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中指研究院近期发布了一份关于法拍房的相关报告。报告显示，2022年，全国法拍房共挂拍60.6万套，同比增长35.7%。而昆明2022年的法拍房挂拍量在全国20个城市中排名第4位，与2021年同期相比，数量增长高达161.9%。

去年昆明法拍房数量同比增长161.9%

法拍房，即“法院强制执行拍卖的不动产” 。当债务人无力履行借款合约或无法清偿债务时，债权人通过司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下不动产拍卖，以拍卖所得款项来偿还债权。

2016年6月，最高人民法院规定，“人民法院以拍卖方式处置财产的，应当采取网络司法拍卖方式”，该规定于2017年1月1日起实施。线上法拍交易由此开始大规模普及，法拍房越来越为人熟知。

中指研究院发布的这份法拍房数据显示，2022年，全国355个城市共挂出法拍房86.4万套，在以同一标的物为基准进行剔重后，挂拍套数为60.6万套，较2021年增长35.7%，挂拍金额约1.4万亿元。

从全国范围来看，法拍房的成交率整体偏低，2021年成交13.8万套，总成交金额3801.5亿元，按套数计算，成交率为30.9%。2022年，法拍房限购政策全面执行，再叠加房地产市场下行，导致法拍房成交率明显下滑。2022年全国共成交11.8万套法拍房，同比下降14.9%，成交率降至19.4%。

昆明的法拍房市场又如何呢？中指研究院数据显示，2022年昆明全市法拍房挂拍量约1.1万套，数量同比增长161.9%。不过，大幅增长的挂拍量并未带动成交量，2022年，昆明仅成交1505套法拍房，成交率约13.7%，较2021年同期下降5.6%。

昆明目前最热法拍房源是润城的一套住宅

早些年，法拍房不受限购政策约束，且成交价格通常低于市场价，部分投资者在法拍房市场成功“捡漏”，一时间，法拍房的市场关注度频频走高。

中指研究院数据显示，住宅是当前法拍房的成交主力。2021年，全国法拍房市场中，住宅成交9.3万套，占成交总量的67.3%，成交金额近1600亿元，占总金额42%；2022年，法拍房整体成交量下降，其中住宅成交量降幅较小，占比进一步提升，住宅共成交8.1万套，占比68.5%，成交金额1224亿元，占比44.8%。

从阿里拍卖网上可以看到，昆明目前拍卖房也是以住宅为主，按照出价次数降序排序发现，多数法拍房都是围观者多、出价者少。

按照热度排序来看，目前昆明房产拍卖最热的，是西山区润城A5地块5幢的一处住宅，目前有14906次围观，起拍价为1元，保证金2万元，加价幅度为2000元及其整倍数。

近日，阿里资产拍卖网又挂出了世博首岸花园小区的23套房屋，计划4月2日进行司法拍卖。这批房源起拍价超过1亿元，全部是超大户型，最小的一套面积有328平方米，最大的则有713平方米。

律师说法

买法拍房

要留意看得见和看不见的风险

如果购房者熟悉拍卖流程，并通过充分调查、分析和判断，确保风险尽量降低，法拍房是个不错的选择。

就拍卖流程而言，查询淘宝、京东等网络拍卖平台的“竞买须知”，就能大概知道竞买的流程，例如注册竞拍账号、缴纳保证金、竞拍出价、支付成交尾款、办理过户手续等。

但购房者必须注意：法拍有看得见的和看不见的风险。

看得见的风险有两种：

一种是存在隐形费用的风险。除了房屋可能存在拖欠物业费、水电费用的情况外，因房屋产权人的不同、土地性质的不同，在过户时均可能会有不同的征税标准，这些都是隐形费用，表面看着房屋的成交价低，其最终花费的价格有可能远超预期。而且如果悔拍，保证金会被没收不说，流拍产生的差价可能还要由悔拍人向法院补齐。

另一种是入住难的风险。并不是所有的法拍房都是腾退完毕、空房交付的状态，有的是被执行人下落不明，房子没有腾空；有的是存在合法有效的租赁关系，承租人还在继续使用；有的是因被执行人与其他债权人产生抵债纠纷、与其他家庭成员产生继承赡养纠纷等，被他人占有使用。即使房屋顺利过户，腾退房屋也是一大麻烦，有的时候法院还会明确提示“不负责腾退交房”等。

看不见的风险，类型就比较多了。比如，房屋所在地对法拍房是否适用限购政策，房屋没有产权证无法过户，房屋上已有户口无法再落户，房屋存在严重质量问题，擅自更改房屋结构导致拿不到不动产权证，执行过程中被他人提出执行异议导致过户和交付中止，等等。另外，若法拍房是厂房、土地等标的物，还会涉及土地出让金缴纳、立项规划报批报建等手续是否完备等更加复杂的问题。

购买法拍房，本身就是一项风险较大的商业活动。其中的大部分风险会在法院的拍卖公告中披露，但完全避免是不可能的，只有通过一定的调查、分析和判断，尽量降低风险。因此，建议购房者花时间和精力仔细调查核实，或委托专业服务机构对涉案房屋进行尽职调查。

北京大成（昆明）律师事务所

代晨、龙渊

来源：都市时报、财道198

责编：饶定烈

校对：杨麒钰

监制：郭云旗

审核：赵梅圭

云南经济日报

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