TOD的秘密,走进日本一次看个够 |
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原创 1/6图片工作室 丈量城市 ![]() 本文共6639字,预计阅读时间15分钟! 一次看不完,收藏/关注一下! ![]() 众所周知, 日本对TOD*开发模式探索由来已久。 1929年,阪急电铁枢纽站 结合阪急百货的开发形式, 成为此后日本站点开发的基础, 也深远的改变了旅客们的「消费习惯」。 *TOD:公共交通为导向的城市发展模式 ▼ 建于1929年,只有五层的阪急百货,经过数次扩建,成为25万平方米的站前综合体 ![]() 20世纪70年代, 「紧凑城市」*理念 成为日本城市建设「关键词」, 深刻影响到轨道交通开发, 演化出「站城一体化」*TOD模式。 该模式作为城市的「都市核」, 被广泛应用到日本新城们的建设之中。 *紧凑城市:以紧凑的城市形态,通过高密度开发、功能混合、公共交通有效遏制城市无效的蔓延 *站城一体化:枢纽站即城市功能中心,与周边街区进行一体化开发 ▼ TOD——「车站引领」的联合开发模式图 ![]() TOD模式在日本经过发展演变 形成了「站城一体化」 (枢纽站即城市功能中心, 与周边街区进行一体化开发)的特色。 ▼ 新京都站TOD不仅是城市的中心,也是著名的旅游目的地,每年游客超过4000万 ![]() ▼ 新京都站由建筑大师原广司设计,包含酒店、剧场、百货、专卖店、城市公共空间等功能 ![]() ![]() 本次,我们走入日本代表性的TOD案例, 一探其成功的奥秘! 01 TOD是城中城 人气大磁极,运营可持续 ▼ 日本枚方市TOD ![]() ①.绝地求生的新格局 迫于民营铁路竞争和政府财政压力, 1986年11月,日本通过改革法案, 决定国铁正式转向民营化, 以解决轨道交通亏本运营的困境。 目前日本主要的民营铁道公司有16家, 控制了日本主要铁道线(含地铁)。 ▼ 日本主要的民营铁道公司 ![]() 民营铁道公司出于利益诉求, 业务领域 从单纯的地铁开发转向沿线物业开发, 并参与到包括百货公司、娱乐设施的经营中, 不断探索轨道交通对物业带来的升值, 后逐渐发展为混业经营集团。 同样的混合业务,但各公司侧重点不同, 有的偏物业开发,有的偏铁道运营。 比如东急电铁, 转型为扎根大都市 以地产开发和运营为主的企业; 而东武铁道依然以铁道运营为主, 物业开发作为副业, 其铁路里程是东急的5倍。 ▼ 西武铁路旗下西武地产依托站点开发轻井泽度假区 ![]() ▼ 西武地产轻井泽度假区内的王子购物广场 ![]() ▼ 轻井泽度假区的王子大饭店 ![]() 随着上世纪90年代TOD模式的兴起, 日本铁路公司们尝试与自己的实践相结合, 也就有了如今遍布日本的站城一体化TOD。 ②.用地限制,TOD垂直发展 日本土地高度私有化, 出于开发资金、周期等因素, 铁路公司在城区的TOD开发中, 通常是在原有旧址上进行更新改造, 例如JR博多城, 它位于九州铁路网的核心福冈市, 是日本铁路公司(JR)TOD开发的范本, TOD建筑面积约20万平方米, 被誉为「九州和亚洲的玄关」。 ▼ JR博多城 ![]() 2011年3月开业的第一天, JR博多城迎来了50万人, 开业第一个月,累计有1000万人到此。 JR博多城开发投入的资金(600-700亿日元) 政府注资占比不到11%, 开业半年, JR博多城销售总收入高达400亿日元。 | 创新设计驱动 | JR博多城由旧车站改造而成, 原车站位于高密度的市中心缺少扩容空间, JR公司利用既有空间进行升级, 打造了11层商业和一个屋顶花园。 ▼ JR博多城TOD ![]() 车站大厅内启动了 名为「城市森林」的艺术瓷砖计划, 墙面28000块瓷砖上绘有树叶, 它们的28000名作者分散全国各地, 每块瓷砖上的树叶都有一个独特的身份标记, 可以追溯到作者本人, 艺术瓷砖项目 获得国际性铁道设计奖「布鲁内尔奖」。 ▼ JR博多城处处可见的「城市森林」艺术瓷砖 ![]() JR博多城以这种「巧设计」 与全国民众建立起独特联系, 形成持续不断的传播效果。 | 完善的城市休闲功能 | JR博多城TOD面积是旧车站的6倍, 其中商业面积高达50%,为全日本第一。 车站综合体名为AMU博多广场购物中心, 引进了日本百货公司阪急百货店(B1-8F); ▼ 博多广场购物中心丰富的商业业态 ![]() ![]() 购物中心建有主题美食街(9F-10F), 另外还有230间店铺特色零售, 是九州当时最新的城市休闲地标。 会议中心、九州大学商学院 则加强了综合体的商务功能。 ▼ 主题美食街 ![]() ![]() 车站屋顶花园保留了旧博多车站的结构, 设置有表参道工艺品街、天空广场、手工艺品街、 电动小火车儿童乐园等「户外」休闲功能, 打造了一个大型屋顶城市公园。 JR博多城开业后游客数量和销售额高速增长, 对所在地区的物业价值有明显提升。 ▼ 车站屋顶花园 ![]() ③.量级限制,TOD线性展开 由于城市规模、人口数量的差异, 一些小城市的TOD, 并没有大体量的综合性站点, 其多元功能是通过「点」的串联实现的。 例如位于大阪府枚方市TOD功能, 通过连廊系统的空间联系, 串联枚方T-SITE(商业综合体) 及城市广场实现。 ▼ 枚方市TOD功能通过串联分散的功能实现 ![]() ▼ 枚方市TOD连廊系统 ![]() ▼ 枚方T-SITE商业综合体 ![]() ▼ 活动丰富的市民广场 ![]() TOD商业中心枚方T-SITE 其前身是近铁百货商店(近铁铁路子公司), 2013年由茑屋书店母公司CCC 负责投资建设运营。 2016年以「生活方式提案」为理念的 枚方T-SITE开始营业, 它是日本最大的茑屋书店, 也是关西地区网红打卡地, 更是被市民称为「每天都想去的百货店」。 ▼ 「T-SITE」已经成为枚方市民的一种生活方式 ![]() ![]() 02 TOD引领城市拓展 优化城市格局,释放土地价值 ▼ 六本木山TOD ![]() TOD不仅可以实现自身的收益平衡, 还是城市有效提升老城影响力, 拓展尚未开发区域的 一种规模化城市运营策略, 下文将通过「都市再造」的东京六本木山, 以及东京都市圈柏叶新城TOD两个案例分别说明。 ①.六本木山——从大杂院到国际范 六本木站位于东京港区, 日比谷线与大江户线在此交汇, 连接着东京新宿、丸之内、品川三大商务区, 串联起JR山手线、南北线、浅草线。 ▼ 六本木山位于东京三大商务区之间 ![]() 六本木区域还聚集着40多个外国使馆, 理应是东京具有国际性属性, 具有商务范的地区, 但在上世纪末,这里是著名的「大杂院」: 大使馆混杂在500户密集排列的旧式木房, 以及学校、医院之间。 ▼ 1997年六本木山区域卫星图 ![]() 1986年,东京港区重新划区完成, 同年,政府启动了「六本木山再开发计划」, 2003年4月, 占地11.6公顷的六本木山正式运营 (前期14年,建设3年), 年均游客量突破4000万, 不仅是日本最成功的站城一体的TOD之一, 也是日本城市更新的代表项目。 ▼ 如今的六本木山区域卫星图 ![]() | 隐身的交通枢纽 | 森大厦株式会社是六本木山开发建设的主体, 在其长达14年的前期土地整理工作中, 主要是与400余位土地所有权人协调利益关系, 其中大部分以土地入股的方式加入这个项目, 以获得土地增值带来的红利, 但这对森大厦株式会社是一个挑战。 于是, 也就有了高密度交通网络 隐于地下的立体化枢纽设计, 从而为区域争取到更多可建设用地。 ▼ 六本木山办公区和消费区地下空间相连,白天办公区停车位不够时可以向消费区的停车场靠拢,晚上停车紧张的消费区也可以往办公区分流,整个六本木山24小时运转 ![]() | 繁华的公园城市 | 六本木山的目标是打造「城市中的城市」, 这座「城市」集合了 来自全球各专业领域的设计机构: KPF(森大厦、君悦酒店、榉树坡综合楼), 捷得事务所(商业设施), C&P设计事务所(住宅区), 槙文彦(朝日电视台及庭院景观)。 ▼ 六本木山功能业态分布示意 ![]() 建成之后的六本木山不仅有办公、住宅, 还有美术馆、剧院、博物馆等文化设施, 其间分布有大量的餐饮和购物场所, 不仅呈现出高楼林立的区域新形象, 还挖掘出更多的公共活动空间。 森大厦聚集了雅虎、乐天、活力门等 众多知名企业总部, 内有酒店、森美术馆、 六本木山TOHO影城、购物中心等设施。 ▼ 仰视森大厦 ![]() 住宅区由4座塔楼组成,拥有793个住宅单位。 半开放式的购物中心——山边 (Hill Side), 充分利用地势变化,打造出错落有致的空间, 将「峡谷」意向与商业空间相融合。 ▼ 购物中心内景 ![]() 六本木山景观设计,被称为「都市森林」, 从地面到建筑屋顶,植被见缝插针分散其中, 即便在高容积率的形态下, 绿地面积为开发前1.5倍,占开发面积20%以上。 ▼ 六本木山茂密的植被 ![]() 六本木山景观地标 是一座带有本土文化风格的园林 ——毛利花园。 它占地4300平方米, 是在毛利藩宅邸遗址中复原的庭园, 成为展现六本木山历史与文化的点睛之笔。 ▼ 代表本土文化的毛利花园 ![]() ![]() 不止如此,在高约45米的综合楼顶, 有一片面积约1300平方米的都市良田 ——稻田空中庭院。 这里可体验不同的四季农业活动, 如插秧、割稻、脱谷、捣年糕等, 市民在都市里就可体验田园生活。 ▼ 稻田空中庭院 ![]() | 市民的文化舞台 | 六本木山提出构建「文化都心」的目标, 区域大型雕塑有19个, 小雕塑作品超过100个, 大量的艺术文化活动与建筑空间紧密结合, 吸引市民参与其中。 ▼ 六本木山最著名雕塑——「Manma」蜘蛛铜像 ![]() 森艺术中心(Mori Arts Center), 位于森大厦的52-54楼, 是东京最「高档」的空中美术馆, 也是东京新文化中心的象征。 ▼ 森艺术中心标志性的窗户,高11米,是日本最大的观景台之一 ![]() ▼ 森艺术中心举办的日本园林艺术展 ![]() 森艺术中心与中城2121美术馆、三得利美术馆, 国立新美术馆联动发展, 构建出「东京艺术金三角」。 ▼ 东京艺术金三角示意 ![]() ▼ 建筑大师黑川紀章设计的国立新美术馆 ![]() ▼ 中城的2121美术馆,由时装设计师三宅一生创建,建筑大师安藤忠雄设计 ![]() 六本木露天广场(Roppongi Hills Arena) 是兼具文化、艺术和商业功能的露天剧场。 广场上举办的活动丰富多彩, 既有高大上的世界运动博览会等, 也有民众喜爱的各类传统祭典, 不仅白天熙熙攘攘,晚上也热闹非凡。 ▼ 处于区域中心的六本木露天广场 ![]() 始于2009年的「六本木艺术之夜」 (以六本木的街道为舞台的艺术节), 以及成为东京国际电影节主会场, 使六本木成为海外游客 感受东京都市文化的必访之地, 六本木山TOD完成了提升区域国际形象的使命。 ▼ 六本木露天广场是举办「六本木艺术之夜」的主要载体 ![]() ▼ 位于六本木山的富士电视台,向市民开放,结合本土的影视IP经常举办影视活动 ![]() ②.柏叶TOD——从一无所有到未来生活 如果说六本木借助TOD解决了旧城区新活力问题, 那么柏叶新城TOD则是需要解决从无到有, 创造全新吸引力的难题。 ▼ 柏叶新城TOD俯瞰 ![]() 占地273公顷的柏叶新城, 是东京东北部(距30公里)的卫星城市, 由三井不动产公司牵头, 联合「官·民·学」 (柏叶政府、民间企业、大学机构) 共同开发, 其开发用地 主要依托首都圈新都市铁道株式会社, 于2000年—2001年在柏市沿线土地整理获得。 新城目标有8个, 如田园都市、创新产业都市、 学园都市、健康长寿都市等等, 希望通过这些目标构建日本未来城市的范本, 吸引更多东京人来居住。 ▼ 柏叶新城规划沙盘(拍摄于柏叶新城展示馆) ![]() 理想很丰满,现实很骨感, 东京周边成熟的明星新城多如牛毛, 例如筑波、多摩、千叶、幕张等等, 柏叶新城既没形象,也没名气,只有理想。 TOD再次登场! 2005年,筑波快线柏叶学院站投入使用, 占地约25公顷的TOD开始建设。 6年的时间, 一座小而美的「未来都市」示范区 呈现在世人面前, 2011年12月柏叶新城被日本内阁府选定为 「综合特区」「环境未来城市」。 ▼ 柏叶新城TOD沙盘(拍摄于柏叶新城展示馆) ![]() | 儿童友好,吸引第一批客群 | 日本少子化现象十分严重, 拥有孩子健康成长的环境 是家长们的共同愿望, 柏叶新城TOD优先建设了众多儿童友好设施, 吸引家庭客群入住。 站前商业「啦啦宝都」( Lalaport) 如同一个有商业功能的儿童乐园, 从室内到室外都是孩子们的畅玩空间。 ▼ 与站点紧密结合的啦啦宝都 ![]() ▼ 啦啦宝都入口处的儿童活动区 ![]() ▼ 啦啦宝都庭院被打造成为儿童户外活动区 ![]() TOD的住区就是「儿童成长综合体」, 在社区内就可完成学习、课外辅导、 体育运动、认识自然等系列教育活动。 ▼ 住区「儿童成长综合体」沙盘(拍摄于市民活动中心) ![]() ▼ 住区内的家庭聚会中心 ![]() ▼ 住区内的儿童活动中心 ![]() ▼ 住区内的家庭农场 ![]() ▼ 住区内的儿童运动场 ![]() | 生态可见,传播「新城」品牌 | 新城建设使用了太阳能、风能设备, 以及地下水、雨水等可再生技术, 但这些都是隐性工程。 新城为了使生态可被感知, 在「啦啦宝都」屋顶建有农场, 而生态超配套 ——柏叶橡树园(农业主题公园), 使市民不仅可以回归田园生活, 还会收获亲手种植的健康食材。 紧邻TOD的千叶大学植物工厂 (三井不动产与千叶大学合作), 则是东京市民体验农业科技的乐园。 ▼ TOD一侧的千叶大学植物工厂 ![]() 有了人气,有了名气柏叶新城的发展步入正轨, 8大目标正在逐步实现。 2013年获得日本城市规划家协会的优秀设计奖, 成为大东京周边为数不多人口上升的新城之一。 03 TOD重塑城市影响力 从局部到区域 ▼ 大阪站TOD ![]() 大阪站, 是日本关西地区最重要的交通枢纽, 7条铁路线在此汇集,从大阪站出发, 1小时即可到达京都、神户、奈良等 关西地区重要城市, 2015年,它以日均43万的乘车人数, 成为全日本排名第四的热门TOD。 ▼ 大阪站 ![]() ①.再造城市中心 大阪站的地位上升, 离不开关西地区经济再生战略的推动: 城市多个区域被划为「都市再生特別地区」, 被誉为大阪最后黄金地段的大阪站北区, 不仅进入再生特別地区名单, 还被列入「特定都市再生紧急整备地域」, 以提升整个关西地区的国际竞争力。 ▼ 大阪最后黄金地段——站北区(2001年卫星图) ![]() 2011年,大阪站升级项目 ——「车站城市」完工。 2013年,大阪站北区TOD一期 ——Grand Front Osaka (约56万平方米)投入使用, 它采用PPP公私合营模式, 由都市再生机构(政府委托的独立法人)、 阪急电铁、三菱房地产、 住友商事株式会社等20多家企业参与。 ▼ TOD一期包含4栋塔楼(办公、住宅)和8层商业裙房 ![]() 大阪站与Grand Front Osaka之间, 由二层连廊以及地下商业空间连接。 ▼ 连接两者的地下商业以及连廊 ![]() 连廊、站前广场的空间联系, 使两者成为一个整体, 且形成了不同人流之间的「专属通道」。 ▼ 不同人流的通道 ![]() ▼ 连廊以服务办公人群为主 ![]() ▼ 一般大众通过与广场连接的大台阶出站 ![]() Grand Front Osaka开业一个月, 吸引700万人次前来, 运营一年,共吸引5300万人次。 再造的城市中心不再只是停留在形象上, 更在功能上获得市民一致认可。 ▼ 活动多样,热闹非凡的站前广场 ![]() ![]() | 城市活力轴线 | 大阪站「超大号」的TOD, 还是城市公共活动中心,文化展示中心。 由站前广场和新北大楼 构建了城市文化活动轴线, 轴线不是只存在于图纸上的「酷设计」, 星罗棋布的公共活动空间,体现文化的景观, 共同构建了实至名归的城市活力广场。 ▼ 城市文化活动轴线示意 ![]() 建筑大师安藤忠雄, 以「水绿之都」为概念完成了公共空间设计。 绿色空间由地面的梅北广场 与散落在建筑屋顶的屋顶花园组成, 梅北广场主要承担规模性的公共活动职能, 屋顶则为上班人群及购物人群提供休憩场所, 相对的独立性降低彼此间的干扰。 ▼ 散落在建筑屋顶的屋顶花园 ![]() ▼ 广场周围的榉树街道与休憩空间结合,把人留在树阵下带入店铺中 ![]() 大阪曾经被称为「水之城」(明治时代), 安藤忠雄通过「水之都」主题 在城市门户注入文化。 ▼ 梅北广场「水之都」景观 ![]() ▼ 广场地标——梅北之舟 ![]() 梅北广场既有绵延的地面水系, 也有层层跌落的动态瀑布, ▼ 随着阶梯设计涓涓流下的「瀑布」 ![]() 一静一动的水形态讲述着「水之都」的故事, 也就有了多样的水主题活动空间。 ▼ 水系分割出丰富的空间,成为各类社会团体的活动场地 ![]() ![]() ![]() ②.打造知识之都 大阪是关西地区的科技中心, 1小时交通圈内分布着 众多科研能力很强的高校、机构及企业, 因此,大阪素有「国际工商业之都」、 「科学文化艺术技术中心」的美誉。 大阪站TOD目标是成为关西 ——知识之都(Knowledge Capital), 从而提升区域的国际竞争力。 《发挥北梅田所具备的巨大潜力,以最尖端最有潜力的知识(人才、信息、技术和知识)为资源,围绕对未来生活的提案、体验和学习这一主题,通过人、物和信息界面,努力成为能够创造全新知识的「创造未来生活的信息收发据点」。》 —— 节选自知识之都推进报告 知识之都的建设分为两期, 一期位于TOD的Grand Front北馆, 以机器人、IT产业为核心, 未来的二期以环保相关产业为主。 ▼ 知识之都一期室内 ![]() 知识之都一期,由12家开发商联合组织经营, 面积为8.8万平方米, 除了商业、办公,还引入诸多体验型新型业态, 打造出「大型的知识娱乐空间」。 ▼ 知识之都一期功能构成 ![]() 这里对大众来说, 是一个接触和体验尖端技术的「科技展厅」; ▼ 设置有趣的、互动的科技项目,鼓励市民互动体验 ![]() ![]() ![]() 对专业学者、研究者来说, 是一个最新科学技术、产品发明的 展示和交流场所, 两者的结合, 构成了「产、学、研、展、商」的科技综合体。 ▼ 形成具备商务和观光功能的科技门户据点 ![]() ▼ 针对大学、科研机构举办的「永不落幕」新科研成果展 ![]() ▼ 乐敦药业旗下的Smart Camp旬谷旬菜食补餐厅 ![]() 未来的知识之都二期, 强调知识产业与环保的结合, 借TOD的经济、区位优势, 推动大阪站成为世界领先的 「环境技术」示范区。 从垂直的站城一体,到拓展城市区域能级, 再到引领大区域发展, 日本TOD开发已不只是实现自身的可持续运营, 而是通过轨道物业规划和城市规划、 土地规划的联动真正融入城市发展, 成为一把城市运营的利器。 ![]() 1/6图片工作室出品 推荐阅读 商务合作 | 转载开白 请添加微信:Moli198891 【版权声明】本平台及其中全部作品的著作权及其他相关合法权益归华高莱斯国际地产顾问(北京)有限公司(以下简称华高莱斯)所有,未经华高莱斯书面许可,任何单位和个人不得以摘抄、改编、翻译、注释、复制、发行、广播、汇编、通过信息网络向公众传播等方式使用其中全部或部分内容,否则,将可能承担相应的行政、民事甚至刑事责任。华高莱斯将通过一切法律途径维护自身的合法权益。 原标题:《TOD的秘密,走进日本一次看个够!》 阅读原文 |
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