一、什么是双拼房？双拼房是开发商为了规避“7090政策”，把两套房按一套房来设计开发，在这里特指将两个90平米以下的小户型拼在一起作为一个大户型进行销售，购房者拥有两个不动产权证，简称“一房两证”。

二、什么是70/90政策？

2006年，国家九部委规定“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套内建筑面积90平米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”。这就是俗称的90/70政策。针对这项政策，起初是为了满足更多的群体的刚性居住需求，后来不少开发商为了提升楼盘整体品质，打造豪宅概念，以满足高端客户对大户型单位的需求，由此应运而生的双拼户型。

三、目前深圳双拼房都有哪些类型？

目前深圳市场上的双拼房主要有两种类型：

一种是按两套房的格局来设计户型；另一种则是完全按一套房来设计；

前者只需适当调整一下格局就可以拆分成两套房子进行销售，后者则要大动干戈才有可能进行拆分，又或者由于原有楼体管道及隐蔽工程的设置导致不适合分割使用，这两种类型双拼房的共同特点是都拥有两本房产证。四、深圳各区有哪些双拼房？

相比之下，罗湖区由于是深圳最早开发的居住区，可供利用开发的地块不多，在90/70政策期间较少楼盘入市

五、深圳双拼房都有哪些特点？

1.双拼房最大面积不超过180平；2.双拼房主要集中在南山、宝安、龙岗区；3.双拼房多数是2008年至2015年建成的；4.双拼房的市场价格低于单本证同类户型的20%-30%；5.双拼房的银行评估也相比市场单本证要偏低；6.双拼房过户相对单本证住宅，需要两个产权人同时确认；7.在深圳7.15新政后，严格限购的政策下，能够接受和接手双拼房的人群有限。

六、双拼房都有哪些优点？1.双拼的价格相比单证便宜。以深圳龙岗万科翰邻城为例，89平的单本证在800至850万，而双本证120平的在750至800万，说不好听一些，双证的面积大30平，但总价还比单证的低，估价差在20%至30%，价格成本上的优势非常明显。

2.面积大于144的双拼，省去了差额增值税，一笔不小的开支。并且7.15新政后，“豪宅税”从750万开始征收，如果双证的话，以后销售单套在750万以内的话还可以省下一笔豪宅税。

附上深圳7.15新政后“豪宅税”的征收标准：在去年双11取消房屋总价限制逾半年后，重新增加了750万元的总价限制条件。“豪宅税”免征条件增添实际成交总价低于750（含本数）万元的限价要求，深圳750万以上才需要缴纳豪宅税。

个人所得税：

销售价*1%或者是差额的20%

契税：

1、销售价*1.5%，90平方米以上，144平方米以下普通住宅，若查实买方不是少有住房的按销售价3%征收。

2、销售价*3%，(144平米以上含144平米)。

土地增值税：

1、非普通住宅，全征(无年限制)、“增值额”*30%征收。

2、印花税：销售价*0.05%。

转让手续费

1、面积*2.5元/平方米，已购公房(房改房、直管公房、安居房、经济适用房、集资建房)。

2、面积*6元/平方米，商品房。

3、面积*8元/平方米，别墅及非普通住宅.

产权转移登记费

1、80元/本，普通住宅及配套车库。

2、550元/本，非普通住宅及不配套车库。

3、10元/本，共有权证。

七.双拼房都有哪些缺点？

主要有三个：1.购买需要两个名额，在深圳目前限购的情况下，要拿出2个名额来购买一套房，真的很难。

2.更多的首付成数。以家庭为单位的话，3成+7成的双拼首付模式，折算的话，大概就是5成的首付。

3.改造法律纠纷。有些业主，为了让两套房好出售，就改变了原始的房屋布局。导致了，房屋现状与房管局的原始房屋法定图纸不一致。交房的时候，两个买家就会因房屋面积问题产生纠纷。你买的是一套大的，但是可能侵占了另外一套小的部分面积，一个买家会以你侵权为由，即便签了购房合同，依然属于业主违约在先。七：如何安全的购买双拼房？

1.可以用未成年子女+父母的方式购入，未成年子女全款，用父亲母亲方式按揭另一半，如果年限不够，可以用抵押方式，这样父母可以一起自住，自己的名额依旧保留。

2.正常人认为的双拼是其中一套3成首付，另外一套首付7成。实际上，如果会操作，两本证都能做出首付3成，当然具体这个如何操作，就见仁见智了。

3.针对双拼房的银行贷款，建议两套物业在同一家银行同时抵押，避免出现一房两证在不同银行抵押而引发后期权属纠纷。

八、深圳双拼房以后的出路在哪里？

总有人会说，之前买了双拼房的人，就等同于踩了坑，这是一种事后诸葛亮的挖苦心态。在2016年之前，谁也想不到什么时候有限售政策出来，何谈踩坑？但是否意味着双拼房没有任何投资价值呢？

很显然不是。即便现在买，也不存在一刀切的不值得买，因人而异。

房产投资价值，所参考价值权重比例应该如下：

1、城市60%（人口流入、产业、土地、户籍、金融政策）；

2、片区25%（规划、旧改、学位、商业配套、地铁、群体购买力）；

3、品牌10%（规模、绿化率、营销）；

4、楼层户型朝向5%（得房率、居住体验）

仅仅是因为户型和名额导致的流动性，来给标的价值定生死，很显然，投资认知上是非常片面的。政策之前买了双拼房的人，都是政策的受害者。没有任何人敢说，未来不会相关的政策来“安抚”受害者。每一类产品流动性都会随着市场发展而不断变化。一旦未来的限制性放松或者有相关政策补充，双拼房将是最容易补涨的产品类型。

首先我要声明一点，因为最早一批开发商建房子时并没有限购限贷政策，也没有人能想到会有这个政策，本着市场经济，做出的产品卖得掉，利润更高，也无可厚非。而站在ZF的角度，深圳是什么房子都缺，寻找当年失误的原因，当年如果严格执行了7090政策可能也会造成市场其它的畸形。不过作为要建设中国特色先行示范区的深圳，作为公认的高效开明的深圳，我们既然能学习长沙限购限贷限售的楼市政策，也希望学习长沙尊重民声，认真调研解决双拼房这种不合理的历史遗留问题的态度。从长沙ZF官方前后回复里也能看到解决双证问题的可能性了，只是时间长短。深圳到底是选择顺应业主的请求，双证合一彻底解决这个顽疾，还是说出台补充政策去合理保障双拼业主的正常需求和利益，我都希望ZF在多方听取意见，换位思考后做出表态。

上头也知道，深圳房价的症结在于供不应求，新增的土地供应严重不足。现在新增一个深汕合作区，远在天边，比东莞，惠州还远，所谓远水止不了近渴。

九、为什么说双拼房对深圳的影响最大？

因为深圳，从改开初期就传承下来的基因就是那么强大，说好听就是把握机会能力特别强，说不好听就是对投机最激进的城市。全国推行7090政策，那是上有政策下有对策，开发商立马打起了擦边球。原本一线城市中供需关系最紧张的深圳，是7090政策最应该执行的城市，但是深圳的特殊性是有钱人相当的多，有钱人能产生的溢价利润又是最高的，所以开发商看准了这点。但凡有机会当豪宅卖的地段，很多都加入了双拼房的产品，毕竟纯大户型的社区才能保证豪宅气质，最终小区户型设计为少量90平以下单证，大量120-180平双证，少量200平以上单证。

这个双拼房，在给深圳城市规划委员会递交的报建和验收资料里都是两个房子，都有“独立”的厨房、卫生间和房间，但是从单个户型来看大多已经不能用怪异来形容，就是一个反人类的设计，所以“必须”两本证的房子打通来使用，才能满足正常的居住体验。显然这么复杂的操作，又涉及广大人民几百万身家利益，担负着售后维稳重责的深圳城市规划委员没有任何借口说不知情。连续5年大量双拼房供应到市场，就是规土委睁只眼闭只眼默许的阳谋。这里根本性的违背国家统一出台9070政策的初衷。

十、深圳双拼房既然问题已经存在这么久了，为什么到2020年才大爆发？

其实一直都存在，只是广大双拼业主长期被限购令压着，也是非常无奈。但没有想到2020-7-15深圳迎来了史上最严厉的限购限售政策，深圳双拼业主才得以大爆发。但是也是前几个月，我也加入了很多双拼业主维权群。大部分双拼业主聚集起来，主动向市住建局、司法所等部门提出“双证变单证”的诉求。在7月22日，双拼业主代表和司法所、住建局等相关代表也开展开了一次双证沟通协调会，但会议暂无明确回复，叫我们回来等通知。

1、深圳10年限购政策

2020-7-15深圳新政后还直接封堵了通过反复结婚，离婚破限购买房的方式，还有结婚后买房可以只写没有购房资格那个人名字的两大“漏洞”，房票越来越珍贵的当下，即便真的喜欢和需要双拼房，很多人也实在找不到两个购房名额来购买，这点对双拼房影响非常非常大。

2、其次是首付比例上升及期待贷款政策越发艰难

2018年以前，还存在双拼房两套房同时递交贷款申请给两个不同银行，根据银行征信时间差获得同时首付三成买双拼房的机会。另外，在现在首付比例已然很高，换房难度很大的情况下，以深户有房贷记录买2000万的房子为例子，不管单证和双证，“豪宅税”都无法避免，单证首付6成1200万，双证以大面积那本证首付6成，小面积那本证二套首付8成来算，综合首付需要6.8成1360万。

很显然新政下，单纯因为政策原因就导致双拼房的流通性严重下降。

3、一手业主买房的那个年代，单证和双证的价格是相差无几的。

大家都知道，现在双拼房价格一直比同户型单证的便宜很多。但是，我们那时候一手业主买房的那个年代，单证和双证的价格是相差不大的，顶多也就差1,2千元每平米，现在动辄差几万一平，着实让人心疼。

4、可能在ZF的角度，能买的起双拼房的，都不是89平的房子了，显然已然不是刚需了需要了，不该是ZF需要关怀的对象了。说句真心话，当初我从原来的小三房，换成买双拼房的时候就是刚刚的刚需，我们一家6口人，我们两公婆一间房，大儿子一间房，小儿子一间房，父母年纪大了，他们喜欢分开睡，总共妥妥的就至少需要5间房。如果说贯彻房住不炒政策最好的，双拼房业主应该是执行得最好的。

十一、双拼房有几个学位？

大家都知道，深圳好的学位房非常的贵，那很多人会问，双拼房有几个学位呢？就我们小区龙岗万科翰邻城来说，就是两个学位，因为本人去查过，我们双拼房有两个证，两个房产证编号，两个房屋编码，并且两本证都交了税，跟买两套房没有任何差别。实际上也有不少人把双拼房拆开来卖的。但是根据目前相关政策规定，实行“一房一户”制度，即学区内一套房屋只能供一户家庭（一对夫妇）的孩子申请学位。可以这样理解，如果这套房是你们一个家庭名义购买的，那就两套房只有一个学位，但是如果卖给不同的两家人，则他们都可以得到相应的学位。按照“属地管理”和“分级办学，分级管理”原则，最好直接向辖区教育局咨询，免得购买后又没有学位就得不偿失了。

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