1.1.多措并举维持经营韧性，归母净利润恢复稳步增长

受地产行业三道红线政策影响，近几年地产行业投资下滑需求疲软，建筑类设计公司营收和 业绩表现整体受下游影响呈现下行态势，若观察 A 股上市的 11 家房建类设计公司经营表现， 2020-2023.3Q，板块整体归母净利润均为同比下滑，其中营业收入在 2020-2021 年为同比正 向增长，但期内由于毛利率下降以及资产减值损失大幅增长，板块归母净利润连续两年同比 下滑，2022 年，下游需求持续萎缩且叠加上半年疫情封控影响，营收和业绩均呈现快速下滑 状态，2023.3Q 板块营收降幅明显收窄，同比-0.32%，但受盈利能力下滑影响，归母净利润 同比-21.92%。

公司 2021 年 EPC 营收占比高增，导致整体毛利率下滑，同时考虑到下游房企付款风险，对部 分项目应收款项进行了较为充分的减值计提，信用减值损失高达 1.31 亿元，因此当年营业 收入同比高增 51.87%，但归母净利润同比-39.20%。2022 年和 2023 年前三季度公司对业务 板块进行调整，EPC 业务营收规模大幅收缩，整体营收同比减少，分别实现营收 18.25 亿元 （yoy-36.54%）、10.53 亿元（yoy-18.73%）。此外，根据公司公告，2023 年上半年，公司对 所有下属公司严格执行动态评估，对亏损或低效的业务单元进行缩减或裁撤，并加强客户和 项目的评估，确保新签合同的质量，多元经营措施并举下，公司整体盈利水平实现修复，毛 利率大幅提升，2022、2023.3Q 公司整体毛利率分别为 29.21%（同比+8.32 个 pct）、31.95% （同比+2.01 个 pct），净利率分别为 7.92%（同比+3.38 个 pct）、14.28%（同比+2.37 个 pct）， 2022、2023H1 归母净利润恢复同比正向增长，分别为 1.12 亿元、0.70 亿元，同比+6.48%、 +4.42%，2023 年前三季度归母净利润为 1.39 亿元，同比-3.64%，降幅远低于营收降幅（10.53 亿元，-18.73%），公司各期业绩增速表现总体位于建筑设计板块前列，彰显优越的经营韧性。

若对比板块中各公司表现，各建筑设计上市公司历史年份的营收、业绩增速表现差异较大， 2022 年和 2023H1 归母净利润均同比增长的公司为华建集团、华阳国际和中衡设计，其他各 家建筑设计公司归母净利润增速呈现极大波动。在盈利水平上，对比建筑设计板块各家公司 毛利率水平，公司 2022 年毛利率位居可比板块中等水平，实现毛利率 29.21%，同比提升超 过 8 个 pct，净利率位居可比板块第四位（7.92%）；2023.3Q，公司毛利率和净利率均位居板 块前列，较 2022 年均有提升，实现毛利率 31.95%，位居板块第 3 位，实现净利率 14.28%， 位居板块首位。

1.2.优化业务结构收缩 EPC，高毛利设计业务占比提升

公司为建筑行业全产业链公司，业务覆盖设计、EPC、监理、造价咨询等，2019、2020 年公 司承接了多个大规模 EPC 订单，项目在 2021 年的营收确认比例较高，EPC 营收占比大幅提升 导致整体毛利率下行。2020 年和 2021 年公司 EPC 营收均实现成倍增长，分别 yoy+260.93%、 137.36%，营收占比分别提升至 24.17%、37.77%，但公司整体毛利率由 2018-2019 年的 30%以 上分别降至 26.34%、20.88%。2022 年和 2023H1，公司控制 EPC 类业务承接，营收规模大幅 下滑，占比收缩，公司整体毛利率整体提升，2022 年 EPC 营收同比-70.71%，占比降至 17.43%(同比-20.34 个 pct)，公司毛利率提升至 29.21%（同比+8.33 个 pct），2023H1 延续 此态势，EPC 营收 yoy-74.89%,占比为 11.33%，设计业务营收占比提升至 77.42%，整体毛利 率为 27.19%（同比+0.83 个 pct），由于建筑设计行业收款具备较强的季节性特征，叠加今年 疫情影响减弱，随下半年营收确认占比提升，预计公司高毛利设计主业营收占比有望持续扩 大，带动整体毛利率进一步提升。

2.1.积极扩大下游业务板块，深入挖掘非房公建领域

公司下游覆盖住宅、公建、商办综合体等多个应用领域，所承接项目的建筑类型不断丰富， 成立之初主要从事住宅建筑领域的设计业务，后逐步拓展至公共建筑和商业综合体等建筑类 型，公司住宅类业务营收占设计业务总营收比重最高，2018-2023H1 均在 40%以上，但自 2020 年起，占比呈下将趋势，由 2019 年的峰值 54.31%降至 2022 年的 47.49%，公司积极扩大非 房公共建筑业务的经营规模，公建业务营收占比自 2019 年以后持续提升，由 2019 年的 24.31% 提升至 31.92%，2023H1 进一步提升至 34.41%。 自 2022 年起，地产行业总体承压明显，新开工面积大幅下滑，地产类设计项目需求萎缩，同 时在执行项目受地产商资金层面影响，回款进度不及预期，多家建筑设计公司对地产类项目 进行计提，而公建类项目下游业务主要为政府或产业企业客户，在支付能力上保障性相对更 强，且公建类投资建设需求主要和基建投资以及工商企业资本开支相关。公司地产类设计业 务占比收缩，向公建类项目切换，有助于保证整体经营规模持续增长以及回款改善。

公司承接的公共建筑包括办公楼、学校、医院、艺术中心、旅游建筑等多种类型，下游业主 主要为政府、工商企业等。根据公告内容，公司是深圳市建筑工务署、福田区政府、南山区 政府、宝安区政府、龙华区政府、坪山区政府等政府部门的战略批量采购单位，同时还发展 了华为、大疆等大型企业客户。公司持续开展政府类民生建筑领域的业务开拓和技术研发， 包括教育、医疗、人才房、保障房、长租公寓等，并依托自身全产业链优势，打通“设计-生 产-建造”全流程，为民生工程大规模建造和土地集约开发模式的要求提供解决方案。1）在教 育建筑领域，公司深耕教育建筑产品研究与设计 18 年，完成 30 余所教育建筑设计项目，为 社会提供学位超 46000 个,与政府、学校及深圳一线品牌教育集团建立起长期良好合作关系。 2）在医疗康养领域，根据公司 2022 年年报，2003 年至今，公司已设计、建成近 30 个医疗、 医养建筑，为社会卫生机构提供总床位数超 16000 个。3）在人才保障房领域，公司项目经验 丰富，根据年报和中报信息，公司成功中标轨道 13 号线（宝安段）、赣深高铁（宝安段）等 项目拆迁安置房建设项目 EPC 合同，并与深圳市人才安居集团建立战略合作关系，技术经验 和项目资源优势兼备。

2.2.深耕城市更新改造 16 年，保障房设计建设的引领者

公司在城市更新改造建设领域深耕 16 年，组建城市更新业务的专业部门，自 2007 年深圳大 冲旧村改造（深圳华润城）开始至今，公司参与的城市更新改造项目遍布深圳、广州、东莞、 合肥、长沙等全国多个超大特大城市核心地段,逐步发展成为城市更新制度、设计协作制度的 深度参与者。城市更新改造包括城中村改造、旧改、棚改等各种类型，从产业链角度看，涉 及到可研规划、设计咨询、造价、工程承包、工程管理等多个链条。公司业务领域较为广泛， 可在城中村改造项目规划、设计、咨询服务、造价服务、工程管理等多个业务环节提供服务， 在一级开发阶段即可提供城中村改造项目的专项规划、指标制定、经济测算、方案编制等城 市更新咨询服务，助力后续二级开发阶段工程设计订单的承接，目前公司正在参与推进的城 中村改造建筑面积超 3000 万㎡。

深圳为全国城中村改造最早、经验最丰富的城市之一，公司在深圳深度参与重大标志性城市 更新改造项目，包括深圳华润大冲村改造（华润万象城）、绿景白石洲旧改、华润湖贝片区城 市更新项目，项目资源和操作经验优势突出，已从最初的项目探索到空间融合创新，逐步发 展到片区统筹。

根据新华社信息，本轮超大特大城市的城中村改造将与保障房建设相结合，各地城中村改造 土地除安置房外的住宅用地及其建筑规模，原则上应当按一定比例建设保障性住房,城中村 改造的结构或由此前的“商品房+安置房”向“商品房+安置房+保障房”模式转变。公司为深 圳保障房领域的引领者，为全国最早完成城市级保障房（人才房）产品研发的设计企业之一， 自 2012 年开始进行人才房、保障房和长租公寓的全过程技术研究和产品研发，承接的人才 保障房项目超 20 个，建筑面积超 500 万㎡，公司项目经验、品牌和技术优势突出，在“十四五”期间我国保障房建设大力推进背景下，公司保障房项目的订单承接竞争力强劲，有望充 分受益，同时保障房领域的优势在城中村改造项目订单获取上将形成助力。

1）长期参与制定深圳市住房保障政策、城市保障性住房设计标准，研究成果丰硕。其中，《保 障性住房标准化系列设计研究—以深圳为例》课题荣膺 2015 年度“中国建筑学会科技进步奖” 二等奖，2018 年度“华夏建设科学技术奖”二等奖。深圳市《关于加快推进深圳住宅产业化的 指导意见》将公司研发成果纳入推广范围，政府投资项目全部实施住宅 产业化，并采用公司 参编的《深圳市保障性住房标准化设计图集》。

2）装配式设计技术强劲，保障房产品体系完善。公司 2004 年开启装配式建筑设计的技术研 发，在装配式住宅建筑设计上技术水平和项目经验位居行业前列，保障房标准化和通用性较 强，为政策性、民生性住宅，在建设标准和租金水平上均有限制，因此通常采用标准化设计， 以实现项目的工期、质量和成本要求，为装配式建筑的适用领域，依托装配式建筑设计，公 司开发了“十全十美”保障房产品体系，通过标准化的生产方式实现多样化的产品组合，并 实现了“7 天造一个家”，大大缩短施工周期，降低噪声影响，产品投用反馈良好。

3）保障房项目经验充足，政府合作关系紧密。公司承接了深圳市人才安居集团首个设计牵头 EPC 人才房——深圳市税务局新沙地块项目、长圳公共住房及其附属工程等设计项目，2021 年公司承接了深圳梅香里人才住房和深圳冰雪文旅城人才房等设计项目，2022 年中标轨道 13 号线（宝安段）、赣深高铁（宝安段）等项目拆迁安置房建设项目设计采购施工总承包工 程（EPC）合同，与深圳市人才安居集团、多个政府机构建立了较为紧密的合作关系，为公 司人才保障房领域的项目承接打造了坚实基础。

2.3.设计+科技战略坚定，技术成果行业领先

公司多年实施设计+科技发展战略，积极推进数字化转型，除传统的建筑工程设计咨询领域， 持续致力于建筑科技的探索研发，并形成一系列成果。 2008 年开展 BIM 专项研究，是国内较早启动 BIM 专项研究的设计企业之一，根据公司公告， 公司参与了国家、市级等 14 项标准的制定以及 10 项专项课题研究，获得 BIM 相关专家 25 项、35 项软件著作权。公司下属的华阳国际城市科技公司专业从事 BIM 技术研究、应用和推 广，目前员工近 120 人，搭建了覆盖设计、造价、施工、IT 等专业领域的复合型人才队伍。 在系统研发上，已研发上线了 iBIM 平台 V4.14 版和华阳速建 2022 版，包含族库管理、产品 管理、华阳速建、云算量管理、设计管理、华阳课堂等子系统，目前可提供全流程、全专业 技术服务，涵盖建筑设计、工程咨询、项目管理和技术研发服务。在设计环节，历经多年研 发应用，目前 BIM 正向设计在公司内普及度提升迅速，根据公司官网，目前华阳国际用 BIM 正向设计开展的项目总建筑面积超过 800 万㎡，在线使用 BIM 软件的设计师超过 2000 人、 华阳速建命令使用超过 100 万人次，华阳平台上总共有超 2000 个标准族，可满足现阶段不 同建筑类型 BIM 正向设计需求。目前公司设计平台在装配式构件设计部分实现自动出图，减 少对人员的依赖程度，有效提升人员效率。同时，为保证项目 BIM 正向设计的效率和质量， 公司已实现全员 BIM 正向设计培训，培训内容全方位覆盖。为了进一步实现多端跨企业协同 设计，打通建筑全生命周期的数据，公司研发了云端的 SaaS 平台 CAPOL iBIM，可以联接不 同客户端，集成不同设计端口的 BIM 模型、图纸、文本等成果，通过跨企业数据流通，实现 用项目关联不同企业。在软件开发上，2022 年公司和中望软件成立合资公司，积极打造国产 BIM 软件，持续向建筑科技企业迈进。

公司基于 BIM 研究成果，积极推进数字化转型，挖掘数据的价值，探索人工智能（AI）在建 筑设计的应用,旨在解决设计业务存在的人均产值提升和人员管理半径瓶颈。设计咨询公司 主要依靠人才输出智力服务，具备显著的人力智力密集型特点，除行业需求因素外，设计企 业产出增长主要依靠设计人员数量增长和人员效率的提升，此在设计过程引入科技化、智能 化、自动化手段，旨在助力设计人员专注于前期方案、创意、管理等需要投入智力的高价值工作阶段。若 AI 技术在建筑设计中的大规模应用，有助于提升设计人员产出并扩大人员管 理半径，同时部分过去的外采服务有望实现自供，长期降本增效目标可期。根据公司公告， 目前公司人工智能应用处于相对初级阶段，已经实现了一部分特定场景的智能化设计和自动 成图（如：楼梯、车位、地下空间、装配式、以及结构和机电等专业的应用），正在积极研发 AI 识图、AI 审查、专家系统等应用。公司以高质量数据为基础，积极探索 AI 在设计全流 程、造价咨询等环节的深度应用，扩大智能设计的应用场景，加快 AI 设计场景与设计全流程 的融合，以实现效率的提升。

3.1.超大特大城中村改造持续推进，广深改造投资体量规模庞大

今年以来，城中村改造多次被中央重要会议提及，2023 年 4 月，政治局会议首次提及在超大 特大城市推进城中村改造；7 月 21 日，国常会审议通过城中村改造顶层政策——《关于在超 大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》； 7 月 28 日，在超大特大城市积极稳步推 进城中村改造工作部署电视电话会议在北京召开，强调城中村要采取拆除新建、整治提升、 拆整结合等不同方式分类改造，坚持以市场化为主导、多种业态并举的开发运营方式；9 月 自然资源部印发《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》，为落实在超大特大城市积极稳 步推进城中村改造的有关要求，决定在 43 个城市开展为期 4 年的低效用地再开发试点，我 们认为未来城中村改造范围有望在目前 21 个超大特大城市的基础上进一步扩大；10 月，住 建部指出目前各地正按部推进当中，城中村改造信息系统投入运行两个月以来，已入库城中 村改造项目 162 个。 在资金支持上，据光明网信息，符合条件的城中村改造项目纳入地方政府专项债支持范围，此外， 银行融资方面也有支持措施，即设立城中村改造专项借款，鼓励银行提供城中村改造贷款， 专款专用、封闭管理，但需在市场化法治化的原则之下。

根据第七次全国人口普查数据，全国共有 21 个超大特大城市，其中 7 座超大城市分别为上 海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津，14 座特大城市分别为武汉、东莞、西安、杭州、 佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连。 我们假设城中村住房分为“自住”和“出租”两类，其中“自住”部分假设为城区自建住房， “出租”部分假设为城区中租赁其他住房（非廉租房、公租房）中月租低于 1000 元的住房 （以下简称“租赁住房”）。根据各省市 2020 年人口普查年鉴数据，将自建住房和租赁住房户 数与城市总户数相除，可得各地居住在自建住房和租赁住房的人口比例，再通过 2020 年人 口普查年鉴公布的各地城区人口数和人均住宅面积进一步测算得城中村住房面积： 城中村自建住房面积=城区人口数*自建住房比例*自建住房人均住房面积；城中村租赁住房面积=城区人口数*租赁住房比例*租赁住房人均住房面积（根据国家 相关政策规定，公租房的人均住房面积应在 18-22 平方米之间，我们假设城中村租 赁住房的人均建面为城区人均建面的 50%） 根据测算结果，预计全国 21 个超大特大城市目前城中村住房面积为 10.76 亿㎡，其中城中 村面积排名靠前的包括广州、佛山、东莞、深圳、武汉等，大湾区的几大城市城中村体量远 超其他地区，有望成为未来城中村改造需求放量的主要区域。

由于城中村改造周期时间长，且多地政策对于拆建比例、资金来源等等暂无具体规定，本轮 城中村改造年均投资规模的预测受项目周期和拆除比例等不确定因素影响大。我们假设 21 个 超大特大城市有 70%的城中村参与本轮改造，基于拆除比例 20%-50%、改造周期 5-9 年等不 同假设条件对城中村改造投资规模进行测算，预计本轮城中村改造在拆除比例 20%、35%和 50% 的情况下总投资额对应 3.5 万亿元、5.8 万亿元和 8.2 万亿元，年均投资规模在 3882-16337 亿元，年均总投资额中值约 8330 亿元；其中建设工程总投资分别为 1.8 万亿元、2.9 万亿元 和 4.0 万亿元，年均建设工程投资在 2008-7905 亿元，中值为 4114 亿元，对比 2016-2020 年 棚改加速落地阶段的年均投资 14000 亿元，本轮城中村改造投资弱于此前棚改投资力度，若 本轮城中村改造在项目推进进度、拆建比例、资金支持力度等方面超预期，城改年均投资额 有望提升。

从产业链角度看，城中村改造涉及到可研规划、设计咨询、造价、工程承包、工程管理等多 个链条，为建筑建材行业创造了设计咨询、施工承包以及建材增加量需求。设计咨询公司位 居产业链前端，在一级开发阶段即可提供城中村改造项目的专项规划、指标制定、经济测算、 方案编制等咨询服务，在二级开发阶段可承接工程设计订单，需求贯穿城中村改造的一二级 开发阶段，设计咨询公司在拆除重建类城中村改造项目中优先受益。 拆除新建类的城中村改造和新建住房开发建设的整体流程相似，在开发成本方面，根据国土 资源部的统计数据，房地产开发企业的主要成本包括前期工程、土地成本、建安工程、市政 工程和公共配套设施，分别占总开发成本的 5%、48%、35%、7%和 3%，其中前期工程费包括规 划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、"三通一平"等支出，拆建类城中村 改造过程中，设计咨询工作可将地产开发的前期工程环节作为参考，经测算，在不同假设条 件下，城中村改造带来的设计咨询业务总需求规模为 524-1225 亿元。广州和深圳区域为华 阳国际主要业务所在地，根据前述测算结果，2 个城市城中村面积占全国 21 个超大特大城市 城中村面积比重为 23.16%，对应的城中村改造设计咨询需求规模预计为 121-284 亿元。

3.2.多措并举推进保障房建设，构建租售并举新格局

保障房为我国“十四五”期间重点建设板块之一，发展保障性租赁住房是构建租购并举格局 的一项重要工作，各地正在加快推进保障性租赁住房建设，2021 以来，保障房相关政策密集 发布。2021 年 6 月，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，首次明确 了国家层面的住房保障体系的顶层设计，明确国家的住房保障体系将以公租房、保障性租赁 住房和共有产权住房为主体，提出土地、金融、审批和中央补助等各方面的支持措施。2021 年 12 月的中央经济工作会议再次强调加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。2022 年 关于保障房财政补贴以及 REITS 发行相关政策接连发布，2022 年 12 月《“十四五”扩大内需战 略实施方案》提出以人口净流入的大城市为重点，扩大保障性住房供给。2023 年，保障房建 设再迎重磅政策，国务院总理李强 8 月 25 日主持召开国务院常务会议，审议通过《关于规 划建设保障性住房的指导意见》（14 号文），提出推进保障性住房建设，有利于保障和改善民 生，有利于扩大有效投资，是促进房地产市场平稳健康发展、推动建立房地产业发展新模式 的重要举措，要做好保障性住房的规划设计，用改革创新的办法推进建设，确保住房建设质 量，同时注重加强配套设施建设和公共服务供给。10 月底召开的中央金融工作会议强调要更 好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。 此外，根据第一财经报道，住建部提到本次超大特大城市城中村改造将与保障性住房建设相 结合，各地城中村改造土地除安置房外的住宅用地及其建筑规模，原则上应当按一定比例建 设保障性住房，即城中村改造将在坚持‘商品房+安置房’的基础上，增加保障性住房部分，包 括共有产权住房和保障性租赁住房。

在保障房建设规模上，在全国层面，住建部提出，“十四五”时期，初步计划建设筹集保障性租 赁住房近 900 万套（间）。2021 年 7 月，住建部提出 “十四五”期间, 在新市民和青年人多、 房价偏高或上涨压力较大的大城市，新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例应力争 达到 30%以上，2022 年 1 月《“十四五”公共服务规划》明确要扩大保障性租赁住房供给，提 出“十四五”期间，40 个重点城市初步计划新增 650 万套(间)。 在地方层面，多地住房发展规划中提出大力发展保障性租赁住房，明确保障房建设规划目标。 根据经济日报信息，“十四五”期间，上海提出新增建设筹措保障性租赁住房 47 万套（间） 以上，达到同期新增住房供应总量的 40%以上。“十四五”的前两年，上海已完成目标的一半 以上，在前两年基础上，2023 年上海计划安排新增建设筹措保障性租赁住房 7.5 万套（间）。 深圳将“十四五”时期建设和筹集保障性住房原目标 54 万套（间）调整为不少于 74 万套 （间），今年计划建设筹集保障性住房 18.5 万套（间）。2022 年 9 月发布的《北京市“十四 五”时期住房保障规划》提出，“十四五”期间力争实现保障性租赁住房将再建 40 万套（间）， 与此同时，新增保障性租赁住房、公租房、共有产权住房供地，占住房用地比重分别不低于 15%、10%、15%。广州在《关于进一步加强住房保障工作的意见》中提出，“十四五”期间， 力争筹建保障性住房 66 万套，即保障性住房与商品住房的比例基本为 1:1。江苏省住建厅提 出，“十四五”期间江苏新增保障性租赁住房供给 58 万套，其中苏州、南京两个城市分别为 20 万套和 15 万套，占全省的 60%。2021 年至 2023 年 6 月底，两年多的时间，全省新开工 （筹集）保障性租赁住房 39.02 万套（间），基本建成 19.03 万套（间），已交付出租使用 11.06 万套（间）。 据第一财经信息，各地近两年来共已建设筹集保障性租赁住房 508 万套（间），完成投资超过 5200 亿元，未来将继续多措并举扩大保障性租赁住房供给，保障房建设需求仍强劲，带动设 计、施工、装配式产业链市场规模提升。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）