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任泽平谈股市：经济增长带来怎样的的收入效应？

不同经济体本币房价长期走势差异可以解释为四个方面：经济增长带来的收入效应、人口总量与结构变动引起的人口效应、货币供应带来的货币幻觉、住房制度影响的供求格局。房地产兼具消费品属性(居住需求，包括刚需和改善性需求)和金融属性(投资投机需求，并可以加杠杆)，因而房价不仅取决于供需(人口及居民收入、土地供给)，还与货币供应密切相关。从全球房地产市场运行经验看，在无战争、瘟疫、自然灾害、经济金融危机等冲击的情况下，一国房价随着经济发展而长期上涨。1970-2017年，23个经济体本币房价年均增速、本币名义GDP增速分别为6.5%、7.8%，二者较为接近、且相关系数为0.71；如剔除韩国，22个经济体的相关系数为0.8；如剔除韩国、泰国，相关系数达0.85。名义GDP可分解为人均不变价GDP、人口、GDP平减指数，加上影响供求格局的住房制度，四因素可较好地解释不同经济体房价长期走势差异。

不变价GDP增长反映剔除价格后的真实经济增长，人均本币不变价GDP增长意味着居民实际购买力提高、增加房产需求。1970-2017年23个经济体本币不变价年均增长的平均数为3%、中位数为2.5%，人均本币不变价年均增速的平均数为2.2%、1.8%(部分经济体数据计算从有房价数据时开始，瑞士从1980年开始)。其中，韩国人均本币不变价GDP年均增长高达5.6%，爱尔兰、中国香港、马来西亚、泰国年均增长均在3%以上，其他经济体多在2%以下，南非仅有0.5%。