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多多少少，每个人在买房时都有过不如意。有人对地段、户型不满意，有的则是因第三方原因导致其在购房过程中遇到不愉快。近两周，乐居315房产投诉平台又收到了不少买房用户的维权投诉和吐槽。广大业主无奈表示“不维权就不代表买了房”。

对此，乐居房产投诉平台专门邀请了北京金诉律师事务所主任王玉臣律师，针对每一个维权案例，王玉臣律师给到大家一些专业的解答和建议。

1

迟迟不交房影响孩子上学

楼盘坐标：天津

2017年底买了位于东丽区东丽湖松江东湖小镇的一套房子，找亲戚东拼西凑交了首付，至今未交房，买的时候说是2019年交房，2020年又承诺今年5月交房，现在又拖到年底交房，但是没有按承诺书上的日期复工，现在已经2021年8月，至今未复工，赔偿款也未按时打钱，孩子现在需要上学，未交房一直上不了户口，找开发商也是一拖再拖不复工，家里人也因为房子的事情，精神崩溃！

问题：请问业主该如何维权？

律师解答：

1、民事诉讼。可以直接起诉开发商，要求开发商承担逾期交房的违约责任。如果违约责任约定的比较低，还可以要求按照在外租金和违约金的差额去主张损失。这种方案是最简单直接的，但是往往没法直接实现交房的目的，只能通过追究违约金或损失督促开发商尽快交房。

选择这种维权方式，合同是最重要的证据。同时，如果违约金过低，要追究额外损失的时候，在外租赁的租赁合同、租金收据、租金支付记录都是很重要的证据。尤其需要注意，支付租金的时候务必不要用现金，务必用银行转账或者微信支付宝等可查的方式转账，相关的记录都是证据。

2、信息公开调查。可以通过信息公开的方式去相关部门调取这个项目目前的建设手续，查清楚到底是什么原因不能交房，是建设问题，还是手续问题，还是开发商违规建房等等。查清楚了才好对症下药。

常见的逾期交房有两种原因：第一个是资金问题。如果是资金短缺造成的，务必在做信息公开的时候特别关注下这个项目的监管资金支付情况。一般而言，大家支付的购房款是远远高于开发商的建房成本的，而大家支付房款是必须支付到监管账户的。

在项目没有完工之前，购房款只能用于房屋的建设，不能挪作他用。如果出现了资金链断裂的问题，资金监管一般肯定出了问题。第二个是违规施工导致被相关部门责令停工、处罚或者无法通过规划验收，进而造成逾期。

3、如果通过信息公开或者其他方式发现了这个项目存在违法违规问题，可以视情况提起相关违法查处，要求相关部门履行职责，通过相关部门给开发商施加压力。对于这些违规行为就需要快刀斩乱麻，否则拖拖踏踏，很可能导致将来无法通过规划验收，自然也就无法交房。而且，即使违法交了房，只要规划验收没有通过，房产证也办不下来。

如果是因为资金出了问题，可以提起要求资金监管部门履行监管、查处职责的申请，对开发商违反资金监管规定进行调查处理。

如果发了相关违法查处申请以后，相关部门没有在2个月内履行自己的职责，可以依法提起相关行政诉讼，督促相关部门去履行职责，进而给开发商施加压力。

2

因疫情未按时交房 该不该赔付业主？

楼盘坐标：山东

我于2019年10月28日购买曲阜市一套期房，合同约定今年2021年7月30号交房，眼看盼了三年的房子该交房了，2021年7月25号收到开发商房子交房延期通知书。因不可抗力因素，说疫情原因大致都是这些说延迟，也不告知具体何时交房，别的小区和他们一块进行的工程，人家都能按时交房，就这个小区不交房，还不说何时交房。

问题：疫情原因是否属于不可抗力因素？这种情况开发商未按时交房，该不该给业主赔付？

律师解答：

首先，疫情原因属于不可抗力，这个在去年的时候相关部门已经专门下文确定了。但是，即使是不可抗力，也应当及时通知购房人，应当在不可抗力发生的时候及时告知，便于业主止损。而且，不可抗力也是有度的，不是想延期多久就多久，一般2~3个月是比较正常的。如果没有及时通知造成了业主损失，也应当赔偿。而且，如果超过了正常的期限，依旧还没有交房，依旧也需要承担超出正常期限的赔偿责任。

3

房款交齐，备案手续齐全 孩子上学却告知无房产信息？

楼盘坐标：湖南

我于5月1日购买长沙市的一套新房，用来小孩上学，所有房款交齐，备案手续齐全，但开发商违规另设帐号收购房款，我所交房款不入监管帐户，导致房产备不了案，现小孩上学教育局查不到房产信息，小孩上学成难题。

问题：孩子上学是大事儿，该如何快速有效的解决这个问题呢？

律师解答：

这是典型的因为开发商挪用预售房款导致的问题，建议如下：

1、立即向建委部门提起关于开发商挪用预售房款的违法查处。根据相关规定，咱们购买期房时，所支付的房款必须放到专门的监管账户上，也只能用于这个项目的开发建设，在彻底完工前不得挪作它用，更不能用其它的账户收款逃避监管。

2、上学问题是大事，因为开发商导致的后果不能由咱们业主来承担，建议携带相关所有的材料到当地教育局去沟通，如果依旧解决不了，可以再找找上一级部门试试。

4

未按图纸建造下水道 谁该负责赔付？

楼盘坐标：山东

我买了东营市广饶县的一套新房，我的房屋于19年交付，装修后一直未入住，今年6月份厨房下水道反水导致房屋家具被泡坏，经住建局鉴定是房子建造问题，未按图纸建造下水道，后与物业公司鉴定赔偿协议，最后一天物业公司又反悔，不予赔偿。

问题：物业公司是否有责任进行赔偿？

律师解答：

如果只是房子建造的问题，未按图纸建造下水道所导致的，一般应当由开发商来承担损失赔偿责任。如果不仅仅是建造的问题，还存在物业公司没有及时履行日常的物业服务义务，没有及时疏通下水道，物业公司也应当承担一定的损失赔偿责任。

5

买了新房和商铺，代收契税没发票？

楼盘坐标：湖南

本人2016年初在湖南省邵阳县全款购买一房，有代收契税，至今未上交开发票，房产证也未办理。2019年本人再一次全款购买该地产公司开发的商铺，也收了契税，也至今没有任何发票只有收据。

问题：请问业主该如何维权？

律师解答：

首先，如果存在支付了款项没有开具发票问题，可以依法向税务部门进行投诉或者提起相关的违法查处。

其次，如果发票都没有开具，房产证肯定也办不下来，维权建议如下：

1、最简单的方式是民事诉讼，但是如果不具备办理房产证的条件，诉要求办证是没有意义的，只能诉要求对方支付逾期办证的违约金。一般情况下，这种方案对开发商的压力不是很大，稀稀拉拉一部分人起诉，开发商其实花不了多少钱。

但是，如果广大业主都能团结起来，都去要求开发商赔偿违约金，在不少项目里，应当赔给所有业主的违约金加到一起，也不是一个小数目。有时候可以通过这种方式去逼着开发商尽快把证办下来。

2、要核实到底是什么原因导致的房产证办不下来。是开发商没钱缴纳税费，是开发商挪用了咱们业主缴纳的税费，还是因为规划验收没有通过？咱们业主可以到不动产登记中心去问，也可以通过信息公开的方式去挖掘，对办理产权证的前置文件进行信息申请（如规划验收批准文件、竣工验收备案表、竣工面积实测报告等），核实下这些文件缺少哪些。查清楚了原因，才好对症下药。

如果是规划验收没有办下来，也不是没有解决方案，有时候可以通过缴纳罚款，补缴土地出让金的方式进行补救，关键还在于开发商有没有钱去补缴，愿不愿意花钱。

必要的时候，可以把办不下来证的问题戳破。以超规建面积导致无法通过规划验收为例，如果开发商迟迟不愿意花成本把问题解决，业主就可以以开发商违规建设为由向规划部门提起违规建设查处申请，要求对这种违规行为进行调查处理。把问题摆在台面上，如果相关部门不愿意或者不及时去解决，去处理，咱们业主还可以提起相关的行政诉讼，进一步通过对主管开发商的行政部门施加压力，来间接给开发商施加压力。

和一般的维权不同，买房的维权之路显然道阻且长。踏上买房路，各位朋友从看房、买房、签合同到后期的交房，每一步似乎都在拉锯，像是一场买卖双方的博弈。

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