“史诗级”救市来了,苏州购房者该如何看待本轮政策变化? |
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用微信扫码二维码 分享至好友和朋友圈 写在正文之前:因微信公号改版,请将我们设置星标,以防失联。 上个周末,除了有一线城市传出售楼处火爆之外,还传出了某房产交易平台因为搜索量过大多次系统崩溃的消息。 这一切,都是因为“5·17新政”的出台。 5月17日,传了很久的“史诗级”救市政策终于落地。信贷端的历史性大宽松叠加政府收储,毋庸置疑,这次的政策对房地产市场将产生极为深刻的影响。 对于苏州购房者而言,该如何看待本轮房地产政策的重大变化呢? 首付、利率双双迎来历史新低 对于大部分购房者而言,5月17日的政策最大的关注点肯定是降利率、降首付。 央行连发三文,这对于房地产而言确实是大招。 我们来回顾一下这三条内容: 第一,首付比例创下了历史新低。 首套房不低于15%,二套房不低于30%。而上一次去库存期间,央行也只是允许非限购区域调整至两成。 当然,肯定有人会提出这样的疑问:首付比例降低,对于购房者而言,只是意味着上车门槛降低,加大杠杆的同时成本也在增加,不是么? 确实是这样没错,所以必须同步降低房贷利率! 第二,房贷利率已经进入历史性低点。 本轮政策取消了首套住房和二套住房商业性个人贷款利率政策下限。 “取消下限”是什么意思呢?就是取消央行规定的各城市房贷利率最低值。 按照此前的规定,首套房贷利率下限是LPR-20BP(房价同环比三个月持续下跌的城市可降低下限或取消下限),二套房贷利率的下限是LPR+20BP。 下限取消后,也就意味着各城市商业银行可自主设定利率,各城市利率水平肯定会迎来新一轮调整。当前有城市个别银行首套房贷利率已经执行3.1%,相信像苏州这样还执行3.75%的城市很快也会迎来实际性下降。 除了首套之外,此前被二套利率下限“误伤”的二套改善需求也将迎来重大利好。二套利率下限取消,意味着二套也将同享低利率,这也是史无前例的利好。 首付比例+利率同步下调,这才能实现买房成本的实际性下降。 至于各个城市到底能降多少,那可能还要等等看,看政策如何发酵。 第三,公积金利率降至“2”字头。 下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。5年以下(含5年)和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%,5年以下(含5年)和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。 这也是历史性低位。 值得注意的是,分析师认为公积金政策利率调整,一方面确实是为了降低公积金购房成本,另一方面也是为了商业利率实际性下调“让道”。 虽然说商贷利率取消了下限,但一下子降到2字头的可能性不高,也不太可能跟公积金利率倒挂。结合公积金利率执行标准,分析师认为与公积金利率逐步接近应该就是商业贷款利率的底线。 毫无疑问,经过本轮调整,当前的信贷环境已经来到了中国房地产发展史上最宽松的时刻。 对于苏州而言,这轮政策的关键发力点就在于降低商业贷款利率,毕竟苏州在这之前是全江苏房贷利率最高的城市。 如果能够有大幅度下降,无论是刚需还是改善都会受益,政策作用会较为明显。 政府收储旨在调整供求结构 除了信贷政策之外,5月17日新政的另外一个重要措施就是“政府回购”。 一方面,中国人民银行表示,将设立3000亿元保障性住房再贷款,鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则,支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房,用作配售型或配租型保障性住房,预计将带动银行贷款5000亿元。 另一方面,自然资源部表示,支持地方政府以合理价格收回企业无力继续开发的闲置土地,或者收购司法以及破产拍卖中流拍的土地。这些土地收回、收购以后,用于建设保障性住房,还可以用于建设公共配套服务设施,改善周边住宅配套条件等。 很明显,这两项是官方推动房地产供求关系结构性调整,从而推动房地产市场平稳发展,构建房地产发展新模式的重要举措。 我们看到很多自媒体把这两项举措的重点放在“回购”这两个字上面。 得出的结论基本如下:回购商品房和闲置土地,无非就是为了去库存。但3000亿元的再贷款资金,首先是否足够去库存,其次债务由谁承担。按照这个逻辑延展下去,这个举措所能带来的效果或许难言乐观。 但实际上,分析师认为在这两项举措中,我们要看到的一个重要关键词应该是保障性住房。 无论是回购商品房还是回收土地,都是用于配售、配租或者配建保障性住房。 而加快保障房供给,是构建房地产发展新模式的重要抓手。 房地产不同发展阶段,会伴随不同的核心矛盾,对应不同的住房供应体系。 而当前房地产发展的核心问题,不是需求不足的问题,而是需求和供应不匹配的问题。通过收储实现保障性住房供给增加,包括配售型保障房和配租型保障房,叠加增加城区改善型住房的供应,真正意义上进行房地产供给侧改革,才是上述两项政策的真正目的。 理清了这个思路,对于购房者而言也是有重大参考性意义的。 那就是,房地产供求结构的调整正在发生。 未来,无论是租赁住房还是配售型保障房的增加,对于诸多非优质住房资产而言都会带来较大的市场冲击。 当前对于很多购房者来说,向上置换的必要性已经越来越强。 只有手握比别人好的房子,才能真正走出这轮资产焦虑。 苏州购房者该出手买房了吗? 宏观政策已经迎来了历史性时刻,接下来就看苏州如何接招了。 实际上,早在5月17日之前,分析师就说过,苏州房地产政策也依然还有新一轮宽松空间。 大家都知道,当前除了是房地产市场的低迷期,也是房地产前所未有的大分化时代。 在“因城施策”的前提下,各城市房地产政策也大不相同。 4月以来,杭州、武汉、南京等各个城市都相继调整了房地产政策。苏州虽然在去年也进行了一轮房地产政策调整,但结合当前的市场环境来看,政策托底的力度仍需加强。 结合5·17新政,我们相信苏州肯定会很快跟进新一轮政策,且力度不会小。 对于切实有需求的购房者而言,分析师认为,一旦苏州有新一轮政策跟进,对大家来说,就是一个好的机会性节点。 短期来看,对于购房者而言,当前的市场环境、政策环境史无前例的友好。叠加今年以来,苏州住房去化压力增大,房价让利空间增强。量在价先,即便新政利好释放,卖家也想在这个阶段促成成交,肯定还是会继续给出价格让利。 中长期来看,本轮新政对于苏州这样的高能级城市更具利好因素,未来市场集中化会更强,以不好的地段换好的地段,以不好的房子换更好的房子,将是住房消费的主要场景,苏州也依然会是全国住房消费活跃度较高的一个城市。 当然,需要提醒大家的是,即便政策利好释放,加杠杆购房依然要量力而行。 毕竟,杠杆利率不是永远不变的,房价也依然在波动,买房是为了安居乐业,一定不要过度负债。 我们一直强调这样一句话:楼市不起,政策不止。 可以确定的是,政策对于房地产市场的扶持,肯定会持续到市场平稳为止。 但我们必须承认的一点是,房地产发展的底层逻辑已经在发生变化。 未来的房地产市场,将表现为商品房更多面向改善及以上,保障房为中低收入家庭兜底。 在这个过程中,认清底层逻辑的变化,清楚自己为了什么而买房,对于购房者来说才是关键。 引用数据及观点请注明来源:克而瑞苏州房产测评(cricfjsz) 免责说明:文章中所有观点和数据均为独立见解,仅供参考,克而瑞不对引用文章内容和数据及其所引发的任何直接或间接损失承担责任,且就文章相关内容享有全部的解释权。 ▍往期回顾 C R I C · S U Z H O U 特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。 Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services. /阅读下一篇/ 返回网易首页 下载网易新闻客户端 |
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