周末，中国人民银行和中国银行保险监督管理委员会共同为有意购房的需求送上一份“大礼包”。

根据央行网站显示，新发布的差别化住房信贷政策有关事项的通知，明确表示，一、对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

这意味着，在各个城市逐渐放松限售、限购等政策的基础上，房贷利率尤其是首套房商业性个人贷款利率将迎来新的调降空间。针对房贷利率如何调整？对购房人将产生哪些影响？楼市是否会回暖等热点问题？今天我们一一给出答案！

1、首套房贷款利率将有什么变化？

在此之前，全国层面执行的利率下限是首套房贷利率不得低于相应期限的LPR。而2021年贷款利率的基准LPR为4.65%，并且维持了20个月不变。直到2022年1月20日，5年期以上LPR由4.65%降至4.60%。

此次调整后，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，意味着在不调整基准利率的情况下，首套房子的贷款利率最低可以到4.60%-0.20%=4.4%。

这相当于对刚需首套加大了支持力度，且释放了降息的预期。

2、已经签约并下发的房贷是否能享受利率优惠？

不能。

此次政策调整主要针对新发放商业性个人住房贷款，存量商业性个人住房贷款利率仍按原合同执行。

3、二套房贷款利率如何调整？

在像北京这样认房又认贷的城市里，不少人购房人难以享受到首套房的利率优惠，那么二套房贷款利率这次如何调整呢？

根据通知要求，“二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。” 目前，二套房贷利率不得低于相应期限LPR加60个基点，这是全国都要遵守的下限政策，这意味着二套房贷款的利率下限为5.20%，并未调整，仍按照现有政策执行。

4、哪些城市的首套房贷款利率会下调？

由于我国房地产市场区域特征明显，因此个人住房贷款利率和首付比例的确定均采用全国、城市、银行三层的定价机制。

此次下调意味着后续各地首套房贷利率最多可低至4.4%，也就是说，如所在城市政策下限和银行具体执行利率跟随全国政策同步下调，居民家庭申请贷款购买首套普通自住房时，利息支出会有所减少。

以目前北京地区为例，目前北京首套个人住房商贷的利率是在5年期LPR报价的基础上加55个基点，即下限为5.15%。若在因城施策的基础上，跟随下调20个基点，则下限为4.95%；二套房贷则是在4.6%的基础上上浮105个基点，为5.65%。

5、北京首套房贷款300万，能省多少钱？

目前北京单套房价格基本在400-500万以上，虽然还未明确是否会跟随下调首套个人住房的商贷利率。但我们以下调20个基点为假设，贷款300万元购房，首套房贷款利率为4.95%。按照贷款300万元本金、30年贷款期限，等额本息还款方式计算，相比下调前，到期利息将少支付13.2万元，每个月月供由16380.79元降至16013.1元。

很明显，如果跟进实施，还是能一定程度上降低购房者的经济负担。

6、为何出台降低首套房贷利率的政策？

其实，3月份以来，由于市场需求减弱，房贷利率已经历过一波调整，且主要是发生在银行层面。

中国人民银行金融市场司司长邹澜向媒体介绍，全国已经有一百多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在20个到60个基点不等。同时，部分省级市场利率定价自律机制也配合地方政府的调控要求，根据城市实际情况，在全国政策范围内，下调了本城市首付比例下限和利率下限。

“这是城市政府、银行根据市场形势和自身经营策略，做出的差别化、市场化调整，适应了房地产市场区域差异的特征。”邹澜说。

同时，最新的出台4月份金融数据显示，当前商品住宅销售额出现下滑，个人住房贷款发放额也有小幅回落。4月住户贷款减少2170亿元。其中，住房贷款减少605亿元。

人民银行的通知也明确表示，此次房贷利率的调整旨在坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

7、银行的操作空间更大了？

是的！

此次利率调整后，商业银行贷款的空间更大，有助于引导地方政府和银行机构进一步调整贷款政策，鼓励房企积极销售，充分带动房地产交易行情的活跃。

在业内人士看来，央行此举充分体现了当前房贷持续发力、扭转近期房地产交易行情颓废态势的决心，对房地产市场来说的确是重要利好消息。但后续具体实施还需要等待各地落地细则来执行。

8、“首套房”的定义是否会越来越宽松？

上周，多个城市出台了楼市新政，多以放松限购和放松首套房标准为主。

5月11日，长沙 发布新方案，提出已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，盘活供作租赁住房后，将不纳入家庭住房套数计算。

5月13日晚间，南京正式官宣，南京二孩及以上家庭，可购买第三套房，这是南京在近一个月的时间里，第6次“松绑”。

5月14日凌晨，东莞出台楼市新政，继续加大松绑力度。其中，二孩以上的家庭，可以新增购买一套商品住房，同时取证2年之后，就可以售卖。

在次之前，连云港、常熟、景德镇、钦州、扬州、梅州、长春等多地明确降低了首套房首付比例或公积金贷款首付比例。

9、房贷利率是否还有下降空间？

今年以来，全国多地的房贷利率呈下行态势。

央行周末出台的政策，是下限基础，各个省市都将根据因城施策的原则，指导市场利率定价，这将是完全市场化的经营决策。不过，本次首套房房贷利率下限下调，将很可能带动部分城市银行房贷利率更大幅度下调，如果年内继续下调LPR基准利率，则意味着全国房贷利率将出现整体下行势头。

10、楼市是否会回暖？

目前看来，住房信贷政策调整主要集中在对首套房这样的刚性住房需求的支持上，未来针对改善性购房需求，是否还会有更多的支持和放宽，目前还需要进一步观察。

如果出现放宽二套房贷条件、降低二套房贷首付、调整二套房贷利率下限等政策，则意味着楼市可能出现更加明显的企稳与回暖信号。

文/北京青年报记者 李桁