基於私法自治、契約自由原則，房屋所有權人可以自由將房屋出租或進行其他使用收益行為。但是一般人承租房屋自用，多是以能夠在內長期居住、生活為考量，因此租賃住宅市場發展及管理條例第4條第4款將租賃期間未達30天的住宅租賃排除在外，不適用該條例[1]。

所以合法的住宅租賃關係有30天最短租期的限制，該條文將「租賃期間未達30日」排除適用的作法，法院實務見解認為是屬於立法機關制定法律時的自由、司法機關應予以尊重，沒有牴觸憲法的情形[2]。

將房屋交給第三人使用的型態有很多種，除了上面提到以長久居住為目的、租期至少1個月的一般住宅租賃外，較常見的還有日租套房、民宿、Airbnb（住家分享）、旅館等商業行為，那麼要怎麼區分呢？法院大致是採用交通部在2000年間的兩個函釋作為判斷依據[3]，出租不動產提供旅遊、商務、出差的人住宿或休息，每次以日或週為單位，收取費用的情況，就是旅館業或民宿等短期的住宿服務業[4]。

而這樣的區分標準也在2015年發展觀光條例第2條第8款修正旅館業的定義時納入法規當中[5]。

總結來說，以月或年為基礎、不提供住宿服務的出租行為，才是一般的住宅租賃；如果約定租期少於1個月、是以日或週為計算基礎的短期不動產租賃，例如租半個月（即15天），就會被定位為觀光旅館、旅館或民宿[6]，在經營前必須申請許可[7]（如旅館登記證、民宿許可登記證）。

如同上面所述，租期少於1個月的短期租賃，會被認為是觀光旅館、旅館或民宿，必須先通過建築構造、消防設施、噪音防制等檢查，才能取得營業登記或民宿許可登記後營業，沒取得登記就擅自經營會被主管機關課以10萬至50萬元（觀光旅館、旅館）或6萬至30萬元（民宿）的罰鍰並勒令歇業[8]。

所以無論是日租套房、租期少於30天的短租公寓或是Airbnb這類型態的商業行為，目前都被歸類為旅館或民宿類，只要未事先取得許可或營業登記，就會被主管機關開罰。例如也曾有屋主在COVID-19疫情期間違法經營日租套房，供居家檢疫者居住，而被開罰的案例[9]。

如果在網路刊登短期租賃的訊息裡，包含已經備妥床鋪、寢具、盥洗用品這些供住宿用的軟硬體的內容，可能會被法院認為已經是處於隨時可以對旅客提供住宿、休息服務的狀態，如果配合其他補強證據後，足以認為確實有在營業，即使旅客還沒有實際進去住宿或休息，依然可能會被依觀光發展條例處罰[10]。

只是單純在社群平臺、租屋網站刊登短期租賃訊息，另外還會違反發展觀光條例第55條之1規定[11]，而且本條要處罰的違反行政法規的違章行為，是就旅宿業務採取的「特定宣傳手段」本身，和前面提到處罰的違章行為是未領證逕自「經營旅館業務」，屬於兩個不同的行為[12]。

註腳