曾几何时，临深片区还是东莞楼市成交最火热、价格涨幅最快的区域。

常住人口多达1760万的深圳，商品房供应仅约200万套。许多“有钱无房”的深圳购房者被迫外溢到周边东莞、惠州等临近深圳的区域，过上了跨城通勤的生活。

东南临深片区因其独特的地理位置，成为了深圳刚需外溢东莞的首站，片区内超八成的购房者来自深圳。需求大量涌入，推动了房价的飞速上涨。楼市火爆的2015年，东莞的整体房价还没“破万”，临深片区的最高房价已经突破2万元/㎡。

但随着东莞限购政策的升级、临深房价差异缩小，深圳客逐渐退出东莞市场，临深片区房价停涨、库存积压。

2022年，楼市正在回暖，临深片区还有机会吗？

凤岗有盘直降4600元/㎡，仍去化艰难

临深探盘第一站，乐居君来到了位于益田大运城邦旁的世城悦湖花园，距离深圳龙岗约500米，号称“临深第一站”。项目紧邻官井头水库，享一线湖景资源。

世城悦湖花园于去年9月30日首开，共推出372套房源，整体备案均价为37180-39088元/㎡，成交31套，去化率仅有8%。

据现场销售介绍，项目目前在售5、6、7号楼建面约89-131㎡高层洋房住宅，整体毛坯均价约32500元/㎡，剩余货量都还比较充足。

虽然与深圳仅一路之隔，但购房的客户还是以凤岗本地客为主，约占61%，其中很大一部分为周边旧改的拆迁户，深圳客户不足三成。

乐居君现场算了两套刚需户型的价格，都是位于5号楼的中低楼层。其中，建面约89㎡三房一卫，折后总价约265万元，均价约29786元/㎡，三成首付大约是80万元；建面约103㎡三房两卫，折后总价约324万元，均价约31667元/㎡。

世城悦湖花园备案价部分截图

而根据东莞市住建局官方公布的世城悦湖花园首批房源备案价，同样的两套房源，均价为3.4-3.5万元/㎡，对比之前下降了约4600元/㎡。

对于乐居君提出的“深圳客户有名额，但是受限购政策影响无法购买”这种情况，销售表示不用担心。深圳客户可以先草签购房合同，并在东莞购买社保，满一年后再正式签约。

另外一个位于凤岗雁田的80万方大盘三正鹏程上花园，也在价格上做了微调。项目地处凤岗天安数码城和京东智谷两大产业园之间，未来人口潜力较大。项目分三期开发，总户数达1491户，内部配套有公立幼儿园、小学、体育公园等设施。

天安数码城实景图

三正鹏程上花园在售1-7栋建面约88-239㎡三至五房，带精装交楼。建面约88㎡三房两卫户型，中低楼层总价约289.6万元，折合均价约3.27万元/㎡。现场销售透露，这个价格不是底价，还有下探的空间。

不可否认，莞深深度融城的趋势还在继续，深圳外溢的趋势不变，临深片区仍然会受到外溢客群的辐射。同时随着赣深高铁的开通、地铁1号线支线的规划等交通利好加持，临深片区的楼市仍有较大的发展潜力和空间。

但由于前期房价上涨过快，现阶段临深片区的房价最高卖到4.4万元/㎡，几乎比肩深圳龙岗、观澜等区域。对于深圳的刚需客户来说，临深片区的一手新房在价格上没有什么优势，与其买临深片区，不如咬咬牙买回深圳。而投资客方面，随着限购政策的收紧，市场逐渐回归理性，预计临深片区这阵“降价潮”还将延续。

多个新盘蓄势待发，区域竞争激烈

2021年下半年以来，临深片区涌现出了多个新盘，其中不乏旧改和高价地项目。今年，塘厦、凤岗两镇仍有多个全新项目排队入市，区域内部竞争愈发激烈。

鸿荣源熙园山院：项目毗邻规划中的大运深港国际科教城，占地约7.3万㎡，总建面约29万㎡，共规划建设27栋住宅，户型涵盖建面约83-127㎡洋房以及约268-446㎡联排别墅。该项目地块于2020年8月由鸿荣源集团竞得，楼面价高达25871元/㎡，去年5月已经开放了城市展厅，现在处于蓄客阶段。

怡好相伴里：怡好相伴里位于东深路与玉泉路交汇处，临近凤深大道。往南可直达凤岗镇中心，享大型商圈、医疗、教育等配套，往北可直达约13万㎡南门山森林公园。项目总建面约21万㎡，主力户型为建面约73-120㎡二至四房。目前项目整体工程已经封顶，营销中心也已经开放，但仍处于待售状态。

前湾府、桂湾府：2020年6月，深圳前海控股夺得塘厦大坪村两块相邻的宅地，剔除配建后，楼面价约2.45万元/㎡，备案名为“前湾府”、“桂湾府”，预计最快今年上半年入市。项目位于塘厦科苑城片区，目前周边主要以厂房和民宅为主，城市面貌一般，未来会开发公园、中学、医院等配套。