建立制度化、长期化首套房贷款利率动态调整机制，表明监管继续呵护地产需求端回暖的态度。房价成为利率政策制定的重要因素，稳房价成为稳经济的重要组成部分，接下来促进房地产市场发展的主要动力是刺激居民需求，而不是一味靠房企在供给端加杠杆投资拉动。

方斐/文

1月5日，央行网站发布《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。该政策是对2022年9月央行、银保监会发布关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》的规范化，有助于稳定市场预期、节约刚需购房成本，提振购房需求。首套房贷利率动态调整机制的确立，使得贷款定价动态盯住房价变化。

因此，此次政策实际上就是对2022年9月政策的延续，将期限从2022年底进一步延伸至2023年，也表明2023年降房贷、允许部分城市突破利率下限等操作将进一步常态化。此外，此次政策还说明了对评估期内不再满足条件的城市要恢复利率下限，体现了利率调整的动态化，更有利于支持城市政府“因城施策”，用足用好政策工具箱。

自2019年LPR改革以来，首套房贷利率下限已迎来四次调整：一是2019年8月，利率下限为对应期限LPR；二是2022年5月，调降为对应期限LPR-20BP；三是2022年9月，对于2022年6-8月新建商品住宅销售价格同比、环比均下降的城市，阶段性放开贷款利率下限（截至2022年年底）；四是2023年1月，建立长效调整机制，对于连续3个月新建商品住宅销售价格同比、环比均下降的城市，阶段性放开贷款利率下限。因此，此次房贷动态调整机制可以理解为9月政策内容的延续，并突破了时间限制，表明政策的连续性和稳定性。

需求端政策刺激发力

2022年以来，5年期LPR经历3次下调，累计降幅达35BP。2022年12月，贝壳研究院103城首套主流利率较上年大幅下降155BP至4.09%；根据据中指研究院监测数据，已有包括天津、石家庄等地在内近30城房贷利率降至4%以下，部分城市实际执行LPR-50BP首套按揭贷款利率。由此可见，LPR对按揭贷款实际执行利率的约束已逐渐趋弱。

在房地产需求尚待回暖和“因城施策”的背景下，随着首套房贷利率动态调整机制的确立，更多城市将进一步调降新发生房贷利率至4%以下。从促进首套住房消费，刺激按揭贷款投放的角度看，因利率动态调节机制存在而使得5年期LPR下调的必要性下降。从目前形势看，首套按揭贷款利率仍有较高的EVA水平，定价系统性高于优质普惠小微经营性贷款，政策调整后，银行仍有较强意愿予以支持，且该政策对银行NIM冲击小于LPR降息。

近期，住建部部长倪虹在接受采访时提及：1.对于购买第一套住房的要大力支持，首付比、首套利率该降的都要降下来；2.对于购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持；3.对于购买三套以上住房的，原则上不支持；4.增加保障性租赁住房的供给和长租房市场的建设；5.用力推进保交楼保民生保稳定工作，着力化解房企风险。

从住建部的表态来看，支持合理住房需求，改善性住房需求有进一步支持和刺激的空间。可能的政策包括但不限于：全面取消认房又认贷、进一步降低二套房首付比例、更加精细的限购或二套认定标准出台等。房地产需求端刺激确定性强，后续政策或将持续加码。

2022年11月以来，以“三支箭”为代表的一系列房地产融资政策更多聚焦支持房地产供给侧，主动向市场释放了积极的正面信号。事实上，在房地产从高杠杆、资金池模式转向低杠杆、项目造血模式的新发展阶段，化解房地产市场风险的落脚点在需求侧，基于地产销售端政策刺激具有确定性、适应性和持续性，未来可着手推动销售企稳和资产价格稳定。继央行、住建部表态支持居民合理住房需求后，后续需求侧刺激政策预计将持续出台。

从“量”的角度来看，满足动态调整机制条件的城市数量较2022年9月有所扩大。9月政策试行时全国70个大中城市中满足条件的城市数目为23个，本次满足条件的城市数量增至38个，且受到影响的均为二、三线城市，以三线城市居多，第一季度预计将有更多二、三线城市调整首套房按揭贷款利率。

从“价”的角度来看，预计将有更多符合条件的城市下调首套房按揭贷款利率，边际降幅在15-30BP之间。根据2022年5月的央行政策，现行城市首套房贷利率下限为4.1%（5年期LPR–20BP）。在9月政策实施后，70个大中城市中符合条件的23个城市首套房按揭贷款利率均出现了不同程度的下降，利率基本都降到4%以下。从下调价位来看，主要有3.8%、3.9%、3.95%三个选项，降幅基本上在15-30BP的区间内。而广东清远由4.1%降至目前最低的3.7%，江门、云浮则直接取消了利率下限。因此，在本次政策实施后，预计会有更多符合条件的城市首套房贷利率降至4%以下，对这些城市来说首套房利率预计将全面进入“3”时代。

整体来看，上一轮政策调整效果较为有限，亟需出台进一步的刺激政策。在上期政策实施之后，从价格表现来看，在上期名单中的所有23个城市在9-11月的新建商品房价格指数（同比）均出现不同程度的连续下跌，其中，北海每个月的跌幅更是都超过10%。大部分名单内的城市9-11月的新建商品房价格指数（环比）也都呈现小幅下跌态势，只有贵阳、昆明、包头、安庆、泉州、泸州和大理共计7个城市在个别月份实现了环比持平或上涨，涨幅均比较有限，因此，利率下限下调对于房价连续下降的城市而言并没有起到较好的止跌效果。这一方面是由于符合条件的城市整体上都是住房市场销售疲软的二、三线城市，另一方面是15-30BP的降幅与4.1%的高利率水平相比并不突出。

建立制度化、长期化首套房贷款利率动态调整机制，表明监管继续呵护地产需求端回暖的态度。房价成为利率政策制定的重要因素，稳房价成为稳经济的重要组成部分，接下来促进房地产市场发展的主要动力是刺激居民需求，而不是像以前一样的靠房企在供给端加杠杆投资拉动，预计需求端政策还会进一步持续、全面放开。

2022年9月末，监管部门曾打出支持居民购房的三个“组合拳”：一是阶段性放宽首套住房贷款利率下限；二是通过退税优惠支持居民换购住房；三是下调首套个人住房公积金贷款利率。未来政策的放宽空间主要有以下两个方面：

首先，针对刚需人群可以采取以下措施：一是进一步下调首贷比例与按揭利率、延迟贷款期限，降低购房负担；二是进一步开放落户、购房给补贴，鼓励各地对农民工落户、农村人口进城买房给住房补贴及工作培训等优待；三是支持有条件的地方重启旧改及棚改货币化补贴政策。

其次，可以改善人群“有钱不能买”的问题：一是降低二套房购房门槛（如限购限贷放松、普通住宅认定标准），首付、利率、存量房交易环税费，中介市场费率等；二是引导房价合理回归至缓慢上涨曲线，解决改善、刚需人群“有钱不想买”的问题。

值得注意的是，将住房贷款利率政策与新建住房价格走势挂钩、动态调整，明确下调首套房房贷利率下限机制退出时点，有利于各地房地产需求侧的动态调整，“因城施策”用足用好政策工具箱；更重要的是，该条政策的隐含内容是房价回稳向上是政策退出的充分条件，监管层维护房地产价格平稳意图明确。

银行资产质量演变的核心关注点在涉房贷款，一是房地产行业表内外资产在银行信用敞口中占比较大；二是银行抵押品价值主要与房地产相关。本次政策体现了监管层维护房地产平稳发展的导向，有利于银行资产质量的稳定；同时，稳地产需求侧政策接续，对于修复居民资产负债表、恢复终端需求都有非常积极的意义。从这个角度来看，政策底是银行超额收益行情启动的主要时间点。