1.确立一套合理并成熟的尽调方法进行综合运用，一方面促使法律尽调标准化，另一方面也能在一定程度上保障尽调质量和效果，合理规避执业风险。笔者通过对所做项目的复盘总结了以下几种在房地产并购业务中常用的尽调方法：（1）提供初步尽调清单和补充尽调清单，向被尽调方收集清单上所列资料并现场考察予以督促。这是最基础最直接的一种尽调方法，无论何种尽调都会用到。（2）通过网络检索查询被尽调方的工商主体信息、涉诉执行情况、知识产权信息、行政处罚信息及其关联方情况等。此种尽调方法仅可作为一种补充手段，将查询的情况作为线索要求被尽调方给出解释和说明，以进一步核查。（3）到工商、房管局、国土局、不动产登记中心、社保、公积金中心等相关部门进行调档查询，用以印证被尽调方提供的资料是否属实，与实际情况有无差异。（4）对被尽调方的股东、中高层管理人员或直接经办人等进行访谈，一方面用以印证已提供资料的真实与否，另一方面主要是对被尽调方未提供书面资料的信息进行确认。（5）因房地产项目涉及多项审批事宜，对相关部门无法出具书面证明的情况，也可采取访谈的方式进行，一方面可了解相关部门的态度及地方政策，另一方面也可对项目的规划条件和进程做一个侧面了解。（6）要求被尽调方对无法获得资料支撑或需要进一步确认的事实出具声明与承诺，作为一种补充或加强手段。此种声明与承诺并不能规避风险，仅能作为后期进行谈判写入合作协议的一种风险救济措施。（7）要求被尽调方提供相关部门出具的合法性证明，实践中此证明出具有一定难度；即便相关部门予以出具，也具有时限性，无法有效免除律师的核查义务。2.根据委托方的需求对拟交易项目整理尽职调查所需要注意的法律要点，以便在尽调过程中随时查阅并进行查漏补缺。实践中，委托方一般都是根据尽调情况和结果后再确认最终的交易模式，所以一般都会以股权收购的交易模式对被尽调方及其项目等各方面进行全面尽调。鉴于篇幅有限，笔者此处不作一一罗列和深入剖析，仅根据所做项目的复盘针对房地产并购项目而言对尽调中的重点进行提示：（1）出资问题：是否全部实缴到位；实物或无形资产出资有无评估报告和转让手续；有无抽逃资本等。（2）股权问题：有无代持、冻结、质押等权利受限情形；能否确认控股股东和实际控制人；是否存在股权转让或增资的限制等。（3）资质问题：房地产开发经营资质有无及是否到期；其他物业管理、园林建设等需要资质的业务是否通过审批；有无超资质经营问题等。（4）业务问题：经营范围与其所得资质是否对应；对外经营合同（不包含工程类合同）的履行情况；是否涉及业主违约金问题等。（5）工程项目问题：土地出让金及其税费是否缴清；项目开发进度；“五证”是否齐全；是否存在土地闲置、超期开发、被政府收回等风险；项目的规划条件和指标如何、容积率能达到多少；对外的工程合同履行情况，是否存在拖欠工程款、以房抵债等情形；是否存在工程挂靠、劳务外包等；涉及项目的审批文件及证照是否超过有效期限等。（6）重大借贷债务问题：金融机构借款、民间借贷、关联交易、对外担保等。（7）涉诉问题：有无未了结的重大诉讼、仲裁；是否被列入失信被执行人名单；涉及的诉讼与项目和资产相关情况；是否涉嫌非法集资等刑事犯罪等。（8）资产问题：土地、房产（含在建工程）、车辆等资产是否存在被抵押、保全等权利受限情形；项目的应收购房款是否存在质押或抵债情形等。（9）用工问题：是否签订劳动合同、缴纳社保和公积金等；是否存在拖欠工资情形；是否向员工集资；有无未了结的劳动仲裁诉讼，是否会引发群体性纠纷等。（10）税收问题：税种税率情况；有无税收优惠和财政补贴；土地增值税、增值税等是否缴清等。