在之前的文章中，作者和大家聊了日本经济与美国经济的对抗问题。在80年代初期，日本的经济总量超过了苏联和西德，成为了世界第二经济强国，仅次于美国。在鼎盛时期，日本的经济总量接近美国的70%，但这样的情况陡转之下。进入1990年，日本的房地产、股市等行业全面崩溃，从而导致了一系列的连锁反应。前事不忘后事之师，从日本的房价崩溃中，到底能看出多少惨痛教训呢？今天，我们就聊聊这个问题。

　　首先，我们聊聊日本的经济发展历史。日本是二战的战败国，二战结束以后，美国曾全面遏制日本的发展。由于美国与苏联的争霸已经愈演愈烈，面对强大的苏联，美国感到了很大的压力。尤其是在东亚地区围堵苏联扩张的局面下，美国需要可靠的盟友协助自己。在这样的大背景下，美国对日本的控制开始放松。在五六十年代的几次战争中，依靠大量的军事订货，日本获得了巨大的利益，顺着第三次科技革命的东风，日本赶上了这一波机遇期，战争利润被投入了经济发展，这对日本至关重要。

　　请注意，作为一个发达国家，当时的日本和西德一样，并不缺乏技术和人才，但缺乏机会和资金。管制放松以后，依靠一系列的自身优势，六七十年代，日本的经济开始持续发展。在70年代末期、80年代初期，日本的经济总量，先后超越了苏联、西德，成为了世界第二大经济强国，仅次于美国。在日本经济鼎盛时期，日本的经济总量达到了美国的69.5%。1985年，日本拥有4000亿美元的外汇储备，相当于世界外汇储备总量的一半左右。此外，日本各个富豪直接掌握了美国10%的经济总量，这让美国非常忌惮。

　　1985年，美国、日本等5个世界经济强国，签署了著名的广场协定，请注意，广场协定的签署，意味着美国布雷顿森林体系的结束，意味着美元的大幅度贬值。美国开始大规模增加美元的数量，提高自己的出口和进口总额。与此同时，日本的日元开始全面升值。日本各种金融机构的信贷规模、数量，足足增长了5倍以上。银行开始降低贷款的标准，利率持续下降。1986年，日本把基准利率下降到了2.5%。

　　此外，日本各个银行开始为土地开发商担保，向开发商大量放款。由于缺乏各种监管机构和措施，大量的活动资金都流入了日本的房产市场和股票市场。从而大大刺激了消费需求，从1983年开始，截止1991年日本房产崩溃，在不到8年时间内，日本的土地成交价格增长了5.3倍。大量的空闲土地开始进行买卖，然后各种高楼大厦平地而起。在日本东京的郊区，曾经出现了这样的真实情况：冬季郊区一个只有20多户的村庄，将自己的土地全部出售给了开发商。交易总价为8亿日元。

　　5个月以后，当开发商准备开工的时候，这块地的总价，已经接近了12亿日元，从侧面反映了日本地价的增长程度。1988年，日本全国的地价为1800多兆日元。没有对比就没有伤害，同一时期，美国全境的地价只有400多兆日元。美国的领土面积，接近于日本的30倍，土地的总价，却还不到日本的25%，再次反映了日本地价的疯狂。既然地价高，房价自然也不会便宜。在3年多时间里，日本的房价平均暴涨了4倍多。对于很多家庭来说，如何致富？答案是：买房、买房、再买房。尤其是东京、大阪等大城市，房价和地价更加疯狂。

　　对于普通家庭来说，出现了全家砸锅卖铁买房的情况，哪怕是十几平米的公寓。日本首都东京总计分为23个区，23个区的总地价，甚至超过了美国全国的地价。我们看一下当时日本普通人的收入情况，按照计算，1989年，日本人均年收入为23000多美元。同一时期，美国人均年收入22000多美元。换句话说，日本的人均收入已经超过了美国。普通百姓的大量空闲资金流入股市和房产，甚至出现了哄抢的情况。1990年，日本东京银座大街上，每平方米的售价，已经达到了95万美元。

　　认真的说，在同一时期，这个价格足以在北上广等城市，买上一栋6层的单元楼了。1990年，日本东京的房产平均售价，甚至超过200万日元。由于房价增长过于疯涨，造成了大规模的金融信贷危机。日本各大银行开始大幅度提高利息额度，基准利率从2.5%增长到了6%。与此同时，不再继续放款、担保。截止1991年12月，日本所有的银行都停止了对房产提供贷款和担保。与此同时，日本开始对土地交易和房产征收重税，直接影响了地价和房价。

　　时间进入1992年，日本的房价崩溃式下降，很多房产大集团陆续宣告破产。至于中小规模的开发商，更是难以存活。当时，日本21家大银行经过核算以后，公布了自己的贷款坏账，总计超过了1100亿美元。根据计算，日本所有的房产企业，总计出现了高达3万亿日元的贷款。1993年，日本的房价继续下降，对于大城市的冲击尤为严重。东京、大阪等几大城市的房价，暴跌了6成以上，很多家庭直接经济崩溃，出现了大量的断供房和烂尾楼。

　　根据计算，日本房价平均下跌了53%左右。日本国内，大量的中产和一般家庭破产，曾经的富豪家庭，日子也不好过。目前，日本的平均房价，还不到1989年的一半。由此可见，当年的房价崩溃对日本房地产造成了重创。在日本90年代的各种社会类书籍或者回忆录中，基本上都会出现90年经济崩溃、家庭负债、走投无路的描述。因此，日本民众把1990年到2010年的20年时间，称之为失落的20年。