关于印发《东莞市“三旧”改造单元前期研究报告编制指引》和《东莞市“三旧”改造单元规划编制指引》的通知

东规发〔2015〕40号

各镇人民政府、街道办事处：

目前，我市“三旧”改造专项规划修编工作已完成，专项规划成果已上报市政府审批。根据《关于加强“三旧”改造常态化全流程管理的方案》等文件的要求，我市的“三旧”改造工作将以“三旧”改造专项规划为依据，按控制性详细规划的要求实施，符合政策条件的改造项目，可以通过编制“三旧”改造单元前期研究报告和“三旧”改造单元规划的方式，按程序办理完善规划手续。为此，我局编制了《东莞市“三旧”改造单元前期研究报告编制指引》和《东莞市“三旧”改造单元规划编制指引》，现印发给你们，请遵照执行，结合工作实际，现就有关问题通知如下：

一、“三旧”改造项目必须符合“三旧”改造专项规划中改造政策分区的要求。在产业保障区内，除按控规实施的项目和经市政府批准的项目外，不鼓励实施工改居的改造项目；在生态保护区内，鼓励逐步清退现状建筑并复绿，不允许拆除重建；在历史文化及特色保护区内，鼓励综合整治，不允许大拆大建；在改造核心区内，经过技术论证，结合经济、社会发展需要，允许以“三旧”改造单元为单位，通过编制“三旧”改造前期研究报告的方式，按程序对控制性详细规划进行调整，允许选择实施工改居、工改商等多种“三旧”改造项目；在战略统筹区（即轨道站点、城镇中心区及其他重要节点地区）内，由市、镇两级政府提前实施规划控制和统筹开发，战略统筹区内的改造项目由政府优先收储，在规划调整、容积率指标确定等方面实行政策倾斜。

二、按控制性详细规划的要求实施的“三旧”改造项目，其改造单元前期研究报告成果可以简化，直接填写《XX镇XXX改造单元（改造项目）前期研究报告（按控规实施）》

（参照附件3），并附上控规图则。按控规实施的改造项目，可以直接申请建设用地规划条件（建设用地规划批准书），“一图一表”作为建设用地规划设计条件（批准书）申请的材料一同上报。

三、在“三旧”改造专项规划划定的改造核心区内，需要通过编制“三旧”改造单元前期研究报告和“三旧”改造单元规划对控规作出调整的改造项目，应严格按照《东莞市“三旧”改造单元前期研究报告编制指引》和《东莞市“三旧”改造单元规划编制指引》的要求，编制“三旧”改造单元前期研究报告和“三旧”改造单元规划。经与市“三旧”办协商，为提高效率，“三旧”改造单元前期研究报告和“三旧”改造单元规划（含控规调整）可以同时编制，同时上报我局。市“三旧”改造领导小组批复同意“三旧”改造单元前期研究报告后，再按程序将“三旧”改造单元规划上报市规委会审议。如市“三旧”改造领导小组不批准“三旧”改造单元前期研究报告，我局将把“三旧”改造单元前期研究报告和“三旧”改造单元规划一并退回。上报“三旧”改造单元前期研究报告和“三旧”改造单元规划时，请按附件4的要求，提交申报资料。

附件：

1.东莞市“三旧”改造单元前期研究报告编制指引

2.东莞市“三旧”改造单元规划编制指引

3.按控规实施前期研究报告成果样板

4.涉及控规调整的“三旧”改造项目申报资料清单

东莞市城乡规划局

2015年8月10日

附件1

东莞市“三旧”改造单元前期研究报告编制指引

目　　录

第一章　总则

1、依据和作用

2、适用范围

3、审批流程

4、成果构成

5、编制单位

6、其他规定

第二章　前期研究报告格式

第一部分　改造必要性研究

第二部分　主要规划设计条件研究

第三部分　结论

第四部分　图集

第三章　前期研究报告编写指南

第一部分　改造必要性研究

1、改造单元的划定

2、改造必要性论证

3、功能定位研究

4、对控规调整的诉求

5、改造方案说明

第二部分　主要规划设计条件研究

6、改造项目开发强度论证

7、改造单元公共设施规划

第三部分　结论

8、控规调整说明

9、当年实施项目说明

第四部分　图集

10、图集

第四章　“三旧”改造单元划定指引

1、“三旧”改造单元的定义

2、改造单元范围划定的原则

3、近期重点推进的改造单元

第五章　“三旧”改造项目容积率计算指引

1、基本要求

2、旧厂改造项目容积率计算办法

3、旧村、旧城改造项目容积率计算办法

4、改造项目容积率指标的确定

第六章　公共设施用地“拆三留一”政策

附表

第一章　总　　则

1、依据和作用

根据《关于建立健全常态化机制加快推进“三旧”改造的意见》规定，东莞市通过年度计划制度对“三旧”改造项目实行规划管控，调控改造的节奏和时序，有序推进“三旧”改造。

“三旧”改造单元前期研究报告（下也称“前期研究报告”）是确定“三旧”改造项目是否可以纳入当年年度计划的基本依据之一。

纳入当年年度计划的改造项目，应根据前期研究报告的批复，按《东莞市“三旧”改造单元规划编制指引》的要求编制“三旧”改造单元规划。

为规范前期研究报告的编制，结合国家、省、市有关规范和标准，制订本指引。

2、适用范围

本指引适用于我市范围内前期研究报告的编制。

3、审批流程

前期研究报告成果编制并公示后，由市城乡规划局组织专家进行评审（按控规实施的改造单元除外），专家意见和投票结果向市“三旧”改造领导小组报告，作为前期研究报告是否批准的参考。

各镇街将前期研究报告成果连同改造单元批次计划其它所需材料向市“三旧”办申报，经部门审查和市土地审批委员会审议同意后，由市政府批准改造单元批次计划及附属的前期研究报告成果。

前期研究报告应在改造单元现场和镇街政府网站、规划局网站进行公示，公示期不少于10日。

4、成果构成

前期研究报告由文本和图集两部分组成。前期研究报告成果格式须符合本指引“第二章”的要求。

按已批控制性详细规划（下也称“控规”）实施且需要纳入年度计划进行管理的“三旧”改造项目，应编写前期研究报告，前期研究报告的内容可以直接引用经批准的控规，相关论证部分可适当简化。按控规实施的前期研究报告重点提供改造方案和公共设施实施方案。

5、编制组织

前期研究报告由镇（街）人民政府组织编制。镇（街）人民政府应委托具备城市规划编制乙级及以上资质的设计单位进行编制。

按控规实施的前期研究报告，镇（街）人民政府可自行编制。

镇街政府应加强改造区域的统筹，合理控制当年申报的改造单元的数量和空间分布。

6、其他规定

本编制指引试行一年，解释权归东莞市城乡规划局。

第二章　前期研究报告格式

前期研究报告文本和图集按Ａ４幅面装订成册。前期研究报告的成果应符合以下格式。

第一部分　改造必要性研究

1、改造单元的划定

（1）改造单元区位

（2）改造单元范围

（3）改造单元现状

2、改造必要性论证

3、功能定位研究

4、对控规调整的诉求

5、改造方案说明

（1）用地布局及改造方案

（2）分年度改造计划

（3）当年实施的改造项目

第二部分　主要规划设计条件研究

6、改造项目开发强度论证

7、改造单元公共设施规划

（1）公共设施规划

（2）公共设施实施方案

（3）“拆三留一”核算及公共设施捆绑

第三部分　结论

8、控规调整说明

9、当年实施项目说明

（1）综合说明

（2）列表

第四部分　图集

第三章　前期研究报告编写指南

第一部分　改造必要性研究

1、改造单元的划定

（1）改造单元区位

分析地理区位、交通区位、功能区位等相关内容。

（2）改造单元范围

结合控规功能组团划定改造单元，确定改造单元四至范围及规模；分析改造单元与城镇总体规划、生态控制线规划、“三旧”改造专项规划等的关系。

（3）改造单元现状

分析用地现状、土地权属、道路交通、现状建设、现状设施配套、周边环境等内容；查清土地利用现状（各地类分类面积及分布）。具体根据《东莞市“三旧”改造单元基本情况调查工作指引》进行调查。

2、改造必要性论证

明确属于近期重点推进的哪一类改造单元、分析市场动力和改造的意义等。

3、功能定位研究

根据城镇总体规划、控规、国民经济和社会发展规划、单元发展条件确定改造单元的功能定位。

改造单元对原有控规功能定位进行调整的，应符合“三旧”改造专项规划和城镇总体规划，并详细阐述调整的理由和论证过程。旧工厂、旧仓储的改造实行严格的用途管制，在没有已批总规的支撑下不得调整原控规的功能定位。

以商业功能为主导的改造单元，应结合区位特征及市场动力等因素，确定要重点研究的问题，如业态、类型、档次、空间布局模式（沿街布局、综合体、步行内街…）、道路交通方案等。

以居住功能为主导的改造单元，应根据规模和等级，确定要研究的重点问题，如设施配套、出行方式、公共开放空间构建等。

以产业功能为主导（含工业、研发、仓储等）的改造单元，应研究改造单元在市、镇产业发展规划承担的角色和定位，并结合产业规划中的定位确定要重点研究的问题，如功能构成、空间布局、物流组织、设施配套等。

4、对控规调整的诉求

根据功能定位及发展诉求确定改造基本思路，阐述改造项目对空间和功能产生的影响，提出对控规调整的诉求。

5、改造方案说明

（1）用地布局及改造方案

简述改造思路和用地方案。阐述属于全部拆除、拆建结合或者保留使用等不同的改造类型。

确定综合整治（含现状保留）、功能改变、拆除重建、新增用地等不同改造分区的界线，明确对应改造的方案或开发计划。

综合整治区改造方案：确定整治目标、整治主体、整治项目、整治时间。

功能改变区改造方案：确定改造目标、改造主体、改造项目、改造时间。

拆除重建区改造方案：确定改造目标、改造主体、改造类型（政府主导改造、社会资金参与改造、集体经济组织自行改造、原土地使用权人自行改造等）、开发模式（如合作开发、自行开发、政府出让、政府主导等）、资金来源、供地方式（如公开出让、协议出让等）、改造项目、改造时间等。

新增用地区开发计划：确定建设目标、建设主体、建设项目、建设时间。

表　改造分区情况

改造分区

范围及规模

改造目标

主要改造内容

改造主体

改造时间

备注

综合整治

功能改变

拆除重建

新增用地

（2）分年度改造计划

确定分期实施计划，并提供分年度的改造计划，包括改造的范围及建设内容。

（3）当年实施的改造项目

当年实施的改造项目，提供详细的改造计划，应包括：改造项目名称及面积；改造项目的权属情况、改造主体、改造模式、供地方式；改造项目的类型、投资规模；投资方的基本情况、同类项目相关业绩；改造后提供的公共设施用地规模及类型；改造规模。

第二部分　主要规划设计条件研究

6、改造项目开发强度论证

（1）按控规实施和只对控规微调的改造项目，注明按控规实施，或说明对控规的哪一部分做出微调。

（2）其余涉及控规调整的改造项目，应对改造项目开发强度做出具体论证，要求如下：

1）旧村、旧城改造项目，按本指引“第五章‘三旧’改造项目容积率计算指引”以及《关于“三旧”改造项目确定容积率和实施“拆三留一”等问题的意见》的相关规定，计算容积率，并说明计算过程。

2）旧厂改造项目，根据本指引“第五章‘三旧’改造项目容积率计算指引”的规定计算容积率，说明计算过程并提供下表。

表　旧厂改造项目容积率计算1

改造2

项目

经营性用地

拆除用

地面积3

（平方米）

公共设施用地面积（平方米）

公共设施用地占总用地的比例

公共设施

用地类型

（代码）

用地面积

（平方米）

容积率

设施

类型

用地

面积

（平方米）

补偿

标准

基准容

积率

补偿容

积率

地块容

积率

二类居住用地（R2）

商住用地（R5）

商业金融业用地（C2）

二类居住用地（R2）

商住用地（R5）

商业金融业用地（C2）

注：用地面积、建筑面积保留整数，容积率保留2位小数点，下同

提供与容积率计算相对应的图纸，以改造项目为单位明确获得建设量补偿的公共设施范围及规模。

3）容积率较高的改造项目，应综合技术规范、环境容量、基础设施承载力、城市景观、历史保护、生态保护等因素，对改造项目容积率的可行性进行技术校核。

7、改造单元公共设施规划

（1）按控规实施和只对控规微调的改造项目，只需提供公共设施实施方案，保障单元内公共设施的实施。

（2）其余涉及控规调整的改造项目，应编制改造单元公共设施规划和公共设施实施方案，包括以下内容：

1）公共设施规划

根据上位规划、改造用地布局、改造规模和相关规范，确定改造单元公共设施类型、规模和布局。

提供规划调整前后，人口、公共设施变化情况对比。评估规划调整前后，控规范围内公共设施满足率的变化情况及相关说明。

2）公共设施实施方案

明确公共设施用地提供的责任主体4，公共设施建设的责任主体及其完成时间表。列出改造单元公共用地规划一览表。公共设施应和改造项目同步实施、同步完成。对改造单元范围内公共设施的可实施性进行阐述和说明。

根据当年年度实施项目改造后新增人口数量，明确幼儿园、小学、初中就读学校位置及建设状况，并征求教育部门的意见，确保方案可行。

表　改造单元公共用地规划一览

用地类别

地块编号

用地

实施的

责任

主体

实施

时间

备

注

现状

保留

改造

新增

规模

（平方米）

用地提供的责

任主体5

R6

幼儿园用地（R61）

A-01

政府（1000㎡）；XX改造项目开发主体（500㎡）

A-02

小学用地（R62）

B-01

B-02

中学用地（R63）

九年一贯制学校R64）

C11

市属行政办公用地

C3

广播电视用地（C33）

图书展览用地（C34）

文化宫用地、青少年宫用地、老年活动中心（C36）

C4

体育场馆用地（C41）

体育训练场用地（C42）

C5

医院用地（C51）

卫生防疫用地（C52）

休疗养用地（C53）

C9

其它公共设施用地（C9）

U

供应设施用地（U1）

交通设施用地（U2）

邮电设施用地（U3）

环境卫生设施用地（U4）

施工与维修设施用地（U5）

殡葬设施用地（U6）

其它市政公用设施用地（U9）

T

铁路用地（T1）

公路用地（T2 ）

管道运输用地（T3）

港口用地（T4）

G

公园（G11）

街头绿地（G12）

防护绿地（G22）

S

道路用地（S1）

广场用地（S2）

社会停车场用地（S3）

注：本表实际使用可根据具体情况进行修改。

3）“拆三留一”核算及公共设施捆绑6

分别对改造单元和改造项目范围进行“拆三留一”情况的计算和说明。

规定改造项目范围内各公共设施的用地提供主体和实施主体，并提供下表。改造范围内公共设施用地由改造项目开发主体提供；改造范围内公共设施原则上由改造项目开发主体负责建设，并无偿移交给政府，如有特殊情况需要进行说明，并明确实施主体。

表　改造项目公共设施实施责任

编号

改造项目

拆除面积

（平方米）

公共设施地块编号

设施类型

实施

时间

开发主体提供的公共设施用地

公共设施的实施

规模

（平方米）

占拆除用地的比例（%）

规模

建设

主体

备注

1

2

（3）公共设施用地的安排应符合本指引“第六章　公共设施用地‘拆三留一’政策”的相关规定。

第三部分　结论

8、控规调整说明

对比改造前后，该改造单元功能定位、用地布局、建设强度、公共设施配套等的变化情况，简要分析调整的影响和设施配套完善的建议，确定控规调整类型及其可行性。

9、当年实施项目说明

简述改造单元及当年改造项目的基本情况（格式参照范例），并提供当年改造项目情况汇总表（见附表）。内容应包含：改造项目名称及面积；改造项目的权属情况、改造主体、改造模式、供地方式；改造项目的类型、投资规模；投资方的基本情况、同类项目相关业绩；改造主体提供的公共设施用地及改造主体负责建设的公共设施；改造规模。

第四部分　图集

10、图集

（1）位置图

能反映改造单元区域位置、交通位置等的相关图纸；图面元素应包含已建主要道路、中心区、政府所在地以及其他标志性构筑物或场所，改造单元位置等。

（2）改造单元范围图

以航拍图为底，标示改造单元范围、规划的路网、标图建库红线（享受“三旧”政策用地线）及控制坐标。

（3）改造单元改造分区图

确定拆除重建、综合整治、功能改变、新增用地等类型的用地范围。

（4）改造单元土地利用现状图

在最新的1:1000地形图上，标绘各类用地的界线、地块代码、道路及反映现状建设的图片等要素，并编制“现状用地汇总表”。

（5）改造单元用地权属现状图

在1:500权属现状图上标绘改造单元内所有宗地的宗地编号、宗地边界、土地权属性质、用地手续完善情况。

（6）改造单元用地规划图

标注改造单元范围内的地块编号、用地性质代码、开发强度等，并编制《规划用地汇总表》。标示纳入本年年度计划的改造项目界线。

（7）改造单元公共设施规划图

标绘改造单元内各类公共设施（含独立站地和非独立站地的公共设施）的位置、类型、用地范围、设施图例等。

（8）改造单元“拆三留一”分析图

标绘各改造项目的界线及名称，明确各改造项目捆绑提供的公共设施用地范围，编制公共设施用地捆绑一览表。

（9）改造时序图

（10）XXXX年度改造项目情况汇总表

样式见附表

第四章　“三旧”改造单元划定指引

1、“三旧”改造单元的定义

“三旧”改造单元是实施“三旧”改造的基本单位，申报“三旧”改造项目应以“三旧”改造单元为基本单位。“三旧”改造单元是指在保证基础设施和公共服务设施相对完整的前提下，按照相关技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素所划定的具有一定面积、相对成片的改造区域。

一个“三旧”改造单元内，可同时存在综合整治、功能改变、拆除重建等不同类型的改造项目以及新增用地类项目，也可同时存在不同改造类型7的多个改造项目。

综合整治类项目是指：不改变建筑主体结构和使用功能，仅对建筑立面、环境、配套设施等进行完善和提升的项目。

功能改变类项目是指：不改变建筑主体结构，但改变使用功能的项目。

拆除重建类项目是指：对现状的建筑物予以拆除，并按城市发展需求对土地使用进行重新安排的项目。

新增用地类项目是指：在改造单元范围内新增用地上开发的各类项目。

2、改造单元范围划定的原则

（1）“三旧”改造单元应当依据“三旧”改造专项规划确定，符合国民经济和社会发展规划、城镇总体规划、土地利用规划等的要求。

（2）“三旧”改造单元应是一个完整的功能单元，需与已批控规划定的功能组团相一致。如控规划定的功能组团过大，确需进一步细分的，须以次干道及以上道路为边界，划定时作出相应的说明。

（3）规划为同一街坊的用地须整体划入同一改造单元范围内。

（4）优先在“三旧”改造核心区内划定改造单元，改造核心区内的旧村庄应整体纳入同一个“三旧”改造单元。

（5）一个“三旧”改造单元内，拆除用地或转变功能用地的面积应当不小于1万平方米；可供无偿移交给政府，用于建设公共设施的独立用地应当不小于3000平方米且不小于拆除用地面积的三分之一。城乡规划或者其他相关规定有更高要求的，从其规定。

（6）不具备本条第（5）款规定条件的，但基于鼓励产业转型升级、完善公共设施等原因，确需要划定“三旧”改造单元的，应当就单元范围、拆除范围、配建要求等内容进行专题说明。

3、近期重点推进的改造单元

“三旧”改造是一个长期和常态化的过程，近期应重点推进以下五种情况的改造：

（1）城市基础设施、公共服务设施亟需完善的

城市基础设施、公共服务设施严重不足，按规划需要落实独立占地，且用地面积大于3000平方米的医疗、教育、市政道路、供电设施、公共开放空间等城市基础设施、公共服务设施或城市公共利益项目的成片城市建成区。

（2）环境恶劣或者存在重大安全隐患的

环境污染严重，通风采光严重不足，不适宜生产、生活的成片城市建成区。

经鉴定，房屋安全（主要指经鉴定危房等级为D级）、消防安全（主要指消防通道、消防登高面等不满足相关规定）、经常性水浸等隐患严重的成片城市建成区

（3）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施的

所在片区规划功能定位发生重大调整，现有土地用途、土地利用效率与规划功能不符，影响城市规划实施的成片城市建成区。

属于我市禁止类或淘汰类产业，能耗、水耗严重超出国家、省和市相关规定的，或土地利用效益低下，影响城市规划实施并且可进行产业升级的成片旧工业区，优先推动成片“工改工”地区的改造。

其他严重影响城市近期建设规划实施的成片城市建成区。

（4）对改造工作具有重要战略意义的， 有利于节约集约用地、优化土地资源配置、促进产业转型升级、改善城乡综合环境的。

对具有重要战略意义的改造项目应优先推进：位于“三旧”改造核心区范围内的改造项目；面积10万平方米以上的成片改造项目；投资额超10亿元的“工改工”项目、投资额超20亿元的城市综合体改造项目；作为镇街发展重要承载平台，并纳入市政府重大项目计划的改造项目。

（5）依法或者经市政府批准应当进行“三旧”改造的其他情形。

第五章　“三旧”改造项目容积率计算指引

1、基本要求

“三旧”改造项目内各地块的容积率应按本指引计算。

“三旧”改造单元总建设规模首先须满足公共服务设施负荷、市政交通设施负荷、历史保护、地质条件、生态安全等前置性要求，并满足日照、消防等规范的要求。在特殊地段，应满足文物保护、电力电信通道、危险品仓库、地址缺陷等相关控制要求。

2、旧厂改造项目容积率计算办法

（1）旧厂改造为工业、仓储、科研等用途的项目，根据项目的实际需求计算容积率，并应符合城乡规划编制和调整的相关要求；改造为公共设施及其它用途的项目，应根据项目实际开发需要及相关规范计算容积率，或以职能部门的要求为基础，结合空间形态、交通和环境容量等因素综合计算容积率。

（2）旧厂改造为居住、商业金融业、商住等用途的项目，容积率应根据以下办法计算：

1）计算公式8

地块容积率=基准容积率+补偿容积率；

“基准容积率”是改造项目改造为相应的城市功能后，根据《东莞市城市规划管理技术规定（土地使用建筑管理）》等技术规范确定的地块容积率，是改造用地的初始容积率。

“补偿容积率”是指因公共利益的需求，需要改造主体无偿提供新增公共设施的，补偿给改造主体一定的容积率。

2）“基准容积率”的计算

“基准容积率”应结合相关规划的指引、区位、设施及环境支撑能力、现状建设情况等综合确定，并须同时符合下表各项规定。

表　地块基准容积率标准

类

型

用地类别

基准容

积率

备注

旧

厂

改

造

居住用地（R2）

≤1.8

—

商业金融业用地（C2）

≤3.5

—

商住用地（R5）

≤2.2

居住建筑面积所占比例

不得超过70%

3）“补偿容积率”的计算

①拆除后建设并无偿提供给政府的公共设施，可以获得建设规模补偿，补偿标准另行制定。

②补偿建设总规模须按比例反算到各类用地上，禁止将补偿建设规模集中反算到某一类用地上。

③根据各地块补偿建设规模和用地面积计算补偿容积率。

④可以获得建设规模补偿的公共设施9，必须属于“三旧”改造标图建库红线范围内，必须是改造后新增的公共设施10，与改造项目同步拆除、同步建设后无偿提交给政府。

4）进入市场公开出让的旧厂改造项目，根据上述公式计算改造项目容积率。在满足环境、公共服务设施、市政交通设施承载力等的前提下，可根据实际需要提出适当放宽改造项目容积率的申请和相关论证。

3、旧村、旧城改造项目容积率计算办法

（1）旧村、旧城改造为居住、商业金融业、商住等用途，地块容积率突破控规审查标准上限的（改造为商业的项目，地块容积率突破控规审查标准上限10%以上的），按《关于“三旧”改造项目确定容积率和实施“拆三留一”等问题的意见》规定，通过平衡拿地成本，结合项目开发需要计算容积率。

（2）旧村、旧城改造为其它用途的项目，根据开发需要及相关规范确定容积率。

（3）旧村、旧城改造项目容积率计算办法已经考虑了改造主体提供公共设施产品所付出的成本，因此旧村、旧城容积率计算办法不再考虑“补偿容积率”问题。

4、改造项目容积率指标的确定

根据本指引计算的改造项目容积率，需要通过编制单元规划落实到控规的图则后，方可作为出具规划设计条件的依据。

单元规划依法经规划局审查、市城乡规划委员会审议和市人民政府审批同意后视作完成控规调整，市规划行政主管部门应及时将经批准的控规调整成果整理和备案。

第六章　公共设施用地“拆三留一”政策

“三旧”改造项目继续实施公共设施用地的“拆三留一”政策，公共设施用地应符合《关于“三旧”改造项目确定容积率和实施“拆三留一”等问题的意见》规定，同时应符合以下规定：

（1）“拆三留一”是指为通过“三旧”改造提升城市品质、完善城市功能、增加公共设施用地，以享受政策范围的拟拆除项目用地面积为基数，改造后新增的公共设施用地不低于1/3的比例。

（2）公共设施用地包括：中小学幼儿园用地（R6）、市属行政办公用地（C11）、体育用地（C4）、医疗卫生用地（C5）、文化宫用地（C36）、青少年宫用地（C36）、老年活动中心用地（C36）、社会福利设施用地（C9）、广播电视用地（C33）、图书展览用地（C34）、道路广场用地（S）、对外交通用地（T）、公共绿地（G1）、防护绿地（G22）、市政公用设施用地（U）等建设用地。

（3）改造项目的“拆三留一”地块、规划边界切割的边角地块和其他交给政府公共设施的用地，应当在改造项目签订土地出让合同前移交政府。

（4）改造单元内用作公共设施的集中用地应不小于3000平方米；原则上集中的公共设施用地应不低于拆除用地的15%。

（5）“拆三留一”的公共设施用地应在同一个改造单元内平衡，鼓励政府对公共设施用地进行统筹安排。

（6）“拆三留一”的公共设施类型应合结公共设施评估确定，各类设施的用地规模、形状应合理。

（7）“工改工”项目应根据规划的要求落实必要的公共设施，不再核算是否满足“拆三留一”的要求。

（8）改造项目范围内的公共设施应和改造项目同步实施，原则上由改造项目的开发主体负责设施，如有特殊情况的应作出说明。

（9）在年度计划、控规图则和土地出让合同中，须明确公共用地整备的责任主体、公共设施建设的责任主体和实施时间，作为后续实施监督的依据。

年度改造项目情况说明范例

XXX改造单元位于XXX镇XXX（位置），面积XXX公顷。本单元改造用地XXX公顷，其中拆除重建用地XXX公顷，现状以XXX（旧村、旧厂、旧城）为主。本改造单元位于已批的XXX控规范围内，拟改造为XXX功能XXX用地为主。本单元的改造XXX（应简洁表达改造的意义）。

本改造单元XXX、XXX（项目名称）改造项目纳入201X年度的改造计划。

XXX改造项目面积XXX公顷，现状权属单位为XXX，改造模式是XXX，改造主体是XXX，供地方式是XXX。本项目拟改造为XXX（类型）项目，由XXX公司出资XXX亿，（XXX公司注册资本XXX亿元，曾开发的同类型项目有XXX等项目。）。本项目拟提供XXX公顷的公共设施用地，包括：XXX（如中学1所，用地XXX公顷），本项目承担XXX（公共服务设施类型，如：A02地块的18班小学）等设施的建设。本项目规划以XXX用地为主，总建筑面积XXX平方米，毛容积率为XXX，拆建比为XXX。

附表：ⅹⅹ镇ⅹⅹ“三旧”改造单元XX年度改造项目情况汇总表

改造项

目名称

面积

（公顷）

现状基本情况

投资计划

公共设施

建设规模

备注

权属

单位

现状

类型

现状

容积率

改造

模式

供地

方式

改造

主体

投资金额

（亿元）

预期

贡献

公共设

施类型

改造主体提供的用地面积（m2）

改造主体建设的公共设施

基准建筑

面积（m2）

总建筑

面积（m2）

毛容

积率

拆建比

XXX

2014年实施；拆除重建

XXX

附件2

东莞市“三旧”改造单元规划编制指引

目　　录

第一章　总则

1、目的和依据

2、“三旧”改造单元规划的定义

3、适用范围

4、法定效力

5、其他

第二章　改造单元规划格式

第三章　改造单元规划编写指南

1、改造单元概况

2、规划方案

3、城市设计

4、控规调整论证

5、专项研究

6、图集

第四章　报送资料要求

1、技术审查报送资料要求

2、规委会报送资料要求

第一章　总　　则

1、目的和依据

为规范我市“三旧”改造单元规划的编制，结合国家、省、市有关规范和标准，制订本指引。

根据“三旧”改造单元前期研究报告（下也称“前期研究报告”）的批复，以“三旧”改造单元为单位编制“三旧”改造单元规划（下也称“改造单元规划”）。“三旧”改造单元规划须根据前期研究报告确定并经批准的内容编制。

根据前期研究报告的批复，按已批准的控制性详细规划（下也称“控规”）实施或只对控规申请微调的，可不再编制“三旧”改造单元规划。

2、“三旧”改造单元规划的定义

“三旧”改造单元规划是指依据前期研究报告的批复，为规范规划的编制和调整程序，细化和完善“三旧”改造项目规划设计条件而编制的规划。是在控规的基础上，对改造单元的土地利用、配套设施、道路交通、市政工程、城市设计等的安排。

3、适用范围

本指引适用于我市范围内的“三旧”改造单元规划的编制。

4、法定效力

改造单元规划包含控规调整的内容，并按控规调整的审批流程进行审批。

改造单元规划经市城乡规划委员会审议和市政府审批同意后，视作完成控规的调整程序，由市规划行政主管部门负责控规调整成果的整理和备案。

5、编制单位

改造单元规划由镇（街）人民政府组织编制，应委托具备城市规划编制乙级及以上资质的设计单位进行编制。

6、其他

改造单元规划的编制除应符合本指引外，还应遵守《东莞市城市规划管理技术规定》，并符合有关法律、法规和其它规范性文件的规定。

本编制指引试行一年，解释权归东莞市城乡规划局。

第二章　改造单元规划格式

改造单元规划成果文本和图集按A4幅面装订成册。单元规划的成果应符合以下格式。

1、改造单元概况

（1）改造单元的基本情况

（2）改造的必要性

（3）改造单元功能定位

2、规划方案

（1）用地规划

（2）道路交通规划

（3）市政工程规划

3、城市设计

（1）整体城市设计

（2）当年实施项目控制要求

4、控规调整论证

（1）调整的内容

（2）调整的影响分析

（3）结论及建议

（4）控规图则

5、专项研究

（1）公共服务设施专项

（2）道路交通专项

（3）市政设施专项

6、图集

第三章　改造单元规划编写指南

1、改造单元概况

阐述前期研究报告的主要结论，包括改造单元的基本情况、改造的必要性、功能定位等。

2、规划方案

（1）根据前期研究报告的批复，优化和细化改造单元用地规划、公共设施布局及相关指标等，其中，公共设施规划应注重设施完备性、便利性等的研究。

（2）道路交通规划：说明交通组织形式和流线，说明规划道路的路网功能、等级、红线位置、断面控制、重要交叉口形式及相关交通设施的安排等内容。明确公交、轨道的路线及站点布置，确定禁止开口路段、机动车出入口位置，说明地上、地下人行系统的规划组织情况，确定人行天桥、地下人行通道的位置、数量和形式。说明静态交通组织情况，明确停车场位置及配建车位数量。说明道路及场地竖向规划设计的基本控制原则。

（3）市政工程规划：根据用地规划及建设规模，规划各类市政工程设施。

包括给水工程、排水工程、电力工程、电信工程、燃气工程、工程管线综合等的相关安排，内容应包括：现状情况及问题、规划依据或标准、规模预测、设施及管网布局等内容。

3、城市设计

（1）对改造单元进行空间研究，内容应达到城市设计深度。

加强对整体城市形体空间和城市开放空间的研究，如城市形态、道路格局、城市轮廓线、广场布局、公共绿地系统和重要的标志性建筑和构筑物的布局等。空间研究应从人的使用和视角出发，应注重各项活动和出行的需要。

（2）当年实施的改造项目，应在整体城市设计的框架下，参照《东莞市地块包装暂行规则》《关于进一步加强地块保障规划管理工作的通知》等的规定，确定地块控制要求。

4、控规调整论证

阐述调整的主要内容；全方位对比调整前后的变化情况，包括用地布局、规模、人口、交通、公建、市政、公共绿地等的变化情况；校核调整后城市配套设施的服务水平，交通、环境、景观以及周边地块的影响分析；结论。

在控规图则中增加公共设施用地捆绑关系等相关内容。

5、专项研究

对于改造诉求较高或者区位特殊的改造项目，设定触发条件，进行道路交通、市政、公共服务设施等专项研究，研究改造对于整个控规的影响，并制定控规优化完善的相关措施，深度应符合控规编制的相关要求，研究重点结合改造单元的情况确定。

（1）公共服务设施专项研究触发条件

​ 现状公共服务设施压力较大的地区；

​ 突破原控规建筑总量30%的；

​ 新增人口规模突破20%的；

​ 规划局认为需要的改造单元；

（2）道路交通专项研究触发条件

​ 现状交通压力较大的地区；

​ 突破原控规建筑总量30%的；

​ 重点地段、轨道站点地区和交通枢纽地区；

​ 由其它功能调整为商业或居住功能的单元；

​ 取消原控规次干道及以上等级道路的项目；

​ 规划局认为需要的改造单元；

（3）市政设施专项研究触发条件

​ 现状市政压力较大的地区；

​ 突破原控规建筑总量30%的；

​ 新增人口规模突破20%的；

​ 由其它功能调整为商业或居住功能的单元；

​ 规划局认为需要的改造单元；

6、图集

（1）位置图

（2）改造单元现状等相关图纸

（3）改造单元用地规划图

（4）改造单元公共配套设施规划图

（5）改造单元“拆三留一”分析图

（6）改造单元道路交通规划图

（7）改造单元各项市政工程规划图

（8）改造单元总平面布局示意图

（9）空间效果图

（10）地块开发控制图则

第四章　报送资料要求

1、技术审查报送资料要求

参照控规调整的报送资料要求，改造单元规划报送规划局技术审查时须提供的资料包括：

（1）《东莞市城乡规划局“三旧”改造单元规划审查申请表》、《东莞市城乡规划局控制性详细规划调整送审表》各1份；

（2）镇政府（街道办事处、管委会）单元规划及控规调整申请函；

（3）镇街党政领导班子（或镇街城建领导小组）讨论通过的会议纪要；

（4）城市规划设计承诺书1份

（5）单元规划成果9份；

（6）前期研究报告的批复（复印件1份，需要验证原件）；

（7）涉及用地的权属单位或个人的意见（需要加盖章或签名）；

（8）控规调整后的相关成果2份（A3图幅，设计单位盖章；规划调整成果备案阶段，需上报7份）；

（9）汇报电子文件1份（汇报时间10分钟以内）；

（10）单元规划的电子文件1份；

（11）需要提供的其他资料（如涉及文保、水源保护线、历史文化街区等保护要求的，需有相关部门的书面意见）。

2、规委会报送资料要求

单元规划纸质成果22份。

电子文档1份。包括：单元规划成果（DOC或PDF格式），主要图纸（DWG和JPG格式），公示意见的处理报告、前期研究报告的批复文件，汇报时间不超过10分钟的演示文件（PPT格式）。

汇报文件应包含以下内容：

（1）简要阐述改造单元的基本情况、改造的必要性、功能定位等。

（2）重点说明控规调整情况，包括调整的内容、调整前后用地方案及指标对比、改造前后影响分析、专项研究主要结论、空间方案等。

附件3　按控规实施前期研究报告成果样板

XX镇XXX改造单元（改造项目）前期研究报告

（按控规实施）

改造单元名称

改造单位位置

改造规模（㎡）

所在控规

所在街坊编号

需办理建设用

地规划条件的

地块编号

改造主体

改造模式

经营性用地

土地出让方式

改造必要

性说明

与改造专项

规划关系

所属功能分区

所属改造政策分区

是否在重点改造区域范围内

改造项目

现状情况

宗地号

土地性质

土地用途

土地权利人

用地面积（㎡）

用地面积合计（㎡）

改造项目

规划情况

地块

编号

用地

性质

用地面积

（㎡）

容积率

配套

设施

实施

主体

经营性

用地

用地面积合计（㎡）

地块

编号

用地

性质

用地面积

（㎡）

容积率

配套

设施

实施

主体

非经营

性用地

用地面积合计（㎡）

　　承诺对本表填报的内容及提交所有材料的原件或复印件及其内容的真实性负责。自愿承担虚报、瞒报、造假等不正当手段而产生的一切法律责任。

镇（街）人民政府（盖章）：　　　　

年　　月　　日　　　　　　　

改造模式分为：政府主导、集体经济组织自行改造、集体经济组织与企业合作改造、原土地权利人自行改造等

可机填后打印，建议用宋体填写，双面打印；可结合实际需要增减行

改造项目规划情况需与建设用地规划条件（批准书）的申请表一致

一图，即控规图则。提供改造项目所涉及的控规图则，标注改造项目界线，打印成A3图幅，并盖规划所公章。

附件4

涉及控规调整的“三旧”改造

项目申报资料清单

（1）《东莞市“三旧”改造单元前期研究报告审查申请表》1份。

（2）《城市规划设计承诺书》1份。

（3）前期研究报告成果8份（设计单位盖出图章）。

（4）电子文档1份。包括：前期研究报告，主要图纸（DWG和JPG格式），汇报时间不超过20分钟的PPT文档。

（5）镇街人民政府出具的改造单元情况说明的函1份。（具体参照附件A——“关于XX镇（街道）XX“三旧”改造单元情况说明的函”）

（6）镇街人民政府出具的对拿地成本、土地评估情况说明的函（附拆迁安置方案、拿地成本审核表、土地评估报告、镇街领导班子集体讨论会议纪要，函件、拿地成本审核表加盖镇街人民政府公章，土地评估报告加盖评估单位公章）。（按拿地成本计算容积率的改造单元需提供本函件，其余项目不需提供）（详见附件B、C）。

附件：

A、关于XX镇（街道）XX“三旧”改造单元情况说明的函

B、拿地成本、土地评估情况说明的函

C、拿地成本审核表

附件A　改造单元情况说明的函

关于XX镇（街道）XX“三旧”改造单元情况说明的函

（红头文件）

文号　　　　

东莞市城乡规划局：

根据“三旧”改造专项规划的安排，并经我镇领导班子的集体讨论，同意对XX改造单元进行改造。根据《东莞市“三旧”改造单元前期研究报告编制指引》（下称《编制指引》）要求，我镇组织编制了XX“三旧”改造单元前期研究报告。经审议，本前期研究报告基本符合《编制指引》的要求，我镇原则上同意上报贵局进行技术审查。具体情况说明如下：

一、改造模式的说明

XX“三旧”改造单元内包含XX改造项目和YY改造项目，其中XX改造项目采用XX改造模式，YY改造项目采用YY改造模式。

XX和YY改造项目位于“三旧”改造专项规划划定的战略统筹区（或产业保障区内），根据规定应由镇政府优先收储，现我镇确定不收储，并同意由相关产权人自行改造。（只有位于战略统筹区内的自行改造项目、位于产业保障区内自行改造的工改居项目才需要提供本段说明）

二、新增公共设施规模

经我镇审核，XX改造项目标图建库红线范围为XX公顷，标图建库红线范围内的拆除用地面积XX公顷，XX改造项目改造后新增的公共设施包括XX、XX、XX（类型），面积合计XX公顷。具体界线见附图。

三、公共设施实施方案（要文字具体说明）

我镇同意本前期研究报告中关于公共设施实施的责任安排，即XX（面积YY平方米）、XX（面积YY平方米）由XX项目改造主体实施，XX（面积YY平方米）、XX（面积YY平方米）由镇政府负责实施，其中XX项目改造主体需要拆除后无偿提供给镇政府的公共设施用地XX平方米。具体如“XXX改造单元公共用地规划一览表”及“XX改造项目公共设施

实施责任表”所示。

四、容积率计算

经我镇审核，本前期研究报告容积率的计算符合《编制指引》的要求，其中XXX改造项目规划居住建筑面积XX平方米，商业建筑面积YY平方米，总建筑面积合计XX平方米。

特此函达。

附件：标图建库红线及拆除范围图（以航拍图为底，标注两条线主要拐点的坐标，加盖镇街人民政府、“三旧”办公章，若存在用地界线调整置换的，也应一并确认。）

新增公共设施范围图（以航拍图为底，表达规划的路网、标图建库红线、改造后新增公共设施的地块线，加盖镇街人民政府公章）。

改造单元公共用地规划一览表（加盖镇街人民政府公章，样式参照《编制指引》）

改造项目公共设施实施责任表（加盖镇街人民政府公章，样式参照《编制指引》）

XXX镇（街）人民政府

（加盖镇街人民政府公章）

××年××月××日

附件B　拿地成本、土地评估情况说明的函

关于××镇（区）××片区拿地成本、

土地评估情况说明的函

（红头文件）

文号　　　　

市城乡规划局：

根据《关于“三旧”改造项目确定容积率和实施“拆三留一”等问题的意见》的要求，我镇（区）开展了以下工作：

一、我镇（区）于××年××月××日至××日，通过×××等方式，对××片区拆迁安置方案进行了公示，拆迁户基本同意该拆迁安置方案。

二、按照经公示的拆迁安置方案，我镇（区）对该改造片区的拿地成本进行了审核。经核定，该改造片区拿地成本为××亿元。

三、我镇（区）委托××评估公司对改造片区进行了土地评估。根据评估报告，该改造片区商业金融地块估算的楼面价是××元，居住地块是××元，商住地块是××元。

本片区的拿地成本、土地评估报告均已经我镇（区）城建领导小组会议讨论同意，现提供给贵局作为该片区“三旧”改造单元规划审查的依据。

特此函达。

附件：

1、××镇（区）××片区拆迁安置方案；

2、改造所在片区村委会（村民小组）对拆迁安置方案的意见；

3、××镇（区）××片区“三旧”改造拿地成本审核表；

4、××镇（区）××片区土地评估报告；

5、镇街城建领导小组会议纪要。

（加盖镇街人民政府公章）

××年××月××日

（联系人：×××，联系电话：×××）

附件C　拿地成本审核表

××镇（区）××改造单元XX项目“三旧”改造拿地成本审核表

审核单位：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　日期：

改造主体１

序号

用地

编号２

产权人

土地权

属性质

土地

用途

用地面积

（㎡)

建筑面积

（㎡)

拆迁费用３

（万元）

拆迁安置房

建造成本４

（万元）

土地税费５

（万元）

税费返还６

（万元）

拿地成本７

（万元）

备注

XX镇区政府投资

1

2

……

小计

／

／

／

／

XX镇区政府与XX

集体经济组织合作

1

2

小计

／

／

／

／

社会资金参与

1

2

小计

／

／

／

／

XX村自行改造

1

2

小计

／

／

／

／

XX村与有关单位

合作开发建设

1

2

小计

／

／

／

／

XX企业自行改造

1

2

小计

／

／

／

／

……

合计

／

／

／

／

填报人：　　　　　　　　　　　　审核人：

填报说明：

1、以不同改造主体为单位进行核算。

2、本表格附土地权属图，并在图中标上编号，与本表“用地编号”相对应。

3、拆迁费用包括土地补偿、建筑补偿、装修补偿、拆迁安置、建筑拆除工作费用等。

4、拆迁安置房建造成本包括拆迁安置房的设计费、建安工程费、配套设施建设费等。

5、土地税费包括土地办证费、土地出让金等。

6、税费返还是指根据《东莞市“三旧”改造实施细则（试行）》的规定，改造主体可享受土地税费返还、土地出让纯收益返还的数额。

7、拿地成本=拆迁费用+拆迁安置房建造成本+土地税费-税费返还。