一、老旧厂房的价值何在？

从区位角度而言，城市版图在不断地扩大，那些曾经的旧工厂所占土地现今则是城市中心区域寸土寸金的资源。以上海为例，最初2005年的18个创意产业园中有16个是旧工厂改造项目，分布于静安区、卢湾区、黄埔区、长宁区等城市中心区域。因此，区位优势是其经济价值的首要体现。

从成本角度而言，对旧厂房的改造其成本相对低于重新建造的成本投入，如大跨型厂房的改建成本一般会控制在总造价的10-20%。

从物业角度而言，旧厂房大空间、高楼层的物业条件，以及大面积多建筑物构成的规模效应，能为项目功能重新定位提供多元组合空间，甚至衍生出全新的产品，以满足运动场地高空间的需求，可以规划多种高空运动项目，丰富体育综合体的内容。

从文化角度来说，老旧厂房作为中国历史发展的遗存，既是展现中国工业文化的重要窗口，也是延续城市文脉、拓展城市文化发展空间的重要载体。在新时代我国经济发展动能换挡、产业结构优化升级、城市更新转型背景下，老旧厂房成为盘活存量空间资源、建设新型城市文化空间、推动文化发展的有力抓手。由工业记忆转向文化创意，由旧空间转向新地标，实现跨时代文化交融碰撞，相比较于国外较为成熟的工业遗产开发模式，我国既有大的机遇，也面临着很多困难。

当然，旧工厂的改造已经不仅仅拘泥于艺术、创意这样的产业，更多的是注入了商业的元素。购物、餐饮、娱乐等商业相融相生极大丰富了改造项目的城市功能，而多元化的组合也进一步提升了改造项目在城市中的存在感，推动产业的进一步发展。

二、城市老旧厂房改造为体育综合体的优势

（一）将老旧工业厂房改建为体育综合体符合国家战略

老旧厂房是工业发展轨迹的展现者，是城市历史不断发展遗留的最直观的产物。近年来随着我国经济社会的发展，不少城市的“三高产业”逐步被淘汰，大量工业厂房闲置。如何盘活这部分“沉睡”的资产，使“工业锈带”，“变身”“生活秀带”，并实现价值增值，成为不少城市部门的重要任务。适应国民健身健康高涨的需求，近年国家不少政策都明确要求将老旧厂房改造为体育公园或体育综合体。国家体育总局、发展改革委发布的《进一步促进体育消费的行动计划（2019 —2020年）》指出，“鼓励和引导利用废旧厂房等现有设施，改造成健身休闲与商业服务融合发展的体育综合体”。国务院办公厅《关于加快发展流通促进商业消费的意见》指出,“鼓励经营困难的传统百货店、大型体育场馆、老旧工业厂区等改造为商业综合体、消费体验中心、健身休闲娱乐中心等多功能、综合性新型消费载体” 。国务院办公厅《关于促进全民健身和体育消费推动体育产业高质量发展的意见》要求，“鼓励各类市场主体利用工业厂房、商业用房、仓储用房等既有建筑及屋顶、地下室等空间建设改造成体育设施，并允许按照体育设施设计要求，依法依规调整使用功能、租赁期限、车位配比及消防等土地、规划、设计、建设要求，实行在五年内继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策”。将“铸造厂”改建为体育公园符合国家要求。

表1：近年发布的鼓励老旧厂房改造为体育综合体/体育公园的相关政策

（二）将老旧厂房改造为体育综合体契合区域发展需求

改革开放以来，我国遵循发展经济学提出的三次产业发展规律，大力发展重化工业，并结合劳动力比较优势发展劳动密集型产业，加快推进工业化进程，形成了较为完整的产业体系，成为了名副其实的“重化工业大国”和“制造大国”。但是，随着我国工业化阶段的转换和国内产业发展演进，传统成本比较优势也在弱化，而传统产业出现了大规模过剩情况。推进供给侧结构性改革，就是从生产端入手，推动经济结构调整、产业结构升级，以新供给创造新需求和新经济增长点，体育产业无疑是重点之一。

按照发展经济学，一定的城镇化率对应一定的发展阶段，我国2020年城镇化率超过60%，已经进入工业化中期向后期转变阶段，那么未来的主导产业应该是以服务业为主导，意味着我国的经济格局将逐步从以工业经济为主向以服务经济为主转变。

表2 ：城镇化与工业化、产业结构对应情况

近年来各地方因应城市发展需要和功能转型，以及碳达峰、碳中和的目标约束下，特别是发达省份已经进入工业化后期的态势下，各地大都大力发展服务。而国家将体育产业纳入全国文明城市、全国卫生城市评比。随着国内高速城镇化进程结束，城市更新与城市生态修复功能修补将向体育产业倾斜，城市的体育综合体等小型体育场所将成为市民生活的重要部分。另外，体育消费方式已从实物型消费向参与型和观赏型消费扩展，体育产业也将从追求规模向提高质量和竞争力扩展。

作为应对消费升级和城市更新的重要手段，具有发展潜力大、辐射范围广、关联度高、链条长、带动作用强、资源消耗低、附加值高等特点，符合时代特点、契合国家战略、吻合经济转型，对生态文明建设具有较大的促进作用。所以各地大都大力发展体育产业。这些发达地区都进入工业化后期，高污染、高消耗、高排放的“三高”产业逐渐被淘汰，闲置下太多的厂房。如果利用这么多老旧厂房，各地都在积极探索利用老旧厂房改造为体育综合体。

（三）将老旧厂房改造为体育综合体利于满足群众的健身健康需求

全民健身是全体人民增强体魄、健康生活的基础和保障。随着经济社会的发展，群众健身健康需求日益增长，但是，人民日益增长的体育健身需要和健身设施发展不平衡不充分的矛盾较为突出，群众“健身去哪儿”的问题还没有得到有效解决。具体表现在：一是总量不足，人均体育场地面积仍然远低于日、韩等周边国家水平，户外运动基础设施存在较大缺口。二是结构不优，城乡之间、区域之间分布不平衡，尤其是缺少群众身边举步可及的健身设施。三是载体不新，健身设施种类较为单一，与自然生态、生活空间相融合的设施较少，智能化程度较低。四是质量不高，部分健身设施陈年老旧，甚至存在安全隐患，利用率低。五是社会力量参与不充分，投资主体单一，专业运营管理人才缺乏。

因此，建设举步可就、方便可达、人群可用、效果可佳的场地设施是体育强国、健康中国建设的重要载体。随着现代城市的快速发展，可开发空间越来越少，有限的城市空间集聚了大量人口，老旧厂房作为城市的“沉睡地带”，通过对他们进行更新改造，建设更多的体育综合体或者体育公园，成为承载全民健身的载体或者是体育产业发展的载体，补齐补足群众身边的各类设施短板，破解空间资源紧张、体育健身场所不足的问题，将极大满足人民群众的健身健康需求，提高百姓的获得感、满足感和幸福感。同时可以缓解城市空间的压力，还可以完善城市功能结构，为生活中的群众个性化选择提供更多的可能性。

（四）发达国家通过实施老旧厂房改造为体育综合体实现再生

关于利用老旧厂房改造为体育综合体/体育公园，西方发达国家很早就已经开始重视，并且通过建设社区体育中心取得了经济、生态等多方面的成功，例如，美国LALive，位于洛杉矶市中心，历年格莱美颁奖典礼会场斯台普斯运动中心，与周边的购物、餐饮、娱乐设施形成一流的演艺娱乐中心，让曾经破败的洛杉矶市中心起死回生；英国伦敦奥林匹克公园原是一片污染严重的工业园区，2008年开始进行改建后，聚集了沼泽地、森林、草坪以及其它野生动物的栖息地，生态十分多样化；新加坡体育城是一个融合了体育、购物和休闲场所的综合生态系统，它整合了周边区域的市镇、休闲、商业和社区服务设施，通过体育中心创造的城市综合体吸引着大量人流。

三、如何将老旧厂房改造为体育综合体

（一）打造全新商业运营模式

1.业态融合化

老旧厂房改造为体育服务综合体，以“体育+”或“+体育”为核心，融合旅游、休闲、会展、娱乐、文化演艺等多种业态和配套服务。融合多种业态，增强体育属性，打造目的地消费商业空间，提高体育消费能力。

2.运营模式多元化

老旧厂房改造为体育服务综合体，积极从体育角度探索多种运营方式，结合娱乐、餐饮、教育产业，建立全新商业模式，转变消费方式，提升专业化、规模化、智能化、社会化运营水平。

3.服务内容公共化

老旧厂房改造为体育服务综合体坚持适应群众消费新需求，从大众普及型项目到时尚运动项目和中高端体育项目均有布局，增加了体育服务供给，提高了公共服务能力。带动更多的人参与到体育运动中来，提升个人的活力、家庭的活力、社会的活力，推动生活方式更新。

【小结】

随着时代的发展，如今很多城市进入了后工业化时代，城市中有不少建筑，它们建成时承载着工业化时期特定的生产任务。在城市的发展进程中，它们的生产属性逐渐褪去，留下空空的建构物如废墟般存在。

老旧厂房改造体育综合体需要不断地思考“业态融合”、“文化脉络”、“持续发展”等等各种问题，现在的旧工厂改造体育综合体，更多注入了商业的元素，购物、餐饮、娱乐等商业相融相生，极大丰富了改造项目的功能，而多元化的组合，也进一步提升了改造项目，让项目更具创新性和参考性。

巨岛体育相信，未来，通过对老旧厂房改造规划规划将成为体育消费升级的重要组成，打造多种运营模式，发展多维度“体育+”文旅产业。我国居民日益增长的体育运动需求与国家政策的支持成为老旧厂房改造体育综合体发展的基础，伴随着改造思维越来越成熟，旧厂房改造更注重在保留原有记忆和情感的基础上，融入现代的技术、功能和诉求，越来越多的老厂房重新活化后，焕发出新一轮生命力，并大规模地进入到人们的视野。

排版丨 Mya

文案丨笑笑

图片丨来自网络 （侵删）

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