数据来源合富研究院

具体来看，2022年中心区主力项目价格约5-8万/㎡，景观豪宅则去到11-13万/㎡，基本与去年持平，个别热点盘价格上涨3%-8%。

而近郊的黄埔与番禺，2022年主力项目价格为3.5-4.5万/㎡，相比2021年的2.8-3.5万/㎡，每平涨了约7000-10000元，个别热点盘涨幅5%-10%。

图片来源合富研究院

远郊区域就没这么乐观了。

2021年下半年开始，随着房企资金链紧张导致的对楼市担忧以及政策的收紧，抗跌能力稍弱的外围区域，楼盘出现了让利。

这种让利降价趋势一直延续到2022年，并且在去年有继续扩大，包括降价幅度以及降价范围的扩大。

从时间上来看，2021年，降价范围大多还是集中在增城、从化，降价幅度也在5%以内。但来到2022年，范围不仅扩大到了南沙、花都等区，降价的幅度也上升到以5%-10%为主，甚至包括一些热门抗跌的板块如新塘、横沥岛尖、南沙湾也在降。

数据显示，2022年，从化、增城和花都，降价项目占比超过半数，南沙也去到四成以上，连近郊的番禺，也有三成多的项目在降价。

数据来源合富研究院

具体来看，远郊区域主力项目2022年价格约1.5-2.5万/㎡，相比2021年的2.2-2.5万/㎡，入市门槛低了7000元/㎡，增城部分楼盘降价有20%以上。

2022年的数据并不意外。

我们都知道，去年，不仅是广州，包括整个房地产市场都是非常难熬的一年。

外有疫情反复、防控升级导致的经济动力不足，收入预期下降，消费欲望降低。内有行业债务风险，楼盘开工率下降，烂尾风险加大，楼市信心受挫。

好在是，这一切快要结束了。疫情割出来的经济伤疤开始在治疗，楼市的伤疤也在去年一系列的利好政策下慢慢愈合。

值得留意的是，去年消费欲望降低了，但需求一直在。

据央行发布的《2022年金融统计数据报告》，去年全年人民币存款增加26.26万亿，其中住户存款增加17.84万亿。

这是什么概念？

2019-2021年，住户存款增量还在10万亿左右，2022年猛增到17.84万亿，多增7.84万亿。这个增量，比广佛深三市2021年的GDP总量还多，相当于浙江全省一年的GDP总量。

而2022年住户的长期贷款增量（一般指房贷）仅2.75万亿，相比2020-2021年少一半多，回落到了2015年之前的水平。

存款和贷款增量直接走向了两个极端。

大家不是没钱，而是不敢花钱了。

2023年，楼市能否回温的关键在于：经济的复苏与楼市信心的恢复。

经济与楼市相辅相成，经济复苏带动市场预期，预期回升助力楼市信心恢复。而楼市回温，又会反哺经济上涨。

经济能否复苏有待时间答复，但经济活动的复苏，已经有明显的趋势。

还有一个影响房价不可忽视的变动因素，就是政策。

由于2022年广州在政策松绑上没有太多实质性的动作，这个楼市“杀手锏”很有可能会在今年放出。而今年的经济大环境，也给了政策出台的合适时机。

2023年楼市，也会有不一样的表现。

今年的房价会如何走？

中心城区房价是否会上升？外围区域能否止跌？

合富研究院的两张图，透露了趋势。

先来看中心区。

从历史周期来看，2018-2020年间，在广州限购加码叠加中美贸易战加剧的后续影响下，2018年9月到2019年3月，中心区房价有了明显的下调过程，这个过程持续6个月。

此后，在制约条件弱化以及政策放宽的条件下，房价逐渐回升。一直到去年6月，均保持着上涨的态势。

图片来源合富研究院

值得留意的是，去年6月，在经济下行、行业风险以及疫情三个因素的影响下，中心区房价又开启了回调过程，这个周期截止到目前已历时6个月。

如果按照此前的周期规律，今年将逐渐复苏。

对于2023年的房价，合富研究院预判，中心区资产周期一般会先于近郊启动，预计上半年就会进入复苏阶段。

这也意味着，中心区楼市将在上半年就会回暖。

近郊则会滞后6到8个月。

再看远郊的房价走势。

2018到2022年，远郊经历了两个几个回调的周期，且周期较长，约24个月，只在2020年下半年到2021年上半年短暂回升。

从远郊代表的重点板块新塘和教育城的价格走势来看，2018年下半年开始的这一波价格下降，回调18个月，筑底6个月，历经两年时间。有三到四成的项目降价，降价幅度在20%-35%之间。

直到2020年下半年，价格才有回升的趋势。

图片来源合富研究院

但这个趋势并未保持多久，在政策收紧之后的2021年下半年，又开始了下降的趋势。

降价范围扩大到五成楼盘，降价幅度25%-35%，历时14个月。

这个周期，远比中心区要长。

去年，远郊市场价格降幅有逐月趋缓的走势，市场底部开始出现，但高量的库存仍然制约着市场向杨。

2023年，据合富研究院预测，远郊市场底部还在。但是由于制约因素对市场的干扰减少，价格降势将逐渐趋缓。

这也意味着，留给大家抄底的时间不多了。返回搜狐，查看更多