（3）类比系数调整法。对于设计图纸及工程决算资料不齐全的建（构）筑物可使用类比系数调整法进行测算，可通过对典型工程案例或省市当地工程造价主管部门公布的《已完工造价分析表》中的工程结算实例的建筑面积、结构型式、层高、层数、跨度、材质、内外装修、施工质量、使用维修维护等各项情况与估价对象进行比较，参考决算调整法测算出的典型工程案例的人工费、材料费、机械费增长率，调整典型工程案例或工程结算实例建安工程综合造价后求取此类建（构）筑物的建安工程综合造价。但一定要有计算调整过程。

（4）单方造价指标法。对于某些建成年份较早的建筑物，其账面历史成本已不具备参考价值，且工程图纸、工程决算资料也不齐全，评估人员经综合分析后可采用单方造价指标，并结合以往类似工程经验，求取此类建（构）筑物的建安工程综合造价。

2、前期及其他费用

应根据委估房屋建（构）筑物的具体情况，结合所在地行政事业性收费情况，测算前期及其他费用。参考以下文件：

序号

费用名称

计费基础

费率（含税）

费率（不含税）

参考依据

1

建设单位管理费

建安工程造价

1.19%

1.19%

财建[2016]504号

2

勘查设计费

建安工程造价

3.16%

2.98%

计价格[2002]10号

3

工程建设监理费

建安工程造价

2.30%

2.17%

发改价格[2007]670号

4

招标代理服务费

建安工程造价

0.35%

0.33%

计价格[2002] 1980号

5

环境影响评价费

建安工程造价

0.11%

0.10%

计价格[2002] 125号

6

可行性研究费

建安工程造价

0.24%

0.23%

计价格[1999]1283号

7

小计

7.35%

7.00%

前期及其他费用（含税）=含税建安工程造价×含税费率

前期及其他费用（不含税）=含税建安工程造价×不含税费率

3、资金成本

根据委估房屋建（构）筑物的建设规模，确定客观合理的建设工期（可采用工期定额）（可能和实际工期存在一定差异），采用评估基准日中国人民银行公布的贷款利率，假设建设资金均匀投入，计算资金成本。

资金成本=（建安工程造价+前期及其他费用）×贷款利率×合理工期÷2

4、可抵扣増值税

营业税改征増值税后，房屋建构筑物的重置成本中应剔除可以抵扣的增值税额，其中建安工程费用税率一般为9%，前期及其他费用一般为6%，资金成本不含税。

5、理论成新率的确定

计算理论成新率时，通常综合考虑建筑物已使用年限、经济寿命年限和土地使用权剩余年限的影响。

如果土地剩余使用年限＞建筑物剩余使用年限，则以建筑物剩余使用年限计算理论成新率；

如果土地剩余使用年限＜建筑物剩余使用年限且土地使用权无法续期，则以土地剩余使用年限计算理论成新率。

如果土地出让合同没有明确约定土地到期时地上建筑物的处理方式，企业价值评估中，房地分别计算；单项资产中根据谨慎原则判断。

6 、观察成新率的确定

综合建筑物的结构、装修和安装工程综合确定其观察成新率。

四、成本法操作注意事项

1、重置成本应釆用客观成本

很多建筑物在施工过程中由于建设方或施工方原因存在重复施工或拆除重建，因此造成实际成本高于客观成本，但上述因素均属于特殊原因造成，在评估过程中应该予以剔除，采用客观成本确定重置成本。

2、不动产重置成本采取土地使用权与建筑物分別估算、然后加总的评估方式时，重置成本的相关成本构成应当在两者之间合理划分或者分摊，避免重复计算或者漏算。红线内管网一般包含在建筑物中进行计算，属于红线内市政费用，如果单独评估了管道沟槽，则在建筑物中无需考虑红线内市政费；否则，建筑物评估价值屮应包含土地红线内的管网费。

3、不动产的重置成本通常采用更新重置成本。当评估对象为具有特定历史文化价值的不动产时，应当尽量采用复原重置成本。当技术进步时，更新重置成本往往低于复原重置成本，因此在满足原功能的前提下，通常采用更新重置成本，但在古建筑时，通常为复原重置成本。

4、资产评估专业人员应当综合考虑可能引起不动产贬位的主要因素，估算各种贬值。建筑物的贬值包括实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。

在评估实务中，通常采用成新率的方式计算实体性贬值，但是对于功能性贬值和经济性贬值往往被忽略，当房屋建构筑物利用率远低于设计利用率时（通常表现为企业经营亏损、利润大幅度降低），需要考虑功能性贬值和经济性贬值对最终评估价值的影响。返回搜狐，查看更多