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                    图1. 北上广深二手房价指数年化涨幅. 数据来源: 房天下

   从表中不难看出, 在2005/1/1-2019/1/1的14年间, 年化涨幅最低的, 居然是十里洋场纸醉金迷的上海. 即使最低, 年化涨幅也高于10%.  经常被媒体们唱衰掉出一线的广州, 表现却不俗.

       股民们都知道指数涨幅不等于投资者收益, 在楼市中也是如此. 原因是存在追涨站岗和下跌爆仓等问题.

        那么房产投资者的真实收益是多少呢? 在网上几乎查不到, 似乎没有人精算过. 翻遍水库大神欧成效的网文, 只能看到他自称, 长期年化收益25-30%. 如何计算出的这个结果, 我不得而知. 其他房产大V只会非常粗浅的说, 因为有杠杆, 你首付3成, 房产涨50%, 你投资回报大约是50%*(1/30%)=150%. 这种算法, 其实没有考虑月供和持有时长. 随着你持有时间的增长, 投入的本金就会变多, 杠杆就会越低, 再加上时间固有的指数衰减作用, 投资年化回报会迅速从150%坠落到房价本身的涨幅速度. 现在本文来精算房产投资的真实收益率.

      本文是写给多军看的, 多军必定买过房子. 因此, 我们假设购房人有过买房和贷款记录, 目前名下无房, 现在购买唯一住房.

买入价=a万.

买入交易费率=3.5%=个税费率 1%+中介费率 1%+ 契税费 1.5%. 我们假设购房者在广州,这是广州的交易费率.

按揭费=0.25万.

首付比例=40%.我们假设购房者在广州, 这是广州的政策.

房贷利率=4.9%.抢房的时候拼的是速度, 我们假设商贷优先.

贷款年长=30年.

房租月收入= a*0.1%. 我们假设投住分离,买来的房子立刻出租.

持有年数是n.

房产市值涨幅为b.

卖出的交易费率=1%.

1 -PV0=建仓成本=首付+买入交易费=a*(40%+3.5%)+0.25. 资金流出, 所以PV0是负数.

 2  NPER0=持有月数=12*n.

 3  房贷月供=-PMT(房贷利率/12, 30*12, 贷款额, 0)

             =-PMT(4.9%/12, 30*12, 贷款额, 0)

            = -PMT(4.9%/12, 30*12, a*(1- 40%), 0).

因为月供是资金流出,  所以PMT函数返回的是负数.

 4  -PMT0=真实月供=房贷月供-房租月收入. 资金流出,所以负数.

 5 FV0=房产净值=卖出价*(1-卖出交易费率)-剩余贷款

      =b*(1-1%)+FV(房贷利率/12, 持有月数, -房贷月供, 贷款额)

      =b*(1-1%)+FV(4.9%/12, 12*n, -房贷月供, a*(1- 40%))

6 投资年化收益率= RATE(持有月数，-真实月供，-建仓成本，房产净值)*12

                      =RATE(NPER0，PMT0，PV0，FV0)*12

我们的计算结果见图2-4.这里有几点说明, 如下:

1.  保底几何涨幅=通货膨胀+2.5%=5%. 中国通货膨胀率长期在2-3%之间, 发达国家的房产涨幅比通货膨胀率高出2-3个百分点. 即使中国未来房价涨幅放慢, 也一定会大于这个数值, 因此我称之为保底几何涨幅.  

2.  我有信心的几何涨幅. 广州历史年化涨幅15%, 即使未来增速放缓,  我也有信心几何涨幅=11%. 这个值不参与计算, 起一个参考作用.

3.  欧神自称长期年化收益25-30%. 他反对出租房子,并且主张把赚钱放在房产本身的涨幅上, 所以我把他的收益放在不出租一列, 起一个参考作用.

                      图2. 持有3年对应各种不同涨幅的真实收益.       

                        图3. 持有5年对应各种不同涨幅的真实收益.            

                              图4. 持有8年对应各种不同涨幅的真实收益.

1. 房价涨幅太低时, 杠杆是拖累, 不如全款买房. 适合全款买房的情况:

a)      持有3年算术涨幅低于10%,  

b)      持有5年算术涨幅低于20%,  

c)      持有8年算术涨幅低于30%.

2. 长期看,一定要贷款,放杠杆.长期看,即使房价增速放慢,也能跑赢保底涨幅. 贷款能带来正向的溢价.

3. 如果未来房价年化涨幅11%, 即使持有8年之久, 那么买房的年化收益也能达到14%以上.

4. 最好3-5年要换一次房.同样的涨幅, 持有时间越短, 年化收益越高.  我在表格的计算中已经考虑了交易费用. 这意味着, 我们3-5年要换一次房. 其背后的原因, 其实也不难理解: 每次换房, 其实就是重新加杠杆, 重新放大收益. 换房的时机, 最好是市场横盘或者下跌的时候. 见我的旧文. 《换房换筹的最佳时机是在下跌的时候》, 

5. 我们很难达到欧神的收益率. 要想达到欧神的年化收益: 要么房价暴涨, 要么高杠杆, 再加上频繁对敲. 房价常年暴涨几乎不可能, 那么只能高杠杆. 太高的杠杆, 容易灰飞烟灭.

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