从今年密集的政策看，无论是中央经济工作会议，还是人民银行、银保监会，都对房地产市场有了新的明确的表示，这无疑对恢复市场的信心，对恢复房地产市场的发展非常有利。

在诸多政策利好带动下，尤其3月2023年房地产“锡十条”的发布：《关于进一步促进房地产市场健康发展若干措施的通知》，提出十条精准支持刚性和改善性住房需求的新措施。其中，重点包括优化住房限购范围、下调首套房贷利率至3.8%、推进“房票”购房等。

在多重楼市政策利好的刺激下，2023年一季度无锡新房成交量价实现双双同比上涨，市场信心和预期持续恢复。疫情、春节期间积压的购房需求在楼市“小阳春”时节得到集中释放，尤其是改善住房需求。在销售回暖和融资能力增强的综合影响下，部分房企恢复一定拿地能力。

02

土地市场

无锡土拍规则：2023年无锡第一批商品住宅用地于4月21日成交；二批次5月23日成交；三批次5月29日成交；四批次7月10日正式公告，将于8月9日竞拍。

市区土地分析： 2023年上半年，无锡共计出让三批次涉宅用地，共成交19宗地块（梁溪6宗、经开4宗、滨湖2宗、新吴2宗、锡山3宗、惠山2宗），占地面积69.89万㎡，总建面积128.01万㎡，成交总价169.94亿元；除去3宗定销房地块，共成交16宗地块（梁溪3宗、经开4宗、滨湖2宗、新吴2宗、锡山3宗、惠山2宗），占地面积59.92万㎡，总建面积97.97万㎡，成交总价140.13亿元,，平均成交楼面价14304元/㎡。

2023年锡经告字[2023]5号公告成交情况：6月29日，无锡三批次共8宗地块完成出让，总面积30.94万㎡，总建筑面积63.84万㎡，总起价75.74亿。涉及经开区2宗、梁溪区3宗、锡山区2宗、惠山区1宗、滨湖区1宗。除去2宗定销商品房用地，共6宗，总出让面积23.76万㎡，总建筑面积40.77万㎡，总起价53.3亿。最终以1宗溢价、7宗底价成交，揽金77.24亿，成交楼面均价12100元/㎡，平均溢价率1.98%。

2023年第三批次成交特点解析：

1.热度有所回升，联合拿地已成趋势：

从土拍结果来看，7宗宅地底价成交，1宗宅地溢价成交，揽金77.24亿，成交楼面均价12100元/㎡，平均溢价率1.98%，无锡土地市场新增5宗“万元地”，整体平稳。

从拿地房企来看，央企获地1宗（12.5%），地方政府获地2宗（25%），民企获地5宗（62.5%）；除了地方国资外，也出现了更多民企身影，中信泰富、江西春风、绿地香港、蓝城成功补仓。

值得注意的是，今年以来，无锡土地市场绝大多数开发商都选择联合拿地，共同投资，股权转让，共担风险。本轮竞拍亦是如此，如绿地香港等联合体竞得的光电园二期C地块，润锡置业等联合体竞得的华夏北路与春联路交叉口东南侧地块，蓝城等联合体竞得的天锦路与凤宾路交叉口西南侧地块……后期蓝城、绿地香港或将以“小股操盘+代建+合作”的方式参与建设。对于民营企业来讲，与国投的合作也是当下最优的选择，未来的房地产市场，合作才能共赢。

2. 优质核心地块，房企愿意买账：

本场土拍最大的热门经开区五湖大道与梁东路交叉口东北侧地块吸睛无数，历时75分钟，万科、中海、中信泰富3家房企争夺，竞争激烈，共计竞价31轮，溢价率11.25%，被中信泰富高调拿下，成交楼面价20581元/㎡。作为经开区大剧院板块为数不多的潜在供应，具有较强的稀缺性，适宜打造高端改善业态。

近年来，央企中信泰富积极布局无锡，2021年，以24.17亿元竞得无锡光电园会地块，中信泰富·锦辰项目。同年，以19500元/㎡楼面价拿下滨湖区和玺南地块，玖著项目，在无锡核心区叠墅市场接上空档，接连热销取得月度销售榜首冠军，此次强势布局经开区大剧院板块，值得期待。

2023上半年土地市场解析：

1、 从出让趋势来看：第三批次的出让量最高，且包含优质地块多，直接体现在溢价率。从拿地企业属性来看，优质地块占比高吸引民企的比重也同比增高，说明在当前形势下，增加优质地块供应，有利于提升民企与外来企业的拿地信心。

2、 从区域成交情况来看，成交楼面均价：经开区当仁不让的价值高地，其次老城区梁溪区也直追其上；成交量方面：经开区成交体量最大，共成交4幅地块，成交建筑面积37.47万㎡。

3、 从成交房企来看：2023上半年成交涉宅用地中，有近一半数量地块由民企+国资平台联合竞得，成为当前拿地的中坚主力。另外，部分国央企以全资拿地的模式继续深耕无锡，如：建发、华侨城、中信泰富。相较于2022年国资平台获取数量占主导地位的局面，从2023年上半年的成交情况，不难看出无锡土地市场关注热度有所提升，吸引有实力的房企。

半年度土地市场亮点：

1、优化集中供地制度

无锡2023年自然资源部出台了《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》，取消了全年供地次数限制，建立拟出让地块清单公布制度。2023年无锡土地出让频率提高，每次出让体量有所减少。

2、热度有所回升，联合拿地已成趋势

2023年无锡土地市场民企+国资平台联合拿地比重大幅提升。相较于2022年国资平台拿地占主导地位，无锡土地市场关注热度有所回升。共同投资，股权转让，共担风险，对于民营企业来讲，与国投的合作也是当下最优的选择，未来的房地产市场，合作才能共赢。

3、市场分化明显

2023年宅地供应主力进一步向核心区倾斜，上半年产生竞价的地块位于经开区大剧院板块，该板块已经有多年未有新项目供应，面临板块空缺，且经开区配套及房价支撑度高，故吸引了三家房企多轮竞价。其余几块全资拿地房企，也选择核心区域，周边外围及乡镇，受到流速和价格支撑度局限，仅由国资平台获取。

4、小而精地块供应占比升高

2023上半年，供应宅地体量5万㎡以下地块占到总数量的50%（2022年15%），而10万㎡以下地块占到总数量的88% （2022年52%），在如今的市场行情下，小而精体量的地块占绝对主力。对于跨周期资金沉淀高的大地块，房企关注度降低。

附表：

县市土地分析： 2023上半年江阴成交1宗商品住宅用地，位于澄江板块；宜兴上半年成交3宗商品住宅用地，位于宜城板块、丁蜀板块。上半年江阴宜兴均控制土地出让节奏，仅供应极少量主城区优质地块，故成交均价受到明显带动。值得一提的是，宜兴的宜城新庄板块地块由久违露面的苏宁环球获取。

无锡大市房地差：滨湖区＞梁溪区＞经开区＞ 锡山区＞宜兴市＞新吴区＞惠山区＞江阴市。

03

3

市区住宅市场

市区供求量价：2023年6月，无锡市区商品住宅供应23.97万㎡，成交20.49万㎡，成交均价23424元/㎡。2023上半年，无锡市区商品住宅供应122万㎡，成交158万㎡，成交均价23442元/㎡。进入2023年以来，2月、3月积压需求持续冲量消耗，进入4月的楼市供求开始缩量，5月小长假虽房企积极促销，但楼市增长放缓，成交表现平淡。6月半年度冲刺促销效果不及预期，备案成交量连续3个月下滑。

库存：2023年6月底，近一年商品住宅月均流速26.37万㎡/月，无锡市区狭义库存516万㎡，去化周期19.6个月；近期市场随着多个新项目供应入市，狭义库存增加影响去化周期波动。广义库存受本月2023年三批次土地成交，有所增加。

备注：

狭义存量：指已领取预售证但未销售的建筑面积；

广义存量：指狭义存量+已动工但未领取预售证的建筑面积+已成交土地但未动工的建筑面积

去化周期=存量/近一年商品住宅的流速

成交结构：2023年6月，无锡商品房成交的主力为120-144㎡、200-300万元。

项目排行榜：从单盘来看，2023上半年中信泰富·玖著备案17.33亿元、4.99万㎡延续占据金额面积双榜冠军。TOP10项目中，本月经开区，金额榜占据3席，面积榜占据4席；其余刚需项目占比5成。

房企排行榜：2023上半年无锡市区房企商品住宅权益销售金额榜单中TOP3门槛突破17.63亿元，Top10门槛突破10.00亿元。其中，建发房产凭借建发静学和鸣、上院等项目的热销，位居无锡市区房企权益金额榜榜首、全口径金额榜亚军；万科地产凭借万科梅里上城、万科四季都会、万科青藤公园等多项目的热销，位居放弃权益口径金额榜第二位。

无锡各区住宅市场分析，详见完整报告。

04

县市住宅市场

江阴新房市场分析

江阴新房市场住宅供求量价

2023上半年江阴商品住宅供应25.56万㎡，成交量46.35万㎡，成交均价15703元/㎡ 。上半年澄江街道、云亭街道为主力成交区域。

江阴项目排行榜

江阴主城区项目为2023上半年成交排行榜主力，澄江街道占据7席。华润置地江湾城以6.68亿元、3.56万㎡夺得江阴上半年成交金额、面积双榜冠军。

宜兴新房市场分析

宜兴新房市场供求量价

2023上半年，宜兴住宅商品住宅供应25.60万㎡，成交21.38万㎡，成交均价16112元/㎡。

宜兴项目排行榜

宜城板块项目为2023上半年成交排行榜上的主力军，共有4个项目上榜。大有秋一期·竺山、宜兴和玺分别占据成交金额榜第一，第二位。

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部分新房来源：综合整理

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