澳大利亚等6国的房价收入比和房价趋势一致，逐渐上升。

2、震荡新高型

代表国家：美国、英国、意大利等3国

美、英、新西兰目前房价是历史最高点。但众所周知，美国次贷危机的爆发都给各国楼市予以重创。3国房价都在2007年达到房价最高点，新西兰、英国和美国分别在2011年、2012年和2014年达到危机后低点，而后回升。

3国房价目前已超过次贷危机前高点，也是历史最高点。

美国次贷危机前高点是2006年的118.6，2020年为125.4；英国次贷危机前高点是2007年的108.3，2019年为108.6。

新西兰这40年房价涨幅最大，次贷危机影响房价仅是插曲，2007年房价指数87.0，2011年的次贷危机后低点也仅回撤至75.8，2019年达123.4。

3、后危机弱反弹型

代表国家：意大利、丹麦、荷兰、西班牙、爱尔兰5国

五国房价走势大致和第二类国家相同，房价都在次贷危机期间受挫，而且这五国至今未达到次贷危机前水平。

西班牙被媒体形容为美国2007年次贷危机在欧洲的翻版，而且比美国更为严重，债务危机、经济危机、地方政府财政危机、银行危机相互交织。

4、缓跌新高型

代表国家：德国、瑞士

两国房价经历过很长时间的缓慢下降，近年上升，创历史新高。

二战后到上世纪80年代初，德国房价经历了较长时间上涨，政府在推出各种措施加大供给、平抑房价后，80年代后进入平稳期。德国房价指数从1980年到2008年的近30年间基本波动下行。

房价收入比方面，德国在1981年达到172.9峰值后下行，2010年达到最低点93.2，此后逐渐提高，2020年为122.3。

瑞士房价指数1989年达到102.9的高点，2000年达到64.9的低点，此后平稳上涨，2019年是108.5。

虽然德国和瑞士房价都创历史新高，但由于收入增长更快，房价收入比并未创历史新高，增幅低于房价指数。

5、回落后L型

代表国家：日本、韩国、南非、芬兰4国

日本、韩国在20世纪90年代初，南非、芬兰在2007年、2010年达到房价指数的历史最高点，跌落后房价相对走势平稳，无法超过历史最高点。

日本房价指数在1991年达到最高点166，此后下跌了近20年，2009年是最低点94，此后有缓慢上升，2020年达到107.0。

韩国房价指数1986年是128，1990年达到最高点157，随后下跌到2001年的75，此后略有回升，2020年是101.7。

南非和芬兰房价在80年代中后期出现显著震荡，2000年后显著回升，次贷危机爆发后下跌后几乎走平。

四国房价收入比最近二十年也保持了均稳的态势。

中国：条件具备则难免上涨

目光回到中国，虽然依照“房住不炒”原则，决策层轮番施力减少对房产的投资和投机需求、稳定市场，然而房产本身同时兼具居住和投资属性，这也是房地产调控的难点。

纵然“不希望”房价过快上涨，但如果经济向好，所在城市又能保持人口净流入，叠加货币政策不显著收紧，那就很难避免房价上涨。

中国自20世纪80年代住房制度改革以来，也有短暂回落的阶段，但总体上房价并没有经历过大范围显著下跌。

按国家统计局商品房平均销售价格指标，若将1999年作为基年，房价指数以100起算，那么2019年住宅价格是500，别墅高档公寓是397，商业营业用房是329，办公楼是272。

另一方面，城镇化进程也是中国房价的上涨的重要因素。即便剔除这一影响，发达国家几十年前就基本完成城镇化，部分国家房价多年来仍呈向上的震荡波动。

最后需要留意的是，房价走势在一国内各城市也可能会差异很大。人口和资源向大城市聚集，一般大城市价格上涨更快。

如下图：2020年全美平均房价是1980年的4.75倍，而纽约房价是1980年的7.58倍。

中国一线城市房价上涨也远高于二、三线城市。

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