）和老城区中间。

南邵距离生命科学园20来公里，沿着两条高速京藏京新一路向南，开车可以到上地、西二旗，早期昌平线有点鸡肋，随着昌平线南延的打通，南邵也可以支棱起来了，去西二旗、中关村、五道口也方便了。

很多年前就有昌平政府搬到南邵的传闻，虽然昌平政府后来没来，但没耽误南邵的发展。近些年南邵拆迁整改力度很大。

上文提到，虽然南邵地理位置很好，两条高速+地铁很方便，但之前南邵有个问题就是去六环比较堵。这也是大家诟病很多的问题。

今年上半年回昌路张各庄段以及完成了腾退，保障该路线的建设开通。

可以说南邵打通了北六环的这条主动脉以后，可以流畅的链接昌南和海淀了。

在配套上，引入十二年一贯制的清华附属中学昌平学校也能看出南邵野心不小。

另外还有高品质的三甲医院，包括拥有“医养活力社区”—泰康之家·燕园，医养设备是不缺的。

再说城市风貌，南邵的城市风貌和五六前年对比焕然一新。尤其是南环大桥一路向东，马路街道很整洁。

15年那会我去南邵地铁站，那附近周边还不太行，都是平房老乡，现在老乡们都住上整齐排列的小高层了。

不过南邵人最喜欢的还是昌平新城滨河森林公园，家门口就是公园太爽了。

张各庄秋天的银杏林很多人也会过去打卡，超美的。

购物的话路劲世界广场也不小，当然现在大家购物基本都在网上，实体店还是贵了点，那么来这里吃饭也不错。

一个冷知识是，这个区域文化、体育、养老等公共服务设施总规模约50余万平方米。

好了，以上是南邵的一些小细节分享。

我不知道给大家的感觉，南邵是什么样的，但我从南邵踩盘回来后，我就感觉南邵真的是太宜居了。

有山有水环境好，配套成熟，做个改善或者养老的大平层他不香吗。

02

不走寻常路，打造一个昌平版“三里屯”

如果大家对南邵的思路还停留在他是一个刚需居住聚集地，那么南邵的未来，和昌南的回龙观、天通苑社区有什么区别呢？

现在回看，我们都觉得回龙观、天通苑其实蛮可惜的，那么好的位置，如果好好规划，可以做成很好的产住结合区，而不是做成拥挤的大型居住区。

其实在南邵的规划思路里，也很明白——南邵的气质，和昌平其他板块并不一样。

在定位里，他要打造的是京北体验消费示范区，山水宜居典范城区，高水平综合服务承载区，智慧产研创新园区。

南邵，压根就没想和其他板块卷刚需这条赛道。

南邵需要的房子，刚需只是一部分，更多的是和他定位契合的文旅、康养、改善需求的房子。

昌平已经有很多房子讲产业了。这是从海淀传承过来的习惯。好像不讲产业这个区域就没什么底气。

要说产业，南邵也有。他有9家上市企业，和已建成的43万平方米生命谷产业基地、加上规划61万平方米的TOD办公、花园式商务办公空间。

可咱也说点大实话，你昌平产业再牛逼，你也比不过海淀。除了产业，能不能找自己更合适的抓手？

相比之下，南邵想的再清楚不过了。

注：图片为示意图

看规划图，这是南邵整体的规划。关注下红框区域。这是整个南邵规划最核心的地方——是北京的消费新地标，相当于昌平版三里屯。

该地块规划建设了商业Mall、滨水商街、体育主题公园等项目，是消费和休闲打卡地。

注：图片为示意图

如果说具体的规划，那么大概是这样的——这里只有少量的居住用地，大量用于建设商业地块，包括商业Mall、滨水商街、特别商街、办公等。

其中南邵整体规划中产业空间一共约279万平，商业面积达到约190万平，商业、休闲生态，可以说是未来的重中之重。

尤其是商业MALL这种大型商业综合体，本来昌平有意想让开发商去做，后来昌平想了想还是要自己做，自己做更放心，也对此予以厚望。我们应该在未来很快能看到该综合体的规划设计方案。

我觉得南邵想的就很清楚，搞产业当然要搞，但这是长久的事，而想快速建立一个新城，并且看到效果，能做成休闲、商业的组合，就不是太大的难事。

看昌平海量的居民，只要硬件有了，人群总会慢慢的聚集起来。

03

昌平应该结束内卷模式

说实话，南邵这些年房价涨的不低。

15年的时候，龙湖在南邵拿地，区域楼面价突破2万，大家就很震惊。

16年招商拿地，那时候楼面价是3万，售价记得是4.5万左右。而现在招商都会湾的二手房在5.2-5.5万/平。

建发最新拿地，也就是上文提到南邵规划最核心的地块里的三块住宅，限价是5.5万/平。案名已经出来了，叫建发观堂府。

所以大家有个共识就是投资就买昌平。

但不止南邵，整个昌平，这么多开发商拿地，大家总体思路，都是做小户型跑量。

好处是小户型总价低，跑量卖的快，

缺点是，当大家都做小户型的时候，又陷入了降价怪圈。

最后降价比着比着，就变成了产品的比烂逻辑。

因为你可以不赚钱，但总不能赔钱吧。你卖的便宜了，那么必然采购成本就会受到影响。

好像显得昌平人就不想要好房子，只想图便宜似的。

所以当我听说建发观堂府除了照顾少部分刚需，做了两居小户型外，主力是100-180平大平层的时候，我觉得建发碉堡了好吗。

咱就是结束产品比烂的内卷模式，好好打造好产品。 就看你昌平群众认不认。

可能这么大户型他流速没小户型高，建发现金流也没小户型收的快。

但昌平真的需要大平层，需要好房子。

南邵更需要有标杆的豪宅产品出现。

一个山水宜居之城，是需要吸引到更高认知的客户，更高一点圈层的。

大家愿意来南邵买房的话，那么这里给到你的生活方式，可能和多数人也不太一样。

在南邵生活，可能不适合天天007熬夜加班上有老下有小的一群人。这里是你工作之外，可以躺平做条咸鱼的地方。

人的梦想如果是做条咸鱼，和无忧无虑有什么区别呢。

在这里，你可以散步遛狗、逛街、足浴、按摩、爬爬小山坡、单纯的发呆。

别人的偶尔去度假，你把日子过成了度假模式，就很好。

建发观堂府这个产品我也还没看到。但我可以确定的是，他和市面上同价位甚至比他更贵的楼盘产品，完全没有对比性。

他的业主经济能力、社交圈层，可能要更高一些。

因为按照自己意愿，过自己想要过的生活，能自由支配时间，是在当下内卷的生态中，很奢侈的状态。

如果你对南邵感兴趣，可以加微信maoduidui01 备注南邵，进群聊~

等样板间开放后，我们后续第一时间，组织建发观堂府看房团。

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